张凤喜

　　建设部颁布的《商品房销售管理办法》(以下简称《办法》)于今年6月1日起开始在全国实施。该《办法》对房地产开发企业商品房的销售行为进行了规范，使购房人的合法权益得到了更为有力地保护，我们在为《办法》出台拍手叫好的同时，也对《办法》中某些条款实施后的效果产生疑虑。

　　由于《办法》仅仅是一个国家行政部门的行政管理措施，尽管《办法》集中体现了我国房地产法律法规的有关规定，虽然也对房地产开发商的销售行为提出了许多限制，但《办法》只是在个别地方(例如第10条、第24条)规定了对购房人的损失进行经济赔偿，更多规定则是政府对房地产开发商的处罚，而且处罚数目仅几万元。如果房地产开发商一旦违规，对动辄数千万元乃至数亿元的房地产开发项目来说，区区数万元的罚款能否真正起到相应的效果，还有待于实践的检验。《办法》虽然对商品房面积问题作出了较其他问题更为详细、具体的规定，但同《商品房买卖合同示范文本》一样，没有将国务院248号令关于购房合同必须约定使用面积的规定写进去。虽然规定了套内建筑面积的选择，但仍存在两个方面的问题不好解决：第一，既然规定的是“选择”，房地产商就可以不选择，热销楼盘的买房人利益难以得到保障。第二，即使按套内面积计算，房地产商仍可能对购房人实施欺诈。比如，不同阳台计算面积的方式可以不同，窗台可以不计入使用面积，但可以计入套内建筑面积。有的房地产广告说，“送全部窗台面积，等于送一间屋”，足以见其中的玄妙之处了。

　　另外，最关键的是公摊面积，即使对公摊面积规定的再详细、具体，买房人还是无法自己丈量核实，房地产商完全有可能利用这一点来侵占购房人的利益。而且在面积上吃亏并非是一次性的损失，物业管理费、取暖费等多项费用都与建筑面积有关，购房人将可能遭受长期、反复的利益损害。