为防止在消费信贷中的恶性竞争，防范和打击挪用居民储蓄和银行联行资金炒股放贷的犯罪活动，日前，央行对“零首付”居民住房贷款紧急叫停，这一举动引起了业内业外的关注。

　　记者在采访中了解到，通常所说的“零首付”居民住房贷款在实际中存在着两种“版本”：一种是商业银行推出的，另一种是开发商自己运作的。2000年7月中国建设银行和中国 工商银行在上海、厦门及广东推出住房贷款“零首付”业务，房地产开发商也适时地以此为卖点，至今还不到一年的时间，就遭遇封杀。“零首付”的“夭折”，可能预示出普遍认为最安全的贷款品种——个人住房贷款变得险象环生。

　　“零首付”存在潜在风险

　　从银行“零首付”实施的情况看，在申请贷款时都要求把所购的房屋作抵押，并提供价值可观的不动产或经银行认可的存款单、有价证券等作质押。另外一个条件是，要求贷款申请人具有较高的经济收入、还款能力和具有良好的信用记录。对于消费者来说，“零首付”虽然免除了20%至30%的首期付款的负担，但对于那些无房户、城市中的新增人口、流动人口和刚参加工作的年轻人来说，并不容易进入“零首付”按揭者的行列，可见银行的“零首付”门槛并不低。

　　“零首付”虽然减免了当期负担，却加重了未来还贷的负担。以10年期30万元的住房按揭为例，付三成首期后月供约为2200元，“零首付”按揭则月供约为3200元。目前我国实行的是浮动利率抵押而不是固定利率，在假设经济增长缓慢和利率多次下调的情况下，100%的债务负担对于一些当前收入较高者是可行的，但随着经济形势的变化，利率的上调，会增加借贷人未来债务负担，从而影响他的还贷能力。

　　各家银行推出“零首付”贷款后，叫好不叫座，真正申请贷款的客户寥寥无几，各商业银行“零首付”贷款业务都很寡淡。一些专家指出，从银行经营的角度来看，“零首付”潜在的风险及带来的经营成本不可小视。一方面，作为“零首付”贷款抵押品的公房变现能力较低，一旦出现呆坏账就很难处理；另一方面，在个人信用制度不健全、个人资产透明度低和工作变动频繁的情况下，银行很难就个人的信用度作出正确的判断。

　　开发商玩的文字游戏

　　一位看了某房地产项目“零首付”广告的购房者满心欢喜，以为可以不付首付款即可入住。但一询问才知道，“零首付”购房，不仅要交一笔数额不小的订金，而且20%首付款的其余部分也要在几个月内还清。以一个“零首付”的房地产项目为例：买一套60万元的房子，购房者要先付4万元的订金，与开发商签订购房合同，几个月后补足全部房款的10%，也就是再交2万元，入住前，再交房款的10%，也就是6万元，这样在入住之前，20%的首付款也就交清了。也就是说，所谓的“零首付”不过是首付款的分期付。对于购房者来说，在短期内交纳首付款的“零首付”与八成按揭是“背着抱着一样沉”。

　　众多房地产商打出买房“零首付”的招牌，这在北京较为多见，其实这不过是开发商制造的又一个噱头而已。据建设银行北京分行的有关人士介绍，目前开发商推出的“零首付”，其客户欠的首付款资金都是开发商自己想办法进行内部运作，银行并没有给予支持。

　　大多数的“零首付”是由开发商垫付首付款，但其中也有不规范的做法。一位房地产业资深律师给记者列举开发商的两种“零首付”手段：一种是由开发商开出购房者已经负担20%房款的证明，向银行申请贷款。另一种是抬高房价，利用虚高的房价骗取到100%的贷款。比如将售价70万元的商品房“抬高”至100万元，可以贷出100万的70%即70万元，等于购房者享受了“零首付”。这种不择手段的违法贷款也将在此次的封杀中“灰飞烟灭”。

　　房地产市场会否受影响

　　封杀主要出于对银行信贷资金安全性的考虑。据炜衡律师事务所律师蔡耀忠介绍，对于不动产抵押来说，银行都有一定的抵押率，房地产一般是七成。根据商品房成本和供求关系，商品房的价格会随之波动，幅度大约是20%至30%，因此，发放最高为七成的按揭贷款，即使贷款人没有还款能力时，房产的价值犹存，银行的资金不会承受太大的风险，而如果是“零首付”，抵押物的价值不足以抵偿还款额，资金风险必然爆发。安地房地产公司董事长张宝全说，封杀对开发商也是有利的，因为“零首付”使房地产业也陷入了资金风险的怪圈。

　　蔡耀忠认为，“零首付”遭封杀不会影响房地产市场和购房者正常的贷款程序，也不会有人因此被挡在购买商品房的门外，因为如果没有商品房价值20%至30%数额的存款，就不适宜买房置业，即使搭上“零首付”的便车，巨额的经济负担也会吃不消。一位开发商认为，这还可以防止人们因“零首付”而头脑发热购房，减少此后产生的不必要纠纷。余涵

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