今年以来，广东房地产业的形势似乎一片大好，仅1-4月，全省房地产开发投资高达218.63亿元，增长16.9%。这是房地产开发投资从1998年年初开始，连续39个月以两位数增长。其中广州市前四个月房地产开发投资额达到85.185亿元，占全省房地产投资额的39%，比去年同期增长25.1%。于是有人提出，房地产业第二春到了。

　　如果从投资增长角度来看，这种提法并无不妥，但问题的关键在于这种增长速度是否 会重蹈20世纪90年代初的覆辙？之所以有这样的忧虑，主要基于如下理由。

　　自有资金出现下降

　　从房地产资金来源构成来看，不合理性明显增加。银行贷款和定金及预付款增长速度较快，在房地产投资资金来源构成中的比重也越来越高，而企业自有资金和利用外资则出现下降。今年一季度，广州房地产企业向银行贷款30.02亿元，比去年同期增长63.7%，房地产企业预售商品房收入的定金和预付款34.12亿元，增长86.94%。银行贷款和定金及预付款分别占房地产企业投资资金构成的30.5%和34.6%，而房地产企业自有资金12.73亿元，比去年同期下降1.8%，利用外资折合人民币3.67亿元，更是大降了53%。尽管资金来源仍然比较充足，但自有资金和利用外资下降，加大了银行的金融风险和市民购房所承担的市场风险。

　　同时，目前资金来源结构也显示出，房地产开发链条薄弱，如果银行贷款出现政策性收缩，相当部分房地产企业会出现投资困难或已开发项目难以为继的严重情况，甚至导致新的“烂尾楼”的大量出现。

　　市场压力前所未有

　　由于投资的持续增长，新开工和竣工面积大增，很多发展商私下透露，目前市场压力之大前所未有。2001年1-3月，广州市商品房新开工面积达到384.49万平方米，同比增长74.57%，写字楼新开工面积更是止住了近几年的逐年下降的势头，今年一季度出现大幅度增长。

　　在新开工面积增长的同时，商品房的竣工面积也有所增长，1-3月，广州市商品房竣工面积114.37万平方米，增长56.22%，其中住宅竣工面积90.97万平方米，增长63.41%，写字楼竣工面积7.7万平方米，增长44.19%，商业用房8.37万平方米，增长41.15%。商品房新开工及竣工面积的增长，标志着商品房市场供应压力也在不断地增大。

　　除此之外，广州房地产市场还有一个更为集中的压力———华南板块。早在前两年，不少开发商就在番禺的华南快速干线附近及南村地区展开了“圈地运动”。据初步统计，目前的5个新开楼盘加上已经在建或者在售的楼盘，整个“华南板块”总建设面积将超过3000万平方米，即使按人均50平方米建筑面积计算，居住人口可达60万人，相当于一个中等城市的规模。上述楼盘，即使按10年的开发周期计算，每年的供应量也在200-300万平方米之间，而整个番禺区去年商品房实际需求量为180万平方米，广州去年房地产交易量也才600多万平方米，供求矛盾显而易见。因此，华南板块对未来几年广州楼市是一个重大考验。

　　空置面积依然高企

　　尤为值得关注的是，在商品房开工面积、销售面积和销售额都有大幅增长的情况下，商品房空置面积依然高企。有统计数据显示，2000年广州空置商品房面积已达584.09万平方米，同比增长20.3%，较之1999年增长了近100万平方米，大大超过了商品房库存合理空置率为10%的水平。而且，在以上的空置总量中，住宅的空置面积达385万平方米，较之1999年增长了26%。而去年，全省商品房空置面积首次突破2000万平方米，积压资金在300亿元以上，如此庞大的空置面积数，如再加上新开工和竣工面积的大幅度增长，对本来就已经白热化的竞争市场来说无疑雪上加霜。

　　由于紧跟市场投资风潮，大批发展商出现盲目入市，或者对目前市场根本把握不准，例如华南板块的一个楼盘，号称五一期间吸引了10多万市民看楼，不过实际销售情况却令开发商连连摇头。类似的例子近来不断出现，说明发展商的投资热情和市场个性化的需求存在相当的差距。市场人士担心，供求关系的严重失衡可能对房地产市场产生致命打击。

　　有鉴于此，专家指出，房地产市场有易发过热症之弊，在大起之后必然紧接着大落，因此在加快发展步伐的同时，必须警惕升温过快出现冒进。开发商应该适当控制开发速度，强调速度与效益相统一，在提高效益的前提下实现较快的发展，这无疑是广州房地产业及房地产市场新一轮繁荣期稳健先行防范过热的要务。（吴江）

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