四月二七日上午，南昌市东湖区人民法院公开审理了由房地产开发商——江西溢辉房地产开发有限责任公司诉香江花园业主文薇侵害其名誉一案。让记者不解的是，这么一个小案子居然轰动了整个南昌市，同时也引起了省内外众多媒体的关注。在法庭上原告诉讼的理由是“被告无理向新闻媒体投诉，损害了原告的声誉，给原告造成了精神压力和经济损失，动摇了原告在昌继续投资的信心”。然而，这些看起来很在理的理由，却让香江花园的上百户业主及知情者怎么也不明白，开发商(原告溢辉公司)违规多收费、乱收费；给业主代办的房屋产权证短斤少两；还将公用的楼顶变相拍卖；而号称“省优工程”的房子四处裂缝漏水，政府有关部门也对这些问题给予了认可。可不知为什么？这些问题不但没有解决一个，而开发商却反过来将业主们推举出来的代言人告上法庭。香江花园的业主们不明白的问——这开发商不是恶人先告状吗？

　　花20多万元买套房子，这对消费水平并不高的大多数南昌市民来说，倾注一生的积蓄还不够，还得靠银行的按揭贷款才能园一个住房梦。位于南昌市洪城大市场东侧的香江花园，是由港商独资的江西溢辉房地产开发有限公司开发的住宅小区，该工程获得了“省优良工程”的称号。1999年10月15日第一期工程1—4栋开始交付使用；2000年4月底第二期工程5——9栋全部交付使用。该小区拥有住户约300余户。从该小区的外观来看，这在南昌市还是称得上有档次的住宅楼。然而，香江花园随着第一期工程的业主刚刚入住开始就没有安宁过，官司不断，首先是开发商与业主之间的购房合同纠纷，闹得满城风雨，接着是业主们联名四处上访，随着问题的增多，业主们又纷纷要求成立业主委员会，后来又是开发商告业主侵权，双方不断起诉、上诉，如今业主与开发商之间还有几起未了的官司在法院，为此，小小的香江花园自然成为省内各大媒体关注的焦点。有人说，香江花园的现象是目前我国房地产行业普遍存在的问题，业主们敢于站出来打官司，尽管至今还没有讨到一个说法，但这也是一种社会进步。有人说，香江花园的业主们是一伙刁民，多出几个钱，房子出了点问题就四处上访，严重影响了市里的招商引资环境。有人说，开发商也实在不象话，仗着自己是市里重点保护单位，总是变着法子赚黑钱，违法乱纪，借助自己编织的关系网，欺上瞒下，恶人先告状。人多嘴杂，说法不一。记者出于好奇花去了一个多月的时间，对香江花园的情况进行了一次全面调查。

　　A、物管费标准到底由谁定？

　　香江花园物业管理处是开发商江西溢辉房地产公司的一个下属机构，公司授权该处直接制定小区各项收费政策。

　　香江花园业主们反映，1999年11月份开始，物管处对小区制定物业管理费标准是0。3元/M2。可一年后又开始涨至0。5元/M2，而开发商涨价的理由是：香江花园住宅小区是依据香港、深圳等地高档住宅的要求进行规划和设计，如按江西的标准收取物业管理费每月要净亏5000元，为了摆脱公司经济窘境并能使其真正走上轨道，经公司研究决定故将物管费收取标准从0.3元/M2提高至0。5元/M2。记者从洪价房字[2000]12号文件，即《南昌市城市物业管理服务收费实施办法(试行)的通知》中看到，按照香江花园物业管理处向业主提供的服务内容以及该小区规划设计情况均属普通住宅小区标准范围。收费标准应在0.2-0.4元/M2的范围，每月0。5元/M2，在南昌市属城市公寓、别墅收费标准，该通知附表三中明确规定，制定具体收费标准应由市物价部门依据物业管理企业提供的服务内容和成本，并征得业主委员会的同意后下文批准，凭服务合同办理《收费许可证》方能执行收费。

　　此外，香江花园的业主们还反映溢辉公司违规收取多项费用；

　　1、装修余土清运费300—500元，物价部门规定标准20-50元；

　　2、政府明文规定不允许在房价外收取水电增容费，溢辉公司却变相收取了水电设施费3800元；

　　3、代办产权证费实际只需花400元左右，而溢辉公司却根据不同户型预收了800-1200元，而办理完产权证后，余额不予退还。

　　4、辉公司向每单元业主共收取7000元安装防盗门，而实际市场价格只需一半。当业主将溢辉公司的收费标准向南昌市物价局、市政府信访办反映后，市信访办对此非常重视，当即召开了由市物价、溢辉公司、业主代表参加的协调会。有关负责人在协调会上当即作了明确答复，肯定了溢辉公司在收取物管费等一些收费项目中，确实存在多收费现象，并责成溢辉公司将多收的各项费用及时退回给业主们，对一些双方有约定但不合法的费用，业主们可以通过法律途径进行解决。同时，记者还注意到香江花园业主所持的以上交费依据均为溢辉公司印制的收据，无一正规发票，这是否合法？或是逃税。

　　据业主们统计，这几项多收费，溢辉公司就得退回香江花园约300户业主们近160万元。

　　B、省优良工程如何来评定？

　　记者在香江花园业主提供的一份联名材料中看到，该小区2#楼刚入住不久就因基础沉降不均匀，导致整栋楼房东、南、北三面内外墙体及地面都出现不同程度的裂缝，特别是房子的东头一楼的楼板和圈梁底下的墙面已产生粉碎性的裂纹。为了不让房子质量问题进一步暴露，开发商派人在室内的墙体裂缝处用铁丝网打进裂缝周围的墙内，以此来拉住开裂，再在其表面抹上水泥。业主胡汉其和蔡厚生老人在接受记者采访时说：“说我们房子是省优工程，不知道这桂冠是如何得来？”

　　溢辉公司的总经理洪栋美就香江花园业主反映的质量问题向记者解释说：香江花园住宅小区是经过有关部门严格检测而评定的省优工程，个别房屋出现一些不可避免的细小问题，都是属国家建筑质量标准许可范围之内，公司出于安全考虑，已委托专家对小区存在的质量问题进行了检测，结果均表明不存在安全隐患。溢辉公司提供的一份赣建质协字[2000]1号《关于香江花园2#宿舍工程质量鉴定意见》中称：造成底层出现裂缝原因的分析：该建筑物所处的地质条件较为复杂，基础采用的机械沉管灌注桩施工难以保证整个工程沉桩质量的均匀性，造成建筑物因基础沉降不均匀，继而造成底层出现裂缝。其鉴定结论为：经综合分析，认定该建筑物结构目前能够满足安全使用；同时建议对该建筑物仅按规定进行二级沉降观测及裂缝观测工作，暂时无需进行加固处理。

　　针对该鉴结论，江西省建设厅建筑业处的章处长指出：这样的鉴定结论证明这幢建筑物肯定有质量问题。江西力学委员会高级工程师，国家特许一级结构师，资深专家胡华章说，墙面开裂是因地基下陷产生巨大剪力致使墙砖横腰折断，用铁丝网来拉住裂缝无疑是隔靴搔痒，香江花园部分工程出现裂缝，基础沉降不均匀问题之前还曾被评为“优良工程”，这说明有关单位在检测过程中不负责任。

　　“省优工程”这个让房地产开发商视为“金字招牌”的荣誉称号，它是依据什么标准来评定呢？为此，记者采访了南昌市建筑工程质量监督站的郑站长，他说：“优良等级和优良工程是两个概念，优良等级指的是房屋质量等级，即质量检测结果，分优良、合格、不合格三个标准，而优良工程是市里或省里从达到等级的项目中评选出来的一种荣誉，其程序是，当一个工程峻工后由开发商组织参建单位评定工程质量等级，然后把资料报市质监站，经审查资料、现场抽查核定属优良的，报由市建委、建管局、质鉴站和有关部门专家组成的市级优良评审委员会评审。评审为市级优良工程的再报由省建设厅、江西省建筑业工程质量监督管理总站组成的省级优良评审委员会均以“相关资料、房子观感和住户反映为主要依据”。而香江花园被评为房屋质量优良等级的工程，却早在业主购房前就已评定出来。而国家建筑业一位资深专家指出，被评为房屋质量优良等级的工程，首先是基础优良再就是主体结构优良和实际质量优良。他认为香江花园2#楼发生基础沉降不均匀，3#楼又出现圈梁裂缝，像这种质量问题多多的工程根本就不应该评上优良工程。否则，就说明评审工作存在问题。

　　C、开发商是否能将屋顶送人？

　　江西溢辉房地产开发公司在售楼广告中称：“买7楼送楼顶花园”。因此，香江花园的7楼不但成了抢手货，而且价格还比六楼要相对卖得高一些。拥有楼顶花园的7楼住户，自然将楼顶当作自家财产，当别的业主要到楼顶来安装太阳能热水器时，也自然“侵犯“了7楼住户的产权了。香江花园的业主们在投诉材料中还称：他们买房时根本搞不清住房面积含有屋顶楼梯间的分摊面积，更不知道屋顶属公用设施，直到后来看到文件才得知自身的合法权利被溢辉公司剥夺。洪府厅发[2000]36号文件，即《南昌市住宅共用设施设备维修基金管理实施办法》中第三条明确规定，共用部分是指住宅主体承重结构部位，包括基础，内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊过道等。为此，屋顶显然是属整栋房屋所有业主的共用部位，开发商根本就无处分权，也就是说开发商将屋顶送给7楼住户就等于是将别人的财产拿来作人情。

　　D、香江花园业主们称：产权面积严重缩水

　　首先发现问题的业主是香江花园一幢2单元602的张忠华先生，他在香江花园买了一套房子，居室面积140M2、车库面积21 M2、储藏间面积10 M2、总共171 M2，但产权证上所标明的只有140 M2，其中31 M2只是用钢笔作了标明。后来一打听，整个香江花园的产权证都出现类似情况。同时还发现，该小区4#楼同一户型，同样的建筑面积，居然办出几样的《产权证》，这到底是怎么回事？

　　南昌市房管局产权管理处测量科的陈科长，就业主们提出的种种质疑向记者作了介绍，根据国家质量技术监督局有关文件的规定，房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、地下室、室外楼梯，且具有上盖、结构牢固，层高2.2米以上(含2.2米)的永久性建筑。香江花园的储藏间及车库如不足2.2米，就不能计入面积，如超过2.2米就必须计算产权面积。

　　据权威部门丈量，香江花园的储藏间，车库的实际层高都超过了2.2米，一般层高都在2.4米左右。南昌市房管局发证科史科长称，香江花园的储藏间和车库面积不能载入“产权状况”的原因是，溢辉公司未按规定缴纳规费，但为了让业主放心故将未纳入产权部分用钢作了标明，房管部门还是承认其产权。江西省建设厅规划处一舒姓负责人得知详情后，气愤地说：“溢辉公司未缴规费部分还被载入《产权证》，房管部门也太不负责任了，建筑面积171 M2，而140 M2用微机打印，31 M2用手写，显然这31 M2没有进入电脑，手写部分指示不清，概念模糊将来如出现纠纷难以确产权，尤其是办证机构人员变动就更说不清了，香江花园的住户对记者说，市房管局如果不用手写几个字我们还可以去找开发商，可写下这个“注明”反倒使我们找谁都不理。

　　E、业主成立业主委员会非得开发商同意吗？

　　香江花园1-4栋的业主们针对小区存在的种种问题，一致意识到要有效维护自身的合法权益，首先就得依法成立小区业主委员会。可后来业主们尽管依照有关程序办齐了各项法定手续，西湖区房管办也对此作出了正式批复，并颁发了《香江花园小区(1-4栋)业主委员会的证书》，但由于它的诞生将会直接影响到开发商及南昌市房管局的切身利益，于是该业主委员会在小区内贴出的“喜报”，被溢辉公司多次强行撕毁，部分代表还遭到开发商的人身攻击和殴打。至今该小区已成立的业主委员会都因没有公章，无法正常开展工作。

　　西湖房管局物管办的有关负责人对此向记者解释：“香江花园业主申报、成立的程序都没有任何问题，如今只是没有给他们开具刊刻公章的介绍信，我们也不愿这样卡到不办，问题是市局已经打了招呼，出于各种考虑，只有暂时中止有关手续。”

　　那么香江花园业主委员会既然各项手续都没问题，程序也合法，这公章为什么就是刻不下来呢？南昌市房管局物业管理办公室的曹科长解释说：“这其中主要原因是开发商与业主之间存在矛盾，再则开发商提出1-4栋不能单独成立业主委员会，要待香江花园所有的住户都到入住后再说，所以我们认为香江花园暂时不能成立业主委员会。”当记者提到已发证书是否有效时，曹科长说：“这也不能说无效”。

　　江西华兴律师事务所魏友援律师认为，南昌市房管局和西湖区房管办在办理“香江花园业主委员会”的手续过程中，明显是一种不作为的行为，业主们可依法对其提起诉讼。

　　F、业主投诉为何成被告？

　　溢辉公司起诉业主文薇侵害其名誉权一案中的主要理由是，文薇到处散布谣言，张贴公告，散发传单，蛊惑不明真相的住户上访闹事，向新闻媒体无理投诉，损害了溢辉公司的良好形象。

　　而业主文薇在接受记者采访时说，我们在自己的家园张贴成立业主委员会的喜报，向业主们传达上级有关部门的会议精神，业主依法向政府和新闻单位揭露溢辉公司违法乱纪的事情真相，居然被溢辉说成是造谣闹事，损害了他们的形象。如果溢辉公司能面对现实，及时给广大香江花园业主一个明确的答复，作为一名普通老百姓又有谁愿意抛开自己赖以生存的工作去四处上访呢？

　　记者在法庭上了解到，由于溢辉公司告香江花园业主文薇侵害其名誉权没有有力依据，因此，庭审被迫中途草草收场。同时，溢辉公司的这种做法也遭到了许多旁听者和知情者的指责。

　　G、媒体报道为何屡屡受阻？

　　针对香江花园存在的种种问题，《都市消费报》、《信息日报》、《江西商报》、《南昌晚报》南昌有线电视台等省内的新闻媒体都对其作了连续报道，香江花园更多的问题也开始露出水面。

　　这时，神通广大的溢辉公司老总便开始使出其“杀手锏”，将南昌市某市长搬了出来，该公司的老总洪栋美公开告诉记者，溢辉公司是港商独资企业，是政府招商引资的重点保护单位，他本人也是某市长的“把兄弟”，记者批评溢辉公司，就是批评某市长，批评了某市长就是批评了政府，还说记者是故意给政府脸上抹了黑。

　　就在洪栋美对记者说出这番话不久，南昌市某市长果然拼命给有关方面的主要领导打招呼，并以溢辉公司的一份《紧急呼吁》给各媒体的主管单位领导施加压力，致使报道被迫中断，有关单位对溢辉公司的查处，也草草收声，香江花园的问题也就不了了之。不仅为此，溢辉公司一王姓经理还得意洋洋地对业主们说：“想告我们，你们数票子(钱)不赢”。由于上面有人撑腰，该公司洪栋美还反过来对一些媒体的领导进行要挟，以损害了溢辉公司的形象为由，提出种种苛刻条件，但当媒体记者问到报道中哪一点失实时，洪某又哑口无言。溢辉公司的种种霸道行径，不但激怒了香江花园的广大业主，同时也使许多知情的南昌市民感到不满。

　　4月14日，《羊城晚报新闻周刊》以一个整版的篇幅详细披露了溢辉公司仗着某市长的权势做靠山，不但对该公司存在的许多问题不去积极解决，而且还藐视国家法律，可这一文章虽然措词尖锐，但还是被某些权贵看成外省小报不予在乎，相反还激怒了溢辉公司对文微等业主的更加仇恨。

　　记者手记

　　结束这次香江花园的采访，我的心情觉得沉重起来。如今政府千方百计对外招商引资，对来华投资者给予更多的优惠政策，尽量给其创造一个良好的投资环境。可是一些不法商人就利用政府所提供的宽松环境，借着招商引资的这股东风，藐视政府的法律、法规，不顾消费者的利益，与政府一些职能部门官员大搞钱权交易。

　　在这次采访中，使人感动的是香江花园业主文薇，作为一名弱女子她为了给业主们讨个公道，不但失去了一份好工作，而且还被开发商告上法庭。使我感到一个普通老百姓要维护自身的合法权益究竟有多难。

　　最让人感到可怕的是一些行业管理部门工作人员，他们利用人民赋予她们的权力，对待普通老百姓的事，该办而久拖不办，对待“款爷”的事，不该办而设法办，给国家给人民带来损失。他们在金钱面前甘作奴隶。

　　有人对我说：“如果香江花园的问题能彻底查清，南昌有可能要增加一座牢房”。当然，这话虽然有些夸张，但这也说明了许多问题，我相信，香江花园的问题迟早会有个水落石出。《都市消费报》记者姚小红