我于今年春节前与某山庄开发商签订认购书，认购了一套商品房，并交了二万元定金，认购书规定双方应于今年2月28日前签订正式房地产买卖合同，并将定金作为楼款的一部分，如我在约定的期限内不签署房地产买卖合同，则开发商不退还我的定金，如开发商不签订正式合同，则应退还定金。现在我因故不想购买上述房屋，但发展商不同意退还定金。据说认购书没有法律效力，开发商不能根据无效的认购书没收我的定金，请问石律师：开发商有权没收我的购房定金吗？

　　读者：龙先生

　　龙先生：

　　购房定金纠纷是房地产开发商与购房者发生较多的争议之一，只有搞清定金的性质，才能明确孰是孰非，判断开发商是否有权没收定金。

　　定金是一种合同担保方式，因其设定的目的、性质和效力的不同，可以分为立约定金、成约定金、证约定金、解约定金和违约定金几种。立约定金在于担保主合同的订立；成约定金作为合同成立的要件，只要交付定金，主合同才能成立；证约定金具有证明合同成立的效力，定金的交付证明合同已经成立；解约定金在于以定金罚则换取合同解除权，作为解除合同的代价；违约定金则是通过定金罚则来担保合同的履行。

　　根据你谈的情况，我认为你交付给房地产开发商的定金属于立约定金，即在订立主合同前，为保证正式签订合同而约定的定金。立约定金具有约束当事人订立正式合同的效力，其目的在于确保当事人最终订立合同，通过其保证当事人之间相互信任，防止当事人利用订立合同的机会恶意磋商，损害对方的利益。过去我国法律、法规没有明文规定立约定金，为了促使当事人谨慎交易，遵守诚实信用原则，最近我国有关《担保法》的司法解释对立约定金作了专门规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。

　　从认购书约定的定金来看，开发商收受定金就是为了保证房地产买卖合同的签订，至于你所说的认购书的法律效力，确实有不同的看法，尚存在争议，但不能因此否定定金合同的效力。认购书明确约定了定金性质，根据《担保法》第90条的规定，你与开发商之间的定金合同已经成立，且已从你实际交付二万元定金给开发商之日起生效。所以，在约定了立约定金，定金合同生效的情况下，因你的原因放弃签订房地产买卖合同，开发商就可依法适用定金罚则，没收你交付的二万元定金。