吴江 郑明波

　　从6月1日开始执行的《商品房销售管理办法》第22条对定金问题作了规定：符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

　　退休老干部杨某于6月1日看楼，并于当天交了5000元定金。但是由于夫妇俩均已退休，银行按揭难成，家里更没有一次付清40余万元购房款的能力，只好放弃买楼的想法。杨先生于是向开发商提出退还定金，但售楼人员则坚持交付定金是杨夫人的自觉行为，按照惯例是不能退还的。

　　6月1日正好是《商品房销售管理办法》生效实施的第一天，按照《办法》中新的规定，杨先生是否可以将定金要回呢？

　　律师分析说，定金应否返还要根据《房屋认购书》上的条款而定，要看这笔费用的性质是如何界定的。“定金”也就是保证金的性质，“订金”则是指预付的性质。根据《经济合同法》规定，如果这笔钱是用作合同担保则不宜返还，如果是预付款的性质就应该退还顾客。而消费者通常认为自己交付的“预订款”，实际上在《房屋认购书》中往往被界定为“担保金”的性质。而且《房屋认购书》中通常都会有“不能订立商品房买卖合同的，定金不予退还”之类的条款，消费者一旦签订，不管是6月1日前还是之后，要随意取回定金都是不可能的事情。

　　有关人士认为，《商品房销售管理办法》中的定金部分其实与以往并无太大不同，无论措词中使用“定金”还是“订金”，都应当以双方的事先约定来处置定金，而并不是说想退就退这么简单。

　　可见“定金”绝非有些媒体宣传的“退还没商量”，消费者应避免出现理解上的偏差。《办法》的实施提醒人们，定金能否要回，关键还是在于事先如何约定。消费者在交付定金之前，一定要慎重考虑，在签订《房屋认购书》时，应认真阅读条款内容，特别是对定金的约定。