从6月1日起，我国第一部商品房销售法规《商品房销售管理办法》(以下简称《办法》)将正式在全国范围内施行。人们对这部根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》制定的新法规寄予厚望。

　　2000年我国城镇居民共购买商品房1.43亿平方米，占商品房销售总量的84.4%，个人购房已经成为商品房销售市场的主体。购房消费，则成为百姓生活中最大的一笔开支，而在此 过程当中遇到的种种麻烦，也成为百姓生活中的第一烦恼。

　　来自今年“315国际消费者权益保护日”期间的投诉统计数据表明，商品房已成为投诉热点之一，投诉的问题集中在消费者购房后的房屋质量、房屋面积、广告误导等多方面。这些投诉问题在《商品房销售管理办法》中都有了相应的处理方法。

　　古希腊法典中有一句谚语：“法律不保护躺在权利上睡觉的人”。那么，这部新法到底给了广大购房者多大的权利？购房者又该如何在法律赋予的相关权利面前保持清醒，切实维护自己的权益？这部“千呼万唤始出来”的管理办法对我国规范房地产市场将起到何种作用？房地产业及法律界相关人士对此法又有何种评价？本期法律圆桌为您请来来自法律界、房地产业界、中消协、媒体等11位重量级嘉宾热评新法：

　　-议题一：这是一部为谁说话的法？

　　时明华(中国房地产报副社长、副总编)：这虽然是一个部门规章，却也是我国迄今为止，对商品房销售的法律行为来说，最高层次的一个法律。前一阶段，对于商品房销售环节中的摩擦、矛盾很多，甚至有一些诉讼，社会各界由此对房地产业产生了一些看法、甚至误解。我觉得问题的关键是缺乏一部这样的法律规范来指导。

　　王前虎(中消协投诉与法律事务部主任)：1997年，全国的关于房地产的投诉是6400多件，到了2000年，就达到了22000多件，这递增的态势说明了房地产的不规范经营的状况还比较严重。

　　过去，消费者到我们这儿投诉就说：“谁替我们说话？面对着强大的开发商，我们觉得非常无助！”那么今天，有政府部门给他做主了。通过一些法律法规，对害群之马加以惩治，不仅保护了消费者的权益，维护了商品房市场的秩序，同时对讲信誉，讲商德，产品好，质量高的房地产商也是一种支持。

　　张宝全(北京今典集团董事长)：我认为需要强调一点：房地产是一个系统工程，有这么多的环节，如果不把它都弄清楚，到最后一个环节卡住了，像击鼓传花一样，前面的人传掉了也好，瞎传也好，最后一环你得给我负责任。这样开发商也很难维护自己的权利。所以我们建立好一整套的机制，否则，从某一个环节想彻底解决问题，我觉得是不行的。

　　王前虎：谁来保护开发商的合法利益？我打一个比方，现在有了妇女儿童保护法，谁来保护男人的权益？消费者和经营者相比，处于弱势的地位，所以才有《消费者权益保护法》。《消法》中规定了消费者十项权利，经营者十项义务，没有经营者的权利，也没有消费者的义务。这是因为消费者和经营者相比，是弱者。

　　顾云昌(中国房地产产业协会秘书长)：其实这是个销售管理办法，不是商品房的买卖管理办法，它主要是对销售者进行规范，而不是对买卖进行规范的办法。

　　-议题二：法律不保护躺在权利上睡觉的人

　　主持人：我想问在座的律师，结合这部法规和我们遇到的一些实际案例，应该怎样理解这句希腊法典中的谚语？

　　鱼剑峰(北京威灵律师事务所律师)：我个人认为，它实际上是对法律上意思自治原则从另外一个角度来表达的。所谓意思自治原则在法律上有两层含义：一是当事人在行使自己权利的时候，有权自由地表达自己的意愿，当然，法律禁止的除外；二是当事人有不受妨碍地表达自己全面、真实的意思的权利。

　　这个社会权利给你民事主体在具体民事行为中的自由度的同时，必然就不会像我们过去一样，在计划体制里，给你很多具体的、细节的呵护。现在我国的立法倾向已经转向了意思自治的原则：只要没有危害国家的利益，国家给你这个自由，但给你自由的同时，还意味着在行使权利时，你要负担由此带来的风险。

　　这部法规里有很多消费者应当怎么做，最好怎么做的一些建议性的规范。如果在你的具体合同里，或者具体的行为里，没有运用这些法律条文的话，这个权利等于白给你了，就等于你在这个权利上睡觉。比如在第十五条里，广告里的信息应该签到合同里去，也就是说，只有把广告的意思写到合同里，才有约束，没有的话，这个法律就保护不了你。

　　朱茂元(北京市律师协会房地产专业委员会秘书长、中伦金通律师事务所律师)：大家都希望国家作为一个最强大的法律制造机器，制定很多法规，把消费者呵护得很妥当。但实际上，每个人都是有权利的：消费者有权利，开发商有权利。每个有权利的人是否已经知道你的权利在哪儿？这是一个法律觉醒的问题。作为一个法律工作者，我们想说，希望每一个在这个过程中，参与游戏的人，都应当自觉地知道自己的权利在什么地方，这不是靠法来规范的。除了法以外，还有法律的意识，这是贯穿在你的整个思维过程中的。

　　《合同法》里讲了契约自由，也讲了缔约过失。你在缔约的过程中间，自己应该知道自己的权利。法律允许你自由行使你的权利，没有行使好，你当然要担风险了。比如这个杯子市场卖十块钱，你就愿意拿一百块钱买，这个风险你就自己承担了。但是如果卖杯子的人说：“杯子是金子做的，所以值一百块钱。”但这明明是一个瓷杯子，卖方提供了虚假的情况，就要承担责任。在规范的缔约活动中，恶意的、不规范的、损害对方的法律权益的行为，就是缔约过失。

　　张宝全：今年315的时候，我和消协同志一起参加了“王海打假”活动，网上老百姓的投诉很多，这就是老百姓的权利方面的觉醒。归根到底，消费者的成熟决定这个市场的成熟，如果消费者不主张权利的话，这个市场肯定是无序的。

　　定出这个规定，老百姓发现问题以后，就不会不知道找谁了。要是出了事到处找政府，这仍然培养了一个坏习惯，就是不能按照市场经济的原则或者按照法律的原则维护自己的权益。

　　-议题三：谁来帮老百姓做个“觉醒的权利人”？

　　朱茂元：在发展商盖房的活动中，牵涉的面太多，土地、立项涉及到规划；建设涉及到建设主管；拆迁、盖房，涉及到很多的城建参与单位、材料供应商、设备供应商、各式各样的评估机构、中介机构、咨询机构。

　　指望消费者对整个过程中的每一个环节都搞得特别明白，这是不可能的。他的专业能力以及我们的教育体制所灌输给他的知识都让他达不到这个程度。所以我们提出了专业房地产律师的概念。不仅懂法，懂建筑，懂规划，城市环境，消费心理……各式各样的都要明白，才能给消费者提供一个相对专业的服务。

　　我们应当引入相对专业的中介服务机构，为消费者提供相对专业的服务。服务达到满意的效果是人家给你付费，达不到满意的效果，或者对服务的对象造成损害，应该有另外的法律规范来制约、惩戒你。

　　任志强(北京华远房地产股份有限公司董事长)：我认为，法律上要规定：买卖合同必须经过律师，律师要承担法律的审查责任。在香港，任何不经过律师的合同都为无效合同，特别是房子。此外，律师服务在香港也不光是契约服务问题。消费者的定金是交给律师的，把所有工程费用扣除以后，剩下的钱才归律师。律师的责任不只是签一个买卖合约，而是承担所有的法律责任。

　　花钱请律师，正是买这种权利，买这种保护。不用律师，结果是什么？现在媒体拼命把权利告诉老百姓，让他们学这个学那个，但他们还是不可能成为专家。

　　顾云昌：现在正是宣传房地产界律师介入的时候了。贵州已经开始有律师陪购制度，一个人，一宗五十块。从我们行业来说，希望律师介入，希望你们有优质的服务，而且价格不要太高，这样老百姓才有可能接受。美国最近又产生了买方经纪人制度，我们现有的经纪人一般是代表卖房者利益的，而这个是专门代表买房者的。他帮我选择，拼命挑毛病，代表我去与对方交涉，最后做成交易。

　　陈长春(北京金地鸿业房地产开发公司总经理)：从政府管制的角度来讲，这个东西可卖或者不可卖，政府有审查的责任。如果我们政府也专门聘请一些律师行帮他审查这个工作，保证这个过程的合法性，可以减轻政府在这方面的工作。因为律师是承担无限责任的，出了问题，可以抓他坐牢的。

　　-议题四：房地产广告承诺不兑现怎么办？

　　王前虎：从我们受理的投诉情况来看，广告误导或是广告所承诺的内容不兑现，引发的纠纷占到差不多一半的比例。

　　主持人：这个管理办法很重要的一个内容就是提示当事人将房地产广告和宣传资料中所明示的事项写入合同。请问：房地产广告的内容应不应该视为开发商的承诺呢？

　　郭川(大成律师事务所律师)：我国《合同法》中就是规定了一套合同的制定程序，其中主要就是要约和承诺制度。这种房地产广告是不是要约？《合同法》里规定了构成要约的几个有效的条件：第一是向特定的人发出，第二要有合同的主要条款的内容，比如说价格、时间等。第三，一旦被要约的人接受了，这个要约就构成了承诺，合同也就成立了。但是从现在情况看，大多数广告充其量只能是一个要约邀请，因为一般的开发商不可能把合同的内容作为广告来发布。从这个意义上讲，这个广告的内容，能否成为合同的必备条款，或者能否产生法律效力，关键还是要看定没定到合同里。

　　任志强：大概在二三十个国家和地区，包括香港，都明确规定，房地产的广告必须作为合同的附件，任何一个人都有权利按照广告说的那个条件去起诉。

　　陈长春：广告有不明确性，比如很多的广告用了很多模糊的概念。比如进口设备，究竟是完全原装进口，还是部分组件进口，还是零件进口，还是中外合资？要凭这个打官司，是非常难打的。

　　朱茂元：如果说广告上有所承诺的话，在合同约定了，就成了合同条款，而不是广告了。

　　广告有广义和狭义之分。广义的广告，包括宣传企业的形象，很多概念模糊的东西，这能成为合同的一部分吗？下一个层面才是开发商承诺有可视电话，二十四小时监控，二十四小时热水等等具体的房子细部条件的问题。只有双方当事人约定，我同意把它作为合同的一部分，才能够成为合同的一个层面、一个条款。所以，进入这个游戏规则的双方，对于广告可能存在的几个层次，以及相对应的承担什么法律责任，都应该很清楚。

　　-议题五：这个《办法》分量有多重？

　　任志强：这个办法基本上把所有现有的相关法律规定融合在一块儿了。新增的内容不多：第一条是增加了现房的销售规定，现在销售现房，不需要再办预售证。第二个增加的部分，就是对合同中没有约定的面积误差的处理问题。它其中规定的内容，对好的开发商并没有什么限制，好的开发商早就按这个办了。

　　有很多相关的重要问题比如产权、公共配套设施等等都没有做出相应的规定。当然，作为建设部颁布的一个法规，它不可能把全国各个地方的情况都写上。最后还是要由各地出台一个实施细则。

　　郭川：这个管理办法，不是准据法，不能作为法院判案的援引的法律。但从我国法律体系来讲，部门法还是有一定约束力的。在法律法规没有规定的情况下，法官可以援引这个规定来作出自由裁量。

　　这个办法，像任总所说的那样，更多的是对过去的一系列有关销售的问题的一个细化或者汇总，它给了消费者和开发商一个权利的提示。如果我按照这个《商品房销售管理办法》买房的话，至少知道合同里规定了什么，合同开发商有哪些承诺，有哪些限制条件。它给了消费者一个指引，同时也给了开发商一个保护自己权利的机会。

　　我认为，这个管理办法实际上是给开发商和购房人之间进行购销行为定了一个规则，这个规则虽然不具备完全意义上的法律上的强制力，但用这个规则来指引销售行为，至少对市场信心乃至市场本身的培育都是很有好处的。

　　顾云昌：我们现在正处在一个蝌蚪变青蛙的中间阶段，腿已经长出来，尾巴还在。市场经济是青蛙，计划经济是蝌蚪。制定法规要依照一定的社会和市场环境，现在的整个环境还没有达到完全的市场经济，但如果按照计划经济又肯定吃不开了，所以只能是四条腿的小蝌蚪。跟香港、日本、美国等规范的房地产管理法规相比，我们的东西，只能是一个过渡的产品，但是总比没有好。起码可以引导市场，唤醒有权利的人，推进行业的发展，对害群之马也提供了一定的约束机制。当然约束了多少，还得看执法的力量。

　　王前虎：我希望有关行政部门积极作为，给老百姓一点信心。有了法，就有了规矩；但光有法，运动员都来了，没有裁判，不乱套才怪呢！

　　王盼春(北京普瑞物业管理有限公司总经理)：要保护消费者，完全依靠法律很难做到，法律总是有缺陷的。所以，可能还是要用另一种途径，用自律的方式，通过行业的竞争，把一些不守法的企业去除掉。随着竞争的激烈，大家可选择的余地更大了，大家就知道到哪儿去买房，肯定选择有品牌的，服务更好的。

　　主持人：我们将通过媒体帮助消费者进一步了解《商品房销售管理办法》是怎样保护和提示自己的权利的，使他们真正成为一个在权利上不睡觉的人。我们也会通过我们媒体的推动和法律界、发展商的共同努力，来促进这部法规的真正的，有效的实施。

　　本期嘉宾特别观点

　　1、房地产是一个系统工程，我们必须建立好一整套的机制，只是，从某一个环节想彻底解决问题是不行的。

　　2、其实这是个销售管理办法，不是商品房的买卖管理办法，它主要是对销售者进行规范的办法，不是对买卖进行规范的办法。

　　3、这部法规里有很多消费者应当怎么做，最好怎么做的一些建议性的规范。如果在你的具体合同里，或者具体的行为里，没有运用这些法律条文的话，这个权利等于白给你了。

　　4、明明是一个瓷杯子，卖方提供了虚假的情况，就要承担责任。在规范的缔约活动中，恶意的、不规范的、损害对方的法律权益的行为，就是缔约过失。

　　5、指望消费者对整个过程中的每一个环节都搞得特别明白，这是不可能的。他的专业能力以及我们的教育体制所灌输给他的知识都让他达不到这个程度。所以我们提出了专业房地产律师的概念。

　　6、从政府管制的角度来讲，这个东西可卖或者不可卖，政府有审查的责任。如果我们政府也专门聘请一些律师行帮他审查这个工作，保证这个过程的合法性，可以减轻政府在这方面的工作。

　　7、广告的内容，能否成为合同的必备条款，或者能否产生法律效力，关键还是要看定没定到合同里。

　　8、这个办法更多的是对过去的一系列有关销售的问题的一个细化或者汇总，它给了消费者和开发商一个权利的提示。如果我按照这个《商品房销售管理办法》买房的话，至少知道合同里规定了什么，合同开发商有哪些承诺，有哪些限制条件。

　　9、我们现在正处在一个蝌蚪变青蛙的中间阶段，腿已经长出来，尾巴还在。市场经济是青蛙，计划经济是蝌蚪。制定法规要依照一定的社会和市场环境，现在的整个环境还没有达到完全的市场经济，但如果按照计划经济又肯定吃不开了，所以只能是四条腿的小蝌蚪。

　　-研讨主持/孙瑜-文编/文雪莲-摄影/汪震龙

　　(敬告：本期研讨现场实况将于5月27日(周日)18：08在北京电视台有线二台《京城广厦》节目首播；当晚23：20于该频道重播；5月28日(星期一)11：30第二次重播。)

　　-顾云昌

　　-时明华

　　-王前虎

　　-朱茂元

　　-鱼剑峰

　　-郭川

　　-张宝全

　　-陈长春

　　-王盼春

　　-任志强

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