公摊不公和面积缩水一直是购房者牵肠挂肚的问题，北京市英岛律师事务所邓泽敏和程腾飞是本报热心读者，他们提出了开发商应将业主们该分摊的公有公共部位的面积总值及各构成项目的面积加以列明，以备业主们查验和监督；业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件。这些建议值得有关部门与立法机构的关注。——编者

　　公摊不公引发集体争议

　　随着房地产市场的发展，商品房销售中的公用建筑面积分摊——公摊的问题日益突出，主要表现在：业主们依法不应分摊的面积，开发商让业主们分摊了，而且，有的开发商不但将本不应该业主们分摊的部分让业主们分摊后，又再行出租或出售，两次获利，坑害业主。造成这种现象的主要原因是：开发商违反国家和地方有关商品房销售面积计算和分摊的有关规定，多计算公摊面积，或将依法不应公摊的部位分摊给了业主(比如：商务会所，地下非机动车库)，以至损害了业主的利益。

　　2000年，北京海淀区某公寓的83位业主集体诉开发商公摊不公和面积缩水问题，在社会上引起了强烈的反响。今年2月25日，朝阳区某小区的业主们，在小区门口摆出桌子，挂出横幅，上书“某项目业主售房会”，且近百名业主对前来看房的购房人叫卖，愿以七、八折不等的优惠价格转卖自己的房屋，引来众多的围观者。3月4日上午9：30左右，同样在该小区，在乐队的伴奏下，小区的部分业主打出了“买房上当恨奸商”等条幅，继续表达他们对开发商——北京某房地产股份有限公司的不满……几乎与此同时，北京经济技术开发区的某房地产项目，业主们成立了临时业主委员会筹备小组，也准备就该项目的面积公摊等问题向开发商讨个公道。

　　在这些纠纷和争议中，突出的特点就是集团诉讼或群体争议，且容易造成较大的社会影响。

　　购房者对公摊数据有知情权

　　目前，关于面积公摊的全国性的法规主要是建设部1995年9月8日颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)，而北京市依据的则是《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京国土房管权字〔2000〕第369号文)和(京房地权字〔1998〕第1285号文)，其中，第369号文出台后，第1285号文同时废止，但依据购房的不同时间，会分别适用新法和旧法。

　　在建设部的文件和北京市的(京国土房管权字〔2000〕第369号文)和(京房地权字〔1998〕第1285号文)的规定中就商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊列出了4个公式：

　　1、商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

　　2、分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

　　3、公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷套内建筑面积之和

　　4、公用建筑面积＝整幢建筑的建筑面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积

　　然而在这4个公式中，对购房者来说，除了套内建筑面积可通过套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积以后略有感知外，对分摊到业主头上的公用建筑面积到底有多大？公用建筑面积分摊系数应该是多少？该系数又应该精确到小数点以后几位？公用建筑面积整体是多少？套内建筑面积之和是多少？整幢建筑的建筑面积是多少？不应分摊的建筑面积是多少根本不得而知。新启用的《商品房买卖合同》中虽然有附件二标明了“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”，业主们对自己应分摊的部位及其构成虽然知道了，但由于上述数据的不确定性，仍然存在着开发商让业主多摊的潜在可能，且从前述的几个项目纠纷中，开发商一般对业主提出的出示相关资料和数据(如：设计图纸、测绘部门的测绘报告等)的要求予以拒绝，有的开发商甚至说“到法庭上提交”，而《中华人民共和国消费者权益保护法》第8条规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务、或者服务的内容、规格、费用等有关情况。”由此可见，开发商对业主们正当要求的拒绝，实际上侵犯了业主们的知情权。举例来说，北京某开发商销售的某幢商品房应分摊给业主们的公用建筑部位为500平方米，但开发商实际上让业主们分摊了840平方米，由于业主们对前述几项数据不得而知，更不知应如何测算，通过一般的途径和采取一般的方式根本不可能知道被多摊的340平方米，再加之开发商对业主前述知情权的侵犯，业主们面临着举证难或诉前无法举证的尴尬局面。因此，业主们的权益在不知情的情况下经常受到侵犯或存在被侵犯的潜在的极大的可能性。怎样保证购房者不被“多摊”

　　基于以上论述，我们建议通过以下方式解决公摊不公的问题：

　　1、整幢楼竣工后，开发商应通过某种方式，将前述4个公式中涉及的几个数据，如：整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据告知业主，以便业主们通过这些数据求出其他数据，以明确自身的权益。

　　2、整幢楼竣工后，开发商也应将业主们应分摊的公有公共部位的面积总值及各构成项目的面积加以列明，以备业主们查验和监督。也就是说，开发商应出示一份标有各部位公摊面积数值的“公用建筑面积公摊表”，或在新版《商品房买卖合同》的附件二中具体标明。

　　3、业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如：最终设计图纸或者最终设计方案(以获取和验证第1条所述各项数据的真实性)，最终面积测量报告，各种数据的计算方式及其文件等等。

　　4、按新执行的《商品房买卖合同》示范文本第4条的内容，以“套内建筑面积”结算房价。当然，这种结算方式开发商可能不愿意，但这一举措将意味着购房透明化的趋势。北京市英岛律师事务所邓泽敏程腾飞