随着宏观经济变暖，我市房地产市场也开始了新一轮启动。近日有关部门作出“今年房价将上涨5%以上”的预测。武汉大学房地产研究中心的张博士对此有不同看法。

　　商品房成本最主要由建筑成本和土地成本构成，这两大块各占到房价的30%左右。张博士认为，随着市场的规范和恢复批准房地产企业上市，直接推动了房地产业的优胜劣汰，具有相当规模和较高质量的企业，能够有效地控制建筑成本。

　　开发商的管理费用和销售费用也是房价的重要组成部分。目前各地都不同程度地允许预售的存在，这就为开发商提供了资金周转的便利。与此同时，房地产业的规模经济和日益规范的市场化运作又降低了企业的管理费用。

　　在土地成本中，土地出让金将会稳步上升，但动迁安置费用则未必。这是由于今年来我市加大了旧城改造力度，今后大量的动迁会由城市中心区向城市边缘区转移。如此一来，土地成本在短期内也难以大幅飙升。

　　各项收费也直接影响商品房价格。国家建设部即将出台管理商品房的相关政策，控制和整顿商品房的不合理收费项目。从整体来说，这类费用短期内不会上涨。

　　综上所述，房地产业本身并不存在诱发房价上涨的内在因素。当然，政府可以通过控制土地供应量来改变市场供求关系，从而影响价格。但由于房屋建造周期较长，加之我市还有近115万平方米的积压商品房，即使运用这一杠杆，其作用也不会马上显现。

　　那么，如何解释近来一些楼盘价格上涨的现象呢？

　　业内人士认为，各个楼盘的具体情况不同，微观上房价的涨涨跌跌一直存在。单个楼盘的涨跌不能代表整个房地产市场的状况。这位人士提醒购房者，商品房的价格与人们的工资收入、银行利率等多种因素都有密切的关系，因此房价的涨跌不能一概而论。从长期来看，房地产的价格将是稳中有升，但排除人为炒作因素后，短期内商品房价格并不会大幅上扬。(记者柳春雨）