智能化红透筑城房产业

　　在筑城小河区一花园的售房部里,黄先生饶有兴趣地看着售楼小姐演示繁杂的小区智能化系统功能,“电子巡更”、“可视门禁对讲”、“门磁”、“红外防盗检测”……一个又一个的新名词,令黄先生不禁生出“今昔何年”的感慨来。如今在筑城的各个小区里,智能化设施早已告别“电子门铃”的时代,越来越多的新技术走进了千家万户,于是有开发商宣称,是该我们住进“e时代数字家园”里面,享受真正的21世纪生活的时候了。

　　市场的大潮所致,大街小巷人必称“网络”和“智能”,一向以概念见长的房开商们自然也不会怠慢,“智能化社区”在今年的筑城房市中,已然是高居浪尖,成为新一代卖点所在。6月刚刚交完钥匙的华宇世纪家园里,业主们已经可以尽情地摆弄自己家里的可视对讲了。据介绍,这个小区里还引入了宽带网络、电子监控、远程抄表等设施;景藤堡去年就打出“数字家园”的旗号,在小区内全面提供高速上网、紧急呼叫、远程教育等综合网络通信平台,意欲在这个新环境中占尽优势;榕筑鲜花广场则营造出周界、监控、巡更、对讲四道安全防线,以经济实用型去迎合工薪市民的喜好;甚至不少项目在过去没有考虑智能化的配套,如今大势所趋,也纷纷开始在小区内添置相应的设备。

　　一业内人士说,作为房开商,要在激烈的市场竞争中取胜,就必须别人有的我有,别人没有的我也有。在户型、环境、外立面、小区配套、交通等因素纷纷走上前台后,智能化自然会成为一项新的竞争因素。同时,在社会信息化进程日益发展的今天,人们对自己住宅的关注已不仅仅局限于居室面积、周边环境、交通等方面,而是把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面,正是适应这种社会需求,智能小区应运而生。

　　消费者恍如雾里看花

　　宽带网作为智能化最基本的一个部分,近段时间以来被炒得热了起来。众拓馨苑打算把宽带网接入小区,但在对两栋楼的业主调查中,竟只有17%的住户希望接入小区,最后,公司只得暂且刹车,再作观望。公司负责人说,小区智能化已成为一种趋势,但目前受消费者经济条件的影响,如果现在接入宽带网,要投入110多万元,却很难得到收益,只有当小区达到一定规模时,时机才成熟。

　　记者通过对一些小区住户的采访了解到,目前大部分市民希望的仍是安全防范系统,而家庭中的年轻人则表现出对网络的情有独钟。一位姓杨的业主说,他们所住的房子里没有智能化系统,但天天在外工作、交际,根本很少回家,也感觉不出有什么不方便。另一位市民则表示,他之所以选择了一套有智能化的房子,主要是看重它的可视对讲,因为他时常在外,对家中的老人会有安全上的担心,而宽带网,则完全是给小孩子用的。据一项调查表明,在住宅智能化系统中,紧急呼叫系统的需求量最大,有接近50%的购房者认为这是现在购房时必备设施,而门铃对讲系统的需求量仅次于紧急呼叫系统,除此而外,是小区网络系统、“三表"自动抄送系统和小区一卡通。一位专家说,当前人们的生活方式是“外向型",多数买得起房子的人都在外努力打拼,很少呆在家里,因此,大部分市民对房子的要求也就只是安全、好住而已。

　　“智能化确实给人们描绘了一幅未来生活的美好图景,然而它毕竟也是一个产品,要看市场能否接受。"博智策划公司吴明这样说。对于大多数贵阳人来说,智能化还是一个新事物和一个模糊的概念。消费者的素质和实际经济能力,成为智能化实施至关重要的影响因素。智能化是一个不断发展中的概念,技术更新日新月异,作为消费者,往往知之甚少,受开发商宣传的影响,得到的也往往是片面的知识,由此就产生了方向各异的态度,有的赞成,有的不屑,有的雾里看花。记者随机访问了几个刚刚喜迁新居的住户,有的认为宽带就是智能化,有的认为小区“三表"自动抄送、一卡通是智能化,一位业主更是颇存怀疑态度,他说,他入住的小区设置有红外线报警,但是他在报警区做过实验,结果是“一点儿反应也没有"。

　　开发 量体裁衣是根本

　　目前,对于智能化还没有确切的定义,各家房开商各执一词,现在公认的智能化社区包含有小区安全防护、物业管理自动化、互联网三大主题。建设部对小区智能化普及型提出了如下要求:一、住宅小区设立计算机自动化管理中心;二、水、电、气、热等自动计量、收费;三、住宅小区封闭,实行安全防护自动化监控管理;四、住宅的火警、有害气体泄漏等实行自动报警;五,住宅设置紧急呼叫系统;六、对住宅小区的关键设备、设施实施远程监控。但遗憾的是,就记者所知,这个普及标准在筑城的大多数已建项目都没有达到,更别说先进型和高级型了。

　　然而趋势所至,关于智能化的概念战也随之而起。不仅消费者是雾里看花,许多房开商也没弄清“智能化”到底是个什么玩意。一开发商对记者夸耀了一番他们的智能小区,可是记者发现,该小区内不过是加上了几个摄影头,再招聘了几个从农村来的保安而已,物管室里的中心设备上则沾满了灰尘;而另一家房开商刚刚接入了几条宽带网线,就开始大声吆喝他们的智能化设施来了。据有关人士统计,贵阳至少已经有20多家项目称自己在做智能化,但却几乎没有一家发展商在楼书里对智能化作出过完整的解释。一业内人士说,这还是房地产培植的一个新卖点,许多发展商并不考虑自己的实力和客户需要,只是将“智能化"作为吸引客户的一个手段罢了。

　　深圳国际营销总监何锐到贵阳考察市场,他对这种“处处智能化"表示出一些惊讶。他说,智能化建设不能盲目地做,在CBD区域由于商务办公的需求,高标准是必要的,但是其它位置就可以适当地降低标准或者必要性不大。智能化的一次性投入相对比较大,对于一个5万平方米的社区来说,就比较困难,如果小区规模达到20万平方米,分摊下来成本就可以接受了。

　　万东实业董事长赵为林称,万东花园的智能化设施标准是“不要好看要好用",因为从长远来看,智能化应是一个小区的基础配备,而不应该成为过度炒作的对象。从这个心态上来看,智能化应该遵循市场原则,适度的进行建设。新鸿业地产销售部经理曹晶更直言,一个与中档项目相匹配的智能化系统,每建筑平方米要增加50到100元的成本,如果配备的智能化档次高,付出则更多,与之相关的还有因智能设施的使用、维护、更新所导致的物业管理费,这一切的承受者都只能是购房者。作为开发商在设置自己的智能化配备时,当谨慎从之。

　　国家住宅工程中心副总建筑师开彦在一次采访中表示,对于智能化住宅的建设,应该从人们不同需要和实际承受能力出发,以人为本,追求个性化的设计。而且,对于居住小区而言,现代人追求安全、宁静、整洁、舒适的环境,智能化只是实现这些目的的工具之一,而且只是对居住功能的一种补充。

　　智能化带来新挑战

　　任何一件新事物的出现,必然带来一系列的变化。智能化的出现,对房地产市场同样引发了一场不大不小的冲击。

　　智能化带来的最大变化之一,就是对现有物管系统的挑战。过去那种“一个看门老头加一个扫地老太婆"的物业管理模式面临着严重的生存危机。华宇房开企划部主任林涛告诉记者,他们所有的物管员都要求具有高中以上的文化水平。新鸿业地产的曹晶则说,公司将物管人员都送到沿海去培训,并要求把物业管理的理念转化为物业服务的理念。铁五建房开董铁军在谈到公司的应对时告诉记者,目前最关键的就是要提高物管人员的素质,提前介入物管程序,因此公司招聘了一大批毕业于同济大学、西安科大等重点院校的专业人才,同时对物管队伍进行系统的培训,在工程阶段就开始进入系统的运行,这样经过充分的熟悉和调整后,在业主入住时,就可以做到临阵不乱。

　　智能化的高速发展同时对现有的信息设备提出了怀疑。记者在一些号称开通宽带的场所看到,除了上网快、可以点几个片子外,其它内容就少而又少。一业内人士说,现在卖光纤、铺光纤的忙,大家只顾修建,但却没有人真正想过它有多少用途。

　　同样让人无奈的,是有些小区只重硬件投入,忽略了智能化设施在生活中的实用性和后期管理,有形的“防盗网"在逐渐拆除,可无形的“智能网"往往让小区业主更为尴尬。张先生在说起自己的经历时说,一次他去拜访友人,不料换了电子对讲门锁,因为不知道主人家的门牌,楼门都进不了,不禁扫兴而回。还有一次,家中老人出去买菜回来,刚放下菜篮,打开窗户,还没有来得及消除密码,警报就响起来了,搞得老人家整天心惊肉跳。

　　除此之外,已成为智能化时代重要角色的信息家电,更是跟不上趟,许多功能华而不实,形同虚设。

　　挑战的同时,带来的是机遇。由于智能化住宅市场的不断膨胀,给智能化集成商们带来了无限的商机。在筑城,长城宽带、中国电信[微博]、中国联通[微博]已经开始在宽带这块市场上明争暗斗,意欲多分一块蛋糕。

　　智能化的出现,还抬高了开发的门槛。由于竞争的加剧,使得开发商不得不增加投入。然而这并不是绝对的,铁五建的董铁军为我们算了一笔帐。他说,兴隆城市花园占地32万平方米,如果没有智能化,至少需要200个物管人员才够,光是抄表员就得不少。而实现了智能化之后,现在只要几十个物管员就可以了。这笔资金可能在短期来看,产生不了效益,但是从长远来看,由于工作效率的提高,实际上是一种长效资源。

　　数字家园近在咫尺

　　在一些科幻电影中,我们会看到一些似乎是匪夷所思的镜头:当人们还走在下班回家的路上,只要轻轻按动手上的移动电话或掌上电脑的相关按键,便可以向家里的电器发出指令,这些电器就开始有条不紊地工作了:空调器先清洁室内空气,把室内温度调到最佳;自动窗帘徐徐拉开;背景音乐缓缓流淌;电饭煲、微波炉则已经开始烹调菜肴,一份温馨的气氛在主人走进家门时迎面而来……

　　随着科技的发展,这样的“数字家园"正逐步变为现实。一位来自沿海的业界人士告诉记者,广州丽江花园最新推出的“棕榈滩聪明屋"就已经设置了远程自动计量收费与网上查询系统、物业综合信息计算机管理系统等一系列信息化设备。其中“物业综合信息计算机管理系统"便可让业主通过网络,对家庭电器设备进行远程控制,网上启动电饭锅等就已变成事实。而且与小区智能化相呼应,目前一些国内家电企业如TCL[微博]和海信[微博]等都已经开始了对智能家电的开发。

　　在采访中,筑城的房开商们都一致认为,数字时代正在到来,智能化已成必然趋势,只不过是时间长短的问题而已。如若干年以前,人们根本就无法想象可视对讲系统。以后的智能化也就如同今天的可视对讲一样平常,而且还不断有新的产品出现。

　　日前,国家建设部一位官员在接受媒体采访时透露,建设部今年下半年将推出“数字化创新工程",来更进一步地推进和完善小区智能化建设。从企业自身的数字化建设抓起,并以此带动起产品开发,即住宅小区数字化建设。

　　一位专家预测,中国的智能化住宅,到2004年会形成很好的市场。2001年属于开发研究阶段,智能家庭的主要功能在安全方面,如防盗、防火、防煤气、三表出户等。2002年,网络进入实用化阶段,市场上提供的智能家庭设备,只能以模块型为主。网络的形式,还是专线操作系统驱动的网络,可能会出现家电行业大的巨头。2003年,市场将初具规模,2004年,市场进入全面竞争阶段。(黄浩 田峰)