沪抑制房价上涨频出手 期房限转之后酝酿物业税

　　上海市4月26日起停止个人住宅期房转让；政府指出上海局部地区房价涨幅过快，除了商品住房供应的阶段性、结构性矛盾外，投资性购房形成一定规模、短期炒作增多也是原因；为防止金融风险，一些商业银行上收支行的房地产开发贷款审批权限；中国银行上海分行针对房地产信贷正在研究有关方案

　　本报记者 张立伟

　　据悉，上海近期将放缓居民动迁工作，以降低住房刚性需求，同时大力建造中低价住房。上海社科院的专家向《财经时报》表示：“在较远的郊区建造中低价住房，能够拉低全市平均房价，但并不等于调整目前的房价。”上海市浦东区近日举行的“中低价房展”所展出的楼盘，均价已达到6000～7000元／平方米。

　　一位上海市政协常委告诉《财经时报》，他们的专家小组接受政府委托，开始研究开征物业税方案。他表示，这个问题比较复杂，因此不能给出何时完成研究并颁布方案的时间表。

　　在目前的房价中，税费及房产商利润占到了60%，建筑成本只占40%。中国一直一次性征收包括土地出让金在内的税费。若开征物业税，意味着把一次性征收的税费在房产保有期间分批缴纳，一般为70年。物业税降低了房地产商环节的成本，有媒体计算，房价可能因此跌去40%。

　　这位教授金融学的政协常委表示，开征物业税可以化解金融风险，降低房产价格，是中央未来税改的重点之一。但他担心可能在一些地方遇到政府阻力。

　　备受争议的上海房价一季度继续上涨，国家发改委、统计局4月19日发布报告显示，一季度全国35个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，上海以28.3%位列第一。

　　上海统计局公布的数据显示，上海一季度房地产开发投资完成188.05亿元，比去年同期增长34.5%，占全社会固定资产投资的37.6%。

　　中央要求地产降温

　　江苏南京4月1日限制期房转让后，长三角地区城市开始抑制房价过快上涨。

　　2002年开始，大量外资流入长三角地区，地方政府进行大规模基础建设，有关“长三角是中国经济的龙头”、“打造世界都市圈”等舆论亦不断升温，房价增速成倍高于当地GDP增长率。拥有巨量闲置资金的温州人也进入上海楼市炒房。

　　记者获悉，在长三角最近集体行动“抑制房价上涨”之前，国务院领导在有关会议上表示，一些地区的房价完全脱离广大人民群众的实际购买力，炒作成分很浓；为了政绩的政府对地产市场听之任之，导致市场发展不健康，容易形成泡沫，酝酿金融风险。

　　据悉，国务院要求各级政府不得以基础设施建设和地产投资为经济重点，也不允许强行动迁民房；要采取必要措施打击炒房行为，抑制房价过快上涨。

　　熟知内情的官员向记者分析，房地产已经成为一些城市的支柱产业，不宜“从快从速”用行政力量强行干预。如果限制期房转让等温和措施不起作用，必要时可考虑提高住房贷款利率、开征物业税等措施，让房价慢慢降下来。更有分析认为，房价需要用5年时间才能缓和调整到位。

　　4月21日，国家统计局专家在分析当前经济形势时指出，控制固定资产投资过快增长，当前宏观调控最重要的措施是“管紧土地，看好信贷”，尤其是控制城市建设规模和部分地区的房地产投资项目。(相关报道见今日07版)

　　有专家认为，固定资产投资增长快，很重要的因素是一些地方政府靠经营土地筹集了资金，大搞市政建设；一些企业用相对低的成本获得土地，又以土地去抵押贷款。由于各地原先征收的土地和开发商手中的土地资源还不少，只要盘活土地存量，就不会影响经济发展。

　　北京一位不愿透露姓名的官员告诉记者，就像一季度各地高涨的投资增速一样，一些地方政府“并不情愿”抑制过高的房价，“即使国务院领导以及众多专家不断不点名警告某些地方政府”。

　　上海在行动

　　社会舆论对于上海房地产市场是否“过热”的分析由来已久。上海政府方面一直指出，当地楼市是健康有序的，供求大致平衡。

　　上海市政府宣布，4月26日起，停止个人住宅的期房转让，相关手续延至5月1日。市政府发言人随后表示，上海局部地区房价涨幅过快的情况，除了商品住房供应的阶段性、结构性矛盾，投资性购房形成一定规模、短期炒作增多也是一个原因。

　　与此同时，在上海大街小巷，很多市民抱怨房屋价格过高。有关专家向记者透露的数据与政府公布的存有差距。

　　政府数据显示，上海投资性购房比重约16.6%。但上海社科院房地产研究中心人士认为，政府对“炒订单”、“炒楼花”的投资行为并未做统计。在少数区域和个别楼盘中，投资性购房比重相当高，超过警戒线。至于空置面积，一位市政协常委估计，实际数字是政府的近3倍。

　　4月8日，建设部在上海召开房地产市场信息系统和预警预报体系建设国际研讨会。这个谢绝记者采访的会议最后达成共识：目前急需做的是政府公开房地产投资和交易数据，让市场自己调节价格。会上，有些地方的官员表示“数据是政府机密”；而有专家指地方政府统计数据方法不合理，数据失真，是变相鼓励地产投资，客观上助长经济过热。

　　上海房地产交易中心要求开发企业从4月15日至26日分批加入网上合同备案系统，在有关网站上公开新盘房源信息，增加交易的透明度。

　　银行信贷收紧

　　与房地产过热相伴的是金融可能出现的风险。

　　4月18日，《财经时报》就央行宣布提高准备金率并收缩信贷是否对上海产生影响等问题，询问上海金融办公室党委副书记吴建融。他表示，上海政府专门开会研究后认为，不会影响上海经济，“上海金融资产质量好，盈利能力强，诚信度高，放在上海的资金没有限制”。据政府公报，金融和房地产为上海市主要支柱产业。

　　吴在有关演讲中表示，上海近年发生了巨大变化“基本上依靠大量投资，到目前为止，资本和投资推动上海的城市发展，创新和知识所起的作用还很小”。据悉，上海金融机构目前能配置的金融资源大约2万亿元。

　　据人行上海分行统计，到3月末，上海市各类房地产贷款余额3638亿元，同比增长40%，增幅较2003年同期下降8个百分点，上海个人住房贷款余额(含个人住房公积金贷款)为2286亿元，同比增长48%。

　　为防范和控制房地产贷款风险，银监会2月曾发布《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》，广泛征求社会各界意见。

　　中国工商银行上海分行人士向《财经时报》透露，该行已经停止期房按揭。该行目前个人商业性住房贷款约400亿元，占据上海第一位。该行分析，“上海楼价在未来几年将平缓增长，因为上海地价降不下来，上海楼价不会跌”。目前该行个人住房信贷坏账率为千分之五，而“未来不好判断”。

　　据悉，上海的一些商业银行已经取消了各支行的房地产开发贷款的审批权限，收归分行集中审批。中国银行上海分行的工作人员表示，针对房地产信贷正在研究有关方案。

　　记者获悉，上海各银行正在等待北京总行的指示。来自北京的消息说，各行正在研究方案。4月14日，中国银行在全球电视电话会议中要求，高档住房贷款、投资用住房贷款必须降低贷款比例，缩短贷款年限。