北京力行律师事务所 刘桂林 曹岩

　　2001年6月1日是《商品房销售管理办法》(下称《办法》)正式实施的日子。随着日期的过去，一些问题终于有了较为明确的答案。乐观之余，还有必要向当事人提个醒。

　　1、概念明确不含糊。无论在日常还是大、小房展会上，均会有人询问有关“现房销售”等概念性的问题，由于对此没有明确规定，不好把握，往往会造成一些“误解”，以至影响正常的房屋交易行为。6月1日后实施的房地产交易行为，“商品房现售”、“商品房预售”、“返本销售”、“售后包租”、“分割拆零销售”和“产权登记面积”这些概念都有了严格的法律界定。

　　2、如何处理面积误差，当事人有了充分的依据。以前，在代理个人购房法律事务中，对于套内建筑面积的误差如何处理，我们也没有明确的规章以遵守，基于此项内容与销售方谈判时，对方往往也以无法可依来拒绝。《办法》第二十一条规定“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。”因此，今后我们可以名正言顺地与对方约定“套内建筑面积误差”的处理了。在此，我们也提醒购房者，套内建筑面积误差，是引发合同纠纷的主要原因之一。

　　3、不少当事人向我们询问，我们的“定金”或“预订金”能不能退？的确因“定金(预订金)”引发的纠纷也不少，在实际处理当中，也无法可依。当《办法》公布后，有人认为这类的钱售方占据没理由。据我看来，这只是一种误解。收取的背景有两种。其一是“不具备销售资格”，其二是“具备销售资格”。在前种背景下，售方无任何理由占据此款。后种背景需区别对待：如果当事人有约定，依约定。若无约定，售方无理由占据。因此，购房行为当事人在签署法律文件时，一定要注意审查合同内容，若认为于己不利，应当及时与对方协商，重新草拟或者拒绝签署。对于自己不明确的内容，一定要弄清楚，避免歧义语句引发的合同纠纷。