主持人晓阳：个人住房抵押贷款近年来已成为我国银行业务和房地产开发以及公民个人购房中的一项重要金融和法律制度。贵所在提供个人住房抵押贷款(一级市场)的法律服务方面已具备相当的规模，并对其中一些问题也进行了深入的和系统的研究。迄今为止，律师为个人住房抵押贷款提供了哪些法律服务？

　　周潞嘉：就北京而言，大约从1992年开始银行开办了个人消费信贷的业务。随着个人 住房抵押贷款、货币化政策陆续出台，1997年以后个人住房抵押贷款开始升温。1999年2月，中国人民银行颁布《关于开展个人消费信贷的指导意见》以后，个人住房抵押贷款的发放规模迅速扩大。为了使个人住房抵押贷款业务规范化、法律化，降低贷款风险，1997年建行北京分行通过签订“委托协议”方式，引入律师事务所等中介机构，为银行办理个人住房抵押贷款业务提供法律服务。此后，这种“模式”被银行业普遍采用。近年来，律师在房屋的预售登记、收集贷款审批的相关材料、认定当事人签字的真实性和原始文件与复印材料的一致、审查相关材料和文件的合法合规性、出具法律意见书、办理房屋产权证和房产抵押登记等方面做了大量的工作。这些工作，为购房者、贷款银行、房地产开发商提供了比较规范、专业化的法律服务，减少了购房者为办理贷款手续的工作量，健全和严格了银行贷款的审批管理，为开发商营销提供了帮助，受到了银行、开发商的一致认同和购房者的广泛认可。

　　晓阳：有些业内人士提到了个人住房抵押贷款的风险问题，这些风险主要有哪些表现，应采取什么防范举措？

　　陈希尧：虽然个人住房抵押贷款的审查比较严格和规范，但不是说这一贷款品种没有风险。我认为所谓“风险”主要包括两大方面：第一是流动性风险。个人住房贷款是一项长期贷款，期限可高达二三十年。目前，银行个人住房抵押贷款的基本来源是存期较短的个人储蓄和企业存款，这种存、贷时间的不匹配，导致了流动性风险。按照现在的吸纳存款能力和存贷比例规定，随着个人住房抵押贷款总量在银行贷款结构中的比例增长，银行贷款投放数量将难以保证个人住房抵押贷款的需求。事实上，这种流动性的风险在现实生活中已经有所反映。要解决这种供求矛盾，短期措施是争取总行资金计划的调拨，通过计价转让，向大城市银行增加贷款规模；从中期考虑，商业银行发行金融企业专项债券；从长期考虑，启动个人住房抵押贷款的资产证券化工作，形成个人住房抵押贷款投资市场，支撑贷款总量的需求，分散贷款风险。第二是履约性风险。在个人住房贷款运行过程中，在借款人、开发商、房地产项目、抵押物的执行等方面存在着多点风险源，如果没有科学的风险防范体系，也会造成一定的风险。我认为防范风险的主要措施是：加强对开发商资质和履行能力的审核，建立文件形式审核、实体审核、现场审核、动态审核相结合的审核体系，防范开发商履约风险；加强对个人住房抵押贷款楼宇项目的管理，准确评价售楼价格，运用贷款成数和设立保证金账号，防范售楼项目风险；建立借款人量化信用评估体系，防范借款人履约风险；营造抵押物评估、拍卖等处置的外部环境，防范抵押物变现风险。这些风险的防范工作也为律师提供了更加细化的法律服务市场。

　　晓阳：从风险防范的角度看个人住房抵押贷款证券化问题，这是一个金融和法律领域里的新课题。那么究竟什么是个人住房抵押贷款证券化？这个制度是否在中国适用？

　　周潞嘉：个人住房抵押贷款证券化可以概括为：各种功能各异，但相互关联的机构，通过特定的金融工具，依照一定的规则，完成个人住房抵押贷款证券化运作的过程。其中，机构(主体)、运作程序(过程)和金融工具(手段)是构成个人住房抵押贷款证券化运作原理的三个基本要素。个人住房抵押贷款证券化的参与者主要包括：1.银行；2.保险公司；3.抵押贷款的购买者或发行抵押贷款证券的发行者；4.担保机构；5.券商；6.中介服务机构；7.抵押贷款证券的购买者(投资者)。个人住房抵押贷款证券化的运作程序如下：1.抵押贷款的贷款人(银行)发放抵押贷款，并具备相当的规模；2.保险公司为抵押贷款提供保险；3.抵押贷款证券的发行者购买抵押贷款(管理公司)；4.抵押贷款购买者重组抵押贷款，并发行抵押证券；5.投资者购买抵押证券；6.专门政府机构为抵押证券提供担保；7.各种中介机构在各个不同的环节上提供法律、财务和信用评估服务。个人住房抵押贷款证券化所使用的金融工具主要包括：1.过手证券(pass-through)；2.抵押债券(mortgagebond)；3.转付债券(pay-through)。

　　个人住房抵押贷款证券化是中国房地产业和金融改革发展的必然趋势，理由如下：第一，就宏观来看，中国房地产开发市场和消费市场具有巨大潜在的容量；中央政府正积极推行房改政策(1994年国务院颁布了《深化城镇住房制度改革的决定》，确定了住房公积金和按揭政策；1998年国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》)；本届政府正把扩大内需作为一项重要的经济政策，并且计划通过广泛推行住房抵押贷款来启动住房消费，从而带动产业结构的调整，确立新的经济增长点，拉动经济的起飞；个人住房抵押贷款正方兴未艾，目前建行、工行、中行、农行等银行正在加大力度全面展开住房抵押贷款，正在逐步形成各自的经营特色；证券市场已初具规模，个人住房抵押贷款的数量也在不断增长。第二，从微观上来看，目前银行在个人住房抵押贷款问题上面临或将要面临资金来源不足、单一；风险集中；规模小、期限短；流动性差等等困境。因此，我认为通过个人住房抵押贷款证券化制度能够有效克服目前我国房地产抵押贷款实践中的缺陷，有利于建立一个相对完善的住房金融制度。当然，个人住房抵押贷款证券化制度的实施必需以一系列条件或配套制度为前提，它们主要包括：加大政府的支持力度；建立必要的机构；适当调整利率结构(高于国债利率)；扩大抵押贷款的规模和种类；加强立法和司法以及律师业务等等。

　　晓阳：如果在不远的将来，中国建立了个人住房抵押贷款证券化制度，律师是否应当介入，怎样介入？

　　陈希尧：个人住房抵押贷款证券化制度利益最大化的实现必须具备两个基本的条件：其一，规范性；其二，安全性。倘若没有规范性和安全性作为保障，个人住房抵押贷款证券化是必造成无序和显失公平的状态，并导致经济效益的低下。律师的介入正是避免这种状态的制度性保障。

　　尽管中国尚未制定专门的调整个人住房抵押贷款证券化的法律、法规，但是现行法律和法规中不乏与个人住房抵押贷款证券化相关的内容，比如《公司法》、《证券法》、《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《贷款通则》、《商业银行法》、《保险法》和《税法》。律师在个人住房一级市场方面已经积累了丰富的经验，在二级市场方面有可资借鉴的国际上的成功经验和在证券市场上的法律服务经验，这就为律师进一步参与个人住房抵押贷款证券化过程的法律服务提供了基础。

　　在进一步完善现有的个人住房抵押贷款一级市场的法律服务的基础上，律师也应当积极介入二级市场的法律服务，这些法律服务内容主要围绕着二级市场的两项主要内容：其一是作为债权的抵押贷款的买卖；其二是作为抵押证券的抵押贷款的交易。具体的法律服务主要是涉及到《公司法》、《证券法》、《合同法》、《担保法》、《保险法》、《税法》等方面综合的内容。

　　这些新的法律业务对传统律师业务的内容和工作方式是一种挑战，另一方面也给律师业务带来新的机遇。