房产经纪人是房地产交易的润滑剂，然而目前我市房地产市场中经纪业务的成交量却并不乐观，同时，数百家的中介公司中真正拥有规模和口碑的专业机构也凤毛麟角，这就提出了一个深刻的行业问题。

　　房地产经纪人是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的中介人。在现代市场经济中，经纪人对完善市场媒介，提高成交效率，加速房地产流通，为委托方提供高效优质的专业服务，具有重要作用。经纪市场是房地产市场一个不可缺少的组成部分。

　　为了使房地产交易规范化、程序化，国家规定了房地产经纪人的业务范围：(1)接受客户委托，办理各类房地产买卖、交换、租赁等代理业务；(2)为客户提供房地产市场信息和各种政策、技术上的咨询；(3)为客户寻找合适的交易对象，促进房地产交易的成交；(4)接受客户委托，为客户办理房地产交易登记、签证及权属转移手续。

　　目前厦门房地产市场中，房地产经纪业务的成交量与房地产交易的成交量极不成比例，可以说房地产经纪市场还很不完善，一方面，成百上千家所谓中介公司遍布大街小巷，另一方面，拥有规模和口碑的专业机构却凤毛麟角，这在预示着很大的市场潜力和机遇的同时，也提出了一个深刻的行业问题——房产经纪究竟应该怎么做？

　　据了解，目前我市大多数购房者对房产信息的了解，主要通过媒体广告，通过朋友介绍，然后亲自出马，公司老板带领他的决策参谋，普通购房者带着一家老小，花上一天的时间马不停蹄地回旋于几个售楼现场和房地产公司之间。于是，各个售楼处和样板房人潮汹涌，好不热闹，集体看房也成了都市的假日风景线。但是理智的选择并非人多力量大，这些赶集一般的购房者，受到群体效应的影响，只能对其所参观的项目走马观花，即使花上几天的时间，也无法对厦门房地产市场的整个情况有全盘的了解，更不可能进行针对性的比较。而房地产公司的销售人员碍于其所处的位置，大多会想方设法说服顾客购买其销售的楼盘，对于其他的楼盘不加贬低就算不错了。

　　对于很多来自厦门以外地区的购房置业者，上述问题显得尤为突出。即使他们已有了在当地购房的经验，但对厦门房地产市场的行情，房地产管理的具体政策、措施和地方性法规也不甚了解。他们往往委托自己的亲戚和朋友来帮忙，但这些值得信赖的人却不一定“可靠”，他们往往对房地产知识知之甚少，或者根本就是门外汉。

　　再看二次交易市场，在公房上市政策出台后，二手房的交易一直不太活跃，交易量始终无法放大，这与买卖双方的意向相距甚远，交易中可参照的信息量不够有很大的关系。

　　二次交易中的出售方大多无法像开发商那样对所出售的房屋进行全面的分析和定价，加上已支付的装修、税费等费用，因此出价的主观性很大、随意性强。而买方认为购买的是二手房，条件再好也是旧不如新，应当折价处理。由此导致双方的意见相距甚远，达成协议的机会也很小。此时若有专业经纪人事先进行合理评估，客观分析拟交易房屋的优劣、市场行情等等，使双方的意愿都控制在可行的范围之内，同时明确双方应尽的义务、责任和应有的权利，则达成共识的几率就会大大提高。

　　在房地产的市场机制运转不灵的情况下，专业的房地产经纪人可起到市场润滑剂的作用。他们了解委托人的意向后，可以根据委托人的不同需求，设计出最佳的购房方案和售房方案，在全市范围内对房源和客源进行择优录取。借助于当今的信息传播和信息收集整理的技术和手段，完全可以对厦门市房地产市场形成一个全面的统计和分析，至少可以对某一类型的房地产(比如多层住宅，高层住宅，商场、工业用房等)或某一区域的房地产提供非常完整的市场介绍。

　　委托经纪人进行房地产交易，更重要的一点是房产经纪人作为旁观者，出售或出租任何一套房产对他们来说是一样的，不存在对某个房产的偏好和倾向，找出最符合委托人要求的房屋和购房者，使每一个委托人满意才是他们的宗旨。

　　在委托人基本确定了购房意向后，经纪人应该引导买卖双方进行洽谈、协商，为委托方出谋划策，直至最后达成交易。然后，帮助委托人办理各项房屋交易手续，审核、整理各项交易文件，形成一条龙全方位的经纪服务。事实上，包括房地产开发商在内的所有房产交易委托人都应当乐意接受这样的服务，因为以合同的佣金换得更好的销售业绩和令人“舒心、称心和放心”的交易服务，对任何一方都有好处。

　　但令人遗憾的是，目前厦门房地产市场中的一些经纪人和中介经纪机构由于专业素质和职业道德等问题，不少人只能充当房产掮客的角色，无法提供应有的全面服务。他们总是尽力撮合交易双方成交，以获取中介费。而实际上对一个称职的经纪人来说，劝阻委托人放弃一笔对其不利的房地产交易与促使其达成一笔有利的交易是同样重要的。

　　笔者在厦门几家房地产中介公司都有这样的遭遇：所谓的房产经纪人往往只是简单地拿出现有的房源供客户挑选，或者将拟购房者的需求登记在案，待有交易对象时再另行通知，而根本无法对委托人进行必要的分析和介绍。而很多购房者或租房者往往更需要专业人士的指导和帮助，需要经纪人运用自己的专业知识和经验以及对市场的熟悉和了解，引导其进行选择。无法提供真正专业的服务，相信也正是我市很多经纪机构虽有几年的业绩，却始终难以形成规模，经营商圈却日见萎缩的根本原因之一。

　　作为经纪人，从咨询、洽谈、交易到办完全部手续，有相当多的工作要做，如果没有对市场情况和政策法规的充分了解，就很容易给委托人造成损失，可见，只对市场略知一二的人是难以担此重任的。

　　随着法制观念的普及，很多人都意识到进行房地产交易要带上律师，但律师是法律方面的专家，却未必同时也是建筑、规划、工程、市场方面的内行。经纪人可以通过学习和实践，掌握房地产交易的相关法律知识，而要求一个律师去潜心研究房地产市场的行情，恐怕就不现实了，因此，经纪人的作用是律师所无法替代的。

　　去年底，国家计委、建设部联合发出《关于房地产中介服务的通知》，明确规定了房地产经纪业务的收费标准，这对规范和开拓房地产经纪市场起了很大的推动作用。随着特区房地产业的不断发展，相信厦门房地产经纪市场也会逐步走向成熟和规范，我们期待更多优秀的房地产经纪人能在这个舞台上大展身手。天健股份陈忠