记者 陈大阳

　　6月1日起施行的《商品房销售管理办法》将给楼市带来什么？在这一天本刊与北京房地产开发促进会联合举办的专题研讨会上，建设部法规司法规处处长国中河表示，这一管理办法着重在十大方面严格规范市场：

　　———规范销售行为，保护购房者权益。为解决目前市场中面积缺斤短两、装修以次充好、楼盘拖期、虚假广告、销售合同不规范、开发商擅自更改规划和设计等纠纷案居高不下的严重问题，政府专门制订了这一规范商品房销售各环节的管理办法，这些问题不解决，将影响到整个房地产业的健康发展。

　　———严格规范商品房销售的条件。商品房预售必须已交付全部土地出让金并取得土地使用权证、必须取得建设工程规划许可证、必须达到工程建设总投资25%以上、必须取得预售许可证。商品房现售必须具有企业法人营业执照和开发企业资质证书、必须取得土地使用权证书或使用土地的批准文件、必须持有建设工程规划许可证和施工许可证、必须已通过竣工验收、必须已落实拆迁安置、必须具备水热电气通讯等配套设施的交付使用条件、必须已落实物业管理方案。

　　———商品房不得重复销售。开发商不得在未解除买卖合同前，将商品房转售他人。

　　———开发商不得采取返本销售或变相返本销售方式卖房，不得采取售后包租或变相售后包租方式卖未竣工的商品房，同时不得分割拆零卖房。这些规定明令禁止了转嫁风险、非法集资等行为。

　　———确定了3%的面积误差“警戒线”。购房合同未作约定的面积误差超出3%，买房人有权退房；不退房的，超出3%部分由开发商承担，少于3%部分的购房款由开发商双倍返还给买房者。

　　——不符合销售条件的不允许卖房，不得收取任何预定款性质费用。符合销售条件的，所收预定款性质款费用在订立买卖合同时抵作房价款，未能订立合同的要全部返还；双方另有约定的从其约定。

　　——开发商应严格按照规划设计建设商品房，不得擅自变更规划设计。属批准更改的，必须在变更确认之日起十日内书面通知购房者，购房者在通知到达之日起十五日内未作答复即视为同意。

　　———规范样板房。开发商应明确表示所设样板房与实际交付的商品房在质量、设备及装修等方面是否一致，未作说明的则视为一致。

　　———明确质量保修责任。开发商应承担所售商品房的质量保修责任，从交付使用之日起保修。

　　———商品房交付使用后，购房者认为主体结构质量不合格可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确认不合格的有权退房，由此给购房者造成的损失由开发商承担赔偿责任。

　　国中河处长表示，《商品房销售管理办法》所强调的这十个方面是规范市场的重点，他同时表示这一管理办法在实际操作中还应继续完善，目前的难点在于内部认购行为、质检程序和效率以及处罚力度等问题，但政府规范市场的决心是明显的。