张吉光
6月13日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称房贷新政)，喧嚣一时的央行房贷政策调整终于尘埃落定，但市场反响远没有人们预期那样强烈。
此次央行房贷政策调整实质上属于央行货币政策的一种窗口指导，其目的在于通过对商业银行行为的指导、劝说来积压房产市场上或多或少存在的泡沫。这也是西方国家经常采用的宏观调控政策之一。
在评价政府宏观调控政策的效用时，西方有三个不同的流派，即凯恩斯学派、货币主义学派和理性预期学派。一般认为，凯恩斯学派和货币主义学派产生的背景在于经济萧条，因此，他们主要是用来解释经济萧条情况下政府的宏观调控问题，而理性预期学派则没有这些限制，从这一层面上来讲，用理性预期学派的观点来分析中国目前情况下央行房贷政策调整的影响是合适的。
首先，从开发商角度来看。这几年房市的快速发展令房产商获益匪浅。在房产市场摸爬滚打多年，开发商早已预期到过热的房市势必会引起央行的注意。但房地产作为国民经济的重要支柱行业，央行又不可能过度收缩，以免影响宏观经济的正常运行。在此情况下，央行只能拿那些中小开发商开刀，避免因房产开发环节资金链条断裂从而给银行造成损失，并最终影响宏观经济的健康运行。因而，此次房贷政策调整与其说是对现有市场格局的洗牌，还不如说是对现有市场准入门槛的调整。故而其对现有市场的冲击不大。
其次，从购房者角度来看。在中国全面建设小康社会的大背景下，央行房贷政策调整不可能针对以居住为目的的那些购房者。这不是什么高深经济理论，购房者大多能知晓。在此情况下，购房者就会预期到央行调整房贷政策主要针对的是开发商和房产投(资)机者，对自身购房不会有太大影响。因此，他们没有赶在政策出台之前进行抢购。这就是房市在政策出台之前依旧平稳如故的原因所在。
最后，从投资者角度来看。不容否认，目前房市的过热有一部分原因在于投资(机)因素。但这只是导致房市过热的因素之一。这部分人大多具有一定的投资知识。房市在经过几年的快速发展之后，他们已明显感觉到了房市的过热。大多数的理性投资者已处于观望态度。即使央行不出台新的房贷政策，他们也不会轻易进入房市。何况他们已隐约感觉到了央行正在慢慢举起一把“利剑”。就此看来，新房贷政策只是抬高了投资者进入市场的门槛，以避免泡沫的形成。这并不会影响到那些已经进入房市的投资者。因而，房市不会出现因投资者大量抛售而导致的崩盘现象。
综合以上三个层次，在人们(购房者、投资者和开发商)对央行房贷政策存在足够理性预期的情况下，政策的调整不会对现有市场带来太大影响。因为此次政策调整最主要的目的在于影响人们的心理，从而给过热的房市一定的压力。但这一心理作用早已被人们的理性预期所消化。而其对房市供需双方的影响又形成两种方向相反的力量，相互抵消。可见，央行房贷政策调整的现实意义远小于其理论意义。从这一角度来讲，央行的意图在于规范而非打压房市。
