按套内面积售房实时在即 购房者喜中仍有疑问

　　按套内面积出售的规定，是在“多数专家和开发商反对，几乎全部消费者赞成的情况下制定和颁布的”

　　本报记者 席斯

　　根据《北京市城市房地产转让管理办法》，从今年12月1日起，拿到预售许可证的预售 商品住宅项目，必须按套内建筑面积卖房。此前，广东、重庆、深圳、海南和杭州等省市已相继出台和实施了以套内建筑面积作为计价依据的相关规定。

　　满足消费者需要

　　北京市国土资源和房屋管理局市场一处的陈同顺处长对《财经时报》表示，出台这项规定主要是因为近几年预售商品房面积缩水投诉呈直线上升趋势。据中消协统计，在北京针对销售面积问题的投诉，仅次于工程质量问题，近三年这方面的投诉分别以13%、25%、33%的速度增加。由于消费者对房屋建筑面积的测算方法不了解，造成开发商在销售商品房过程中出现弄虚作假现象，相关部门核查起来难度大。

　　陈处长称，按套内面积出售的规定，是在“多数专家和开发商反对，几乎全部消费者赞成的情况下制定和颁布的”。

　　据介绍，住宅套内面积由房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积组成，其中，使用面积是每套住宅内除墙体厚度外全部净面积的总和，通俗地说就是“地毯面积”。而以往按建筑面积卖房，建筑面积包括套内面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分，如楼梯、地下室、物业管理用房等。

　　房屋建筑面积的计量是专业性比较强的工作，需要专业机构才能测量，所以购房者若想对房屋的建筑面积进行测量必须出资聘请测量单位。而套内建筑面积自己就能测量出来，既有助于避免开发商多算公摊面积来增加利润等作弊行为，又能有效减少目前关于“住房面积缩水”、“分摊面积不合理”的纠纷。

　　售楼标明两种价格

　　陈处长认为，把按建筑面积计算改为以套内面积出售，每平米价格肯定会有所上涨，但涨幅大小将由开发商自己决定，房管局不会干预和控制，但印制的产权证上仍然会对建筑平米予以明示。

　　而开发商一致表示，虽然每平米售价上涨，但同样一套房子的总售价不会变，开发商会很准确地将公摊面积打入到价格当中。

　　比如，一位购房者要买一套按建筑面积计价每平米4000元的房子，建筑面积100平方米，其中套内面积80平方米、公摊20平方米，总房价就是40万元。现在改用按套内面积计价，每平方米将提高到5000元，但房子总价仍是40万元。20平方米公摊面积的钱其实已经由套内面积承担了。

　　虽然实际总价不会有变动，但开发商执行新的办法时仍非常谨慎，他们最担心的是，由于每平米价格的上涨可能会吓跑消费者。

　　北京中远房地产开发公司目前正在制定预售楼盘的相关准备工作，参与准备工作的董先生告诉《财经时报》，初期会为消费者提供按建筑面积和按套内面积计算的两种价格，让消费者清楚意识到房价总体没有改变，售楼广告上也会标明两种价格。

　　物业、供暖按什么收费

　　预售楼盘的供暖费和物业费到底按建筑面积还是套内面积收取，也是很多人关注的问题。房管局对供暖费、物业费是以套内面积还是建筑面积收费目前并没有规定，这就要看开发商和物业公司的决策，而在这个问题上，不同的开发商可能会采取不同的措施。

　　董先生说，初期还会以建筑面积收费，但随着开发商之间的竞争，开发商与物业企业协议或以差额补贴的方式，使供暖费和物业费极有可能按套内面积收取。就像天然气入户初装费是每户5200元，而大部分项目开发商为业主垫付了这项费用，有的只收一半或更少的部分，其余由开发商交纳，以作为购房的一项优惠。供暖费和物业费也会按着这个途径发展。此外，若干年后，当人们已习惯于套内面积购房时，供暖和物业的计费方式也将逐渐以套内面积为基准。

　　针对有购房者担心按套内面积购房后，业主对公摊面积、公共设施可能会失去所有权和管理权，其实，这一点购房者并不用担心，因为在《办法》中明确规定，可以分摊的公用建筑面积随套内建筑面积权利份额一并转让，业主依然拥有公摊面积的所有权。

　　此外，也有人担心，按套内面积卖房，开发商可能一味追求套内面积而减少社区公共建设，影响社区环境，对此，董先生表示，社区配套服务和设施是目前各个楼盘吸引顾客的一个招牌，谁也不会为了增加套内面积而砸了自己的牌子。