5月19—20日，“新世纪住宅的未来”研讨会在广州举行。借此之机，记者专访了前来出席盛会的国内房地产界顶尖级专家————聂梅生教授，并与聂教授就广州房地产在全国同行中的地位等十大问题进行了以下内容的独家对话。

　　设计理念遥遥领先技术运用远远落后

　　记者(以下简称记)：根据您所了解和掌握的情况，广州的房地产开发在全国同行中处于何种地位，其主要优势和不足体现在哪些方面？

　　聂教授(以下简称聂)：我一向觉得包括广州、深圳在内的珠江三角洲地区的房地产在国内都是处于领先地位的，而且这种领先度还比较大，不管从时间还是规模上，或是规划设计与国际接轨方面都领先于上海，更领先于北京。比如，在跨地区的异地开发企业中，广州就占了好几个。

　　至于优势方面，广州最初的优势在规划设计方面，同时由于其临近新加坡、港澳等国家和地区，又有许多香港人在此购房，促使当地较早地接受了国外的先进开发理念，又通过国际招投标引入国外一些大腕级公司对项目进行规划设计。不管怎么说，规划设计是一个项目的龙头。这种引入外来公司的做法，就肯定是从广州、深圳开始后，才逐渐地向北延伸。而另一个原因在于广州房改搞的比较早，老百姓早就摒弃了福利分房的观念，市场方面也较早走向热闹。由于买家的挑剔，房子也越盖越好。相比之下，北京的观念则一直是“皇帝女儿不愁嫁”，由于集团购买量大，购房者都通过分配取得住房，也就没有什么好挑选的余地。在这种状况下，一些发展商就觉得没有必要动脑筋，可能动了也是白动。因为，对北京许多人来说，他们对住房的考虑只是如何花钱搞好福利分配毛坯房的装修问题，而不是如何挑选好的商品房子。

　　而广州的不足则在于对住宅产业化的新技术、新材料使用上的远远不够。但是，这是不包括智能化的，因为广州的智能化还是处于领先地位。其真正偏软的是墙体结构、建筑节能和技术精度的不够和新技术含量的不高。这也可能是由于区域性气候的原因，大家普遍对墙体薄厚之类的问题不在乎。而对塑钢窗的运用，也是先在北方推广，最晚才被华南的广州、深圳接受。其原因一是缺乏节能概念，另外则是从感观出发，觉得它没有铝合金漂亮。当然，这也存在一个接受的过程。

　　“国退”并不意味解散“民进”充分显示公平

　　记：2000年广州房地产开发投资主体已发生重大变化，股份制企业跃居第一，私营和外企位居第二，国有、集体企业名列第三。您对这种“国退民进”的结构性变化是如何看的？

　　聂：我觉得这是符合政策导向的。记得去年在广州参加建设工作会议的时候，曾就国有企业改制问题谈过：凡是在有竞争性的领域，国有企业就肯定要开始逐步退出。我想，这肯定是对的。现在房地产市场竞争那么激烈，这也足以说明这是一个充满竞争的领域。在如此情形下，就必然出现国有企业的退出，但这种退出并不意味着国企的倒台或解散。因为，国企还可以重组或通过改制实施股份化。据说，广州最近一些房企在改制中斗争的还满激烈，因为这毕竟牵扯到一些人的利益驱动问题。话又说回来，现在那里都在改革，作为民营企业，为了做大一样也在不断的进行改革。“民进”则充分显示了国家在竞争政策上的公平。现在很多的房企都在考虑争取上市，有的不管是房地产开发上市，还把住宅产业化的内容也包括进来，还有的通过多元化，把证券、金融以及智能化都包装进来进行上市。去年已经上了3家，今年还在不停地继续争取上。这是市场经济发展的必然趋势。

　　进军异地最忌跟风地域特色尤其重要

　　记：房地产具有很强的地域性，但目前广州不少企业已进军异地市场，您对此是如何看的，您觉得应该注意些什么问题？

　　聂：异地开发是市场竞争的必然结果，今后可能还会有企业走出国门开发房地产。对广州的一些开发企业来说，他们觉得广州的市场已经相对饱和，拿地的渠道又得通过激烈的竞争拍卖方式取得，就促使他们作出到异地开发的选择。我觉得，异地开发得考虑好这样几个问题：首先是开发企业你得要有一定的势力，因为在异地同样存在着占领当地市场的“地头”企业，这就要求你必须具有相当的经济实力和规模势力。其次，要充分考虑如何使你的创新概念与当地地域特色结合起来，让当地人能够接受。比如广州住宅流行落地窗、飘窗等风格，在北方人家就觉得不一定特别实用。比如广州现在搞的空中花园，就不可能照搬到北京，因为北京的沙尘暴现在那么厉害，人家恨不得在刮风的时候把几层窗帘都给拉上，而且还有冬天的问题，人家怎么可能接受呢？尽管广州具有很多很多这样很好的设计理念，但住宅确实具有很强的地域性，作为开发商就必须要充分地考虑这种气候不一的特点。但是，广州开发企业富有经验的管理、高效的办事效率也都是一笔财富和利润。异地开发肯定是可以的，但也并不是说每个企业都要“一阵风”式的去搞异地开发，或是每个大企业都必须要离开本土，关键还得看有没有利润空间和是否适合自己。现在有很多的开发商到北京开发项目，这并不是说北京的开发商不会做项目，关键是大家都看中了北京强大的购买力市场。由于房地产属于高利润行业，那些规模越来越大的企业就必然选择异地开发扩展的道路。

　　空置数量绝对过大分门别类逐一处理

　　记：广州商品房空置总量一直呈现迅速递增势头，对此您是怎么看的，您觉得应该如何解决这一问题？

　　聂：商品房拥有一定的空置周转量是对的，因为任何商品都存在库存，没有库存就不存在周转，只不过房子的特殊性在于不能入库而已。就目前广州商品房的空置总量来看，已经是绝对的大了。商品房有10%的空置比率是合理和正常的，但如果达到20%多就要引起重视了。因为房地产的利润一般在10—15%左右，如果空置比率达到20%以上，那么，从整个行业来讲，其利润从何而来？

　　要解决空置问题，就必须分析清楚空置的原因。我觉得，把空置商品房分成三种情况比较合适。第一种是原来早几年前就开始空置的，比如早五年前的，现在肯定卖不出去了。对于这类空置房，如果结构、质量又不行就等于毫无价值和意义，还不如低价将土地收回后重新开发项目。第二种属合理的空置，这好比汽车的生产，起码得有一定的市场存量。对于这一类，我倒觉得不应该计入空置范畴。因为所有的楼盘不可能做到还未开售就被抢购一空。而第三种空置则是最为危险的问题：刚刚开发出来的房子就在销售上遇到很大困难和障碍。这一类的房子，不论对开发企业还是政府来说，都将是一个十分头痛的问题，这就要求规划、国土等部门在批出规划和项目策划的时候予以多方面的考虑和必要的控制。既然是市场化的竞争，也就必然会出现由此而来的“大鱼吃小鱼”的问题。

　　郊区化虽然有市场老城区其实更重要

　　记：您对广州近两年来房地产开发中出现的城市空心化趋势是怎么看的？

　　聂：购买郊外的住房者，要么是二次置业，要么是外地人士。它所拉动的是一个阶层的消费，但对工薪族来说，如果住郊外盘就免不了要遭受每日的奔波之苦。由于郊外楼盘有好的设计、好的环境，就必然出现它的购买市场。但有市场并不见得就合理。现在北京八达岭一带都开发了很多别墅，但只能作为度假和休闲之地，这就是我们所说的创造市场。根据我们的生活习惯，大多人都愿意在工作地附近安居乐业。广州的华南板块是一个规划了近50万人口的居住区，其中一个突出的问题在于如何解决如此庞大数量人员的就近就业问题，以及由此派生出来的交通等问题。一个区域经济的发展依靠税收，但如果都是一个一个的住宅小区，那么政府的经济收入依靠什么。如果政府的税收都难以保证，政府对区域配套和面貌的改造又从何谈起？城市空心化首先要解决交通问题的地铁等基础设施必须跟上，而不能变成开发企业交了配套费还要再出钱为政府做配套，最终又把这一费用全部转嫁到购房者的头上。我个人觉得，对城市空心化不能盲目跟风，特别对工薪阶层来说，更多的是先要解决好吃饭的问题。目前，国内存在城乡建设“走过一村又一村，村村像城市；走过一城又一城，城城像农村”的不合理模式，如果照此一个一个小区的郊区化方式发展下去，将来城市的规模又最终如何控制？现在的一个突出问题是，城市的发展究竟是城市跟着小区走，还是小区跟着城市规划走。一些发达国家在历经城市空心化之后，现在又走回头路了。比如华盛顿就由于交通堵塞开始转而对中心城区进行改造。假如若干年后我们也要走同样的路，为什么不现在就考虑这一问题？为什么不可以把旧城区的改造早日纳入议事日程？而非要等到十年、二十年之后再返回解决这些问题，农村居民住宅城市化肯定是行不通的。

　　开发不能现炒现卖住房寿命呼唤超前

　　记：现在广州经营性用地的取得主要通过拍卖方式，而拍卖的地块越来越大，交清地价的时间也被缩短，在此状况下，中小开发商生存的空间越来越窄，请问您对这种状况是如何看的？

　　聂：土地是房地产开发企业的生命线，没有土地的开发商还能做什么呢？所以，开发商历来都十分重视有效土地的储备问题。

　　作为开发企业在当初一哄而起的时候大家都差不多大，但是现在已经过了十年的发展历程，如果还停留在仅仅搞了一块地，赚了一把钱之后我就不再干的水平，那也就让他最好别干了，因为对于这样的企业来说只能有第一次没有第二次，他们对于整个的住宅产业不会带来什么推进和发展。作为住宅开发要求具有一定的超前性，就好比现在开发的房子你就得考虑十年以后的老百姓需要什么样的住房。住宅的生命周期起码是六十年或七十年，如果开发商像炒菜一样“现炒现卖”，肯定是不行的。你至少在初期的考虑中就要超前十年，这样才可能做到开发的房子在前十年至少不会落后。所以，原来有个口号是房子要做到“一二十年不落后，三五十年可改造”。只有这样的房子才对，才能够保证其全寿命周期的价值。而那些“现炒现卖”的开发企业，他们怎么能做到这些呢？房子不同一份报纸，报纸可能只有一天的寿命价值，而房子几乎是一个人一生的寿命周期，因而就必须充分考虑其全寿命周期的价值。小开发企业不可能做到这一点，他们也没有必要做到这一点。他只管把房子卖出去就行了，他不可能为你考虑那么多，因为他不存在考虑企业品牌的问题。所以小房地产开发企业的退出是必然的趋势，就好比现在还有人愿意购买敲敲打打制做出来的汽车吗？他们肯定会去购买广州本田之类的产品。当然，任何时候还是有相对小的企业存在的空间，这是对事物一分为二的辩证看法。走可持续发展之路早日接轨绿色组织

　　记：广州为数不少的楼盘在打绿色生态住区概念，您认为绿色生态住区的实质是什么？

　　聂：我认为是“可持续发展”五个字。应该说，所有有关生态、绿色、环境的概念说到底就是可持续发展战略。可持续发展是20世纪的战略，在21世纪才全面走向实施。但对住宅小区来讲，如果我们提这个小区是可持续发展小区，人家觉得太社会化和太虚化了，最后还是觉得用国际上通用的绿色概念比较能够表达所涵盖的内容，这也有利于与国际上早日接轨。现在也正是通过中住联用亚太村的一家品牌做绿色建筑代表，并将我们的生态导则修订后出台，这也便利了与国际绿色建设组织的结合。

　　体现智能人文关怀切忌盲目过分追求

　　记：这两年，广州住宅智能化程度迅猛发展，您认为住宅智能化要解决的核心问题是什么？

　　聂：住宅智能化要解决这样几个核心问题：第一是安全问题。比如住宅门禁的安全性、耐久性和环境性。可以这样说，在住宅的智能化中，安全始终是第一位的。如果让一个人生活在一个不安全的环境中，这个家也是没有根的。可是，由安全性派生出来的东西很多，有些做的很好，但有些却是画蛇添足。现在对门禁的制作就有点过头，把对好人的关怀变得像对待犯人那样，这样的门禁就莫过于像监狱了。虽然它通过各种报警装置使居住者十分安全，但住在里面心理是很不舒服的，以至于有人说“你们是把好人关在里面，把坏人放在外面”。尽管说，强调与大自然的融合与运用高科技保护安全是一对矛盾，但问题是不能太过分。同时，门禁还要对不同年龄的老人、小孩做出考虑，不要让老太太们为进出门而恐惧，也不能让小孩子们每次为等门禁解除密码后才能离开感到烦恼。尽管我是科技司的司长，但对生活的科技化我是持不同意见的。比如一个家里到处是遥控器，一会儿要设置，一会儿又要解除，把正常的生活都给搅乱了。但对于煤气泄露、火灾报警，心脏病人紧急呼救这些必需的东西有的确一个不能少。智能化体现的应是对人的关怀，而不是把高科技强加于人。

　　其次是管理上的智能化。比如与物业管理对口的水电器、收费的电子公告等，在管理中有些智能化是可以做的，但有些也是不对接的，比如自来水、煤气和电的收费，如果各专业公司非要管道终端，即使你做了智能化，他还是要敲门收费，哪又有什么意义？

　　第三是网络智能化的问题，这也是我认为有必要投入很大精力的地方。但现在还有争议的地方，比如是采取三网合一还是使用铺宽带网，这涉及到广电、电讯、住宅产业等部门的综合协调，目前还难以一下子理顺，这就使小区网络智能化遇到了政策性、技术性的障碍。我觉得，小区网络往外延伸是智能化最为宽阔的空间，比如远程教育、电子商务、电子公务、家庭电子办公等问题，都需要在智能化上提供支持，这也是理应为买家置业提供的配套服务。特别是随着超长假日的出现，房子应该更多地为业主的职业和工作提供服务。智能化应该盯着这些问题，而不是盯着别的。

　　第四是自动化的问题。自动化主要是加强小区运行的安全度，为小区提供一个安全运行的保证，比如正常的照明，电梯、水箱的安全运行。但究竟有没有必要做到坐在汽车里面就能遥控家里的微波炉或打开家里的空调器呢？现在连美国人都说中国家庭的智能化比他们先进，就两国的生活档次来说，究竟有没有这种必要？

　　我个人觉得，智能化应该大胆推行菜单化，而不是一律地强加给买家，这其实和装修是差不多的，你喜欢大理石贴墙，但我偏偏就喜欢涂料，这有什么不行的呢？在智能化方面，除了系统是不能改变的，在具体需要什么上还是可以根据个人的需求作出调整的。

　　毛坯房退出是必然成品房选择是趋势

　　记：前一段时间北京已经明令取消毛坯房，这一做法会不会很快在全国推广？

　　聂：北京取消毛坯房其实并没有很好地做好准备，比如没有很好地做好市场调查，只不过在推行毛坯房当中出现了一些问题，就从保证质量和满足需求出发提出了要求取消毛坯房的交楼标准。据我所知，北京后来还专门组织了有关的座谈会，并进行了初步的市场调查，而且调查的结果是同意装修和不同意装修的各占一半的比例。

　　对于开发商来说，有毛坯房的时候开发商肯定是不愿进行装修。装修意味着开发风险和成本进一步加大，特别是对于势力不够强的开发企业来说，他肯定不愿意进行装修。但是现在有了50%的市场，政府就该管了。而且这一比例还在不断的变化，如果将来达到60—70%以上，就意味着开发商必须摒弃毛坯房，以成品房交楼。在这个变化过程中，我们应该进行政策上的引导，而不能等市场完全成熟了以后再去改。相信在未来会有越来越多的人转而接受成品房观念。建设部已经组织起草有关装修方面的规定，估计今年下半年也将出台。

　　论坛有利行业发展社会多多予以支持

　　记：从去年开始，广州的许多开发企业都纷纷以组织论坛、研讨会等形式对楼盘和企业进行形象方面的宣传，您是如何看待这一形式的？

　　聂：我个人觉得，这种方式对整个行业的发展还是有利的，比如你请了那么多的高手来进行交流，如果讲的与发展商的理念一致，那肯定好；如果是很差的一个发展商，把这么多高手请来讲，他的房子肯定卖不动了，因为专家们说的潮流和方向与他开发的房子不一样，既没考虑这个又没考虑那个，还怎么卖啊？所以，一般来说，还都是一些大型的和开发理念比较超前的楼盘才敢组织这样的讨论或论坛活动。因为我们讲的都是引导型的，而不是滞后型的。当然，这也看具体选择的话题，比如这次是说21世纪住宅的趋势，那肯定就要超前。而这正好又与发展商的考虑合拍了，那自然是对发展商的一种宣传。如果其房子本来就卖不动，房型又不合理，你去问问发展商，他敢不敢组织今天这样的论坛会议。（李宗国）

　　聂梅生教授简介：

　　1962年毕业于清华大学土木工程系给排水专业，曾于中国市政工程西南设计院工作逾18年；1984年至1986年期间，由国家公派至美国伦塞利尔理工学院(rensselearpolyˉtechnicinstitute)做访问学者。于1991年起出任建设部科学技术司副司长，博士生导师；1994年担任科学技术司司长，建设部科学技术委员会委员；1998年起担任建设部住宅产业化促进中心主任，部科学技术委员会副主任。