房产投资成本上升

　　文/本刊记者佟琳

　　在如今股市不景气的时期，要是让上海人数落几种赚钱的投资方式，房产肯定是排在第一位的。如果赶上上世纪90年代中期房产投资的大好时机，资金翻上几翻的可能性都存在，即使错过，在如今投资一两套小房型拿来出租，收益率达到15%也不算难事。也正因为上海人的这种投资偏好，日前出台的房贷新政策在上海才倍受关注。

　　然而无庸置疑的是，随着新政策的细则出台并付诸实施，投资房产最好的时代也已经过去，因为投资成本已经大大上升了。

　　杠杆效应不如从前

　　投资成本上升，首当其冲的是首付款比例提高。根据新政策，“对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例。”这种首付比例具体成数未定，但即使按三成计算，所带来的影响也非同小可。

　　或许有人会说：“买得起第二套房和高档房的人，首付多一成并算不了什么”。然而既然是投资，讲究的就是“四两拨千斤”，也就是俗称的杠杆效应，首付成数的增加对于杠杆效应显然并不是好事。

　　对于一个聪明的房产投资者来说，如果他手里有100万元资金欲投房产，他当然不会全额付款到一套总价100万元的房子里，不仅盈利空间有限，投资风险也过于集中——如果这套房子出现问题，你所有的资金都陷入困境。

　　相反，他会根据首付款20%的比例，分批投入到5套100万元的房子，或者10套50万元的房子上，其它资金通过银行贷款解决，当房子价格涨到一定程度抛出，赚取的是5套房子甚至是10套房子的利润。在利润上升的同时，他的投资风险也被巧妙分散到5套房子甚至是10套房子那里，所谓“东方不亮西方亮”，投资成功的可能性显然大大增强。

　　利用银行贷款发挥“杠杆效应”，很多投资客成功的秘诀就在这里。然而，如果首付款比例提高，即使按三成计算，投资客的成本也会大大上升，原来100万元可同时投资5套、10套房产的现在只能投资3套、6套，于是盈利空间缩小，投资风险也相对上升了。

　　以租养房收益下降

　　对于房产投资客来说，贷款利率提高是投资成本上升的又一因素。新政策要发挥利率对住房贷款需求的调节作用，规定“对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的(高档商品房、别墅除外)，商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率(不得浮动)执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行”。

　　住房贷款利率和“同期同档次贷款利率”差多少，不少人很快会算出一笔账。个人住房贷款的优惠利率是：5年以下4.77%，5年以上5.04%，而银行的“同期同档次贷款利率”分别为一至三年(含)5.49%、三至五年(含) 5.58 %、五年以上5.76%。0.7%左右的利率差距却足以让投资者畏而却步，单以15年贷款为例，利率提升幅度达到了15%左右。

　　面对利率提升，房贷专家指出，那些专门“炒房”，以房子倒手盈利的投资客，可能会采取“短、平、快”的策略避开利率负担，房产证一到手，感觉价格上涨已经达到自己的心理预期，就迅速出手了结。但这样一来，房产市场的投机性可能进一步增强。

　　而最终兜下房子靠出租盈利的长期投资客受到的影响最大。通常我们这样计算买房出租收益：

　　出租收益=房屋年租金-房屋折旧-贷款利息-其他费用

　　在这个计算公式里，房屋折旧和其他费用(如物业管理费等)是不变量。

　　贷款利息的增加也就意味着你的收益减少。

　　从我们的附表中可以看出，贷款还款年数越长，优惠利率与正常利率月还款额的差距越大，这就意味着购房成本的增加幅度越大。

　　以一套总价65万元的房子为例。我们假定首付20万元不变，贷款45万元，15年还清。那么在新政策出台以前，你如果投资这套房产，每月还款3568.05元。但如果按“同期同档次利率”，你的每月还款就要达到3739.05元，还款上升幅度为4.8%。

　　而如果你的贷款年数增加到30年，在执行优惠利率时你的每月还款为2426.85元，执行新政策就高达2628.9元，上升幅度为8.3%。

　　总之，新政策实施以后，你要重新计算你的收益平衡点，来决定购房出租是否合算了。

　　省下利息不多

　　当然在新政策中，也有让你稍感欣喜的，就是“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”，这样以来，投资者可能可以减少不必要的利息负担。

　　然而，按照过去实行的政策，开发商在主体结构达到2/3时就可以拿到房屋预售许可证，购房者也就可以购买并申请银行贷款。但根据现有规定，只有全部封顶才可以拿到贷款。而根据住宅建设的一般速度，从2/3到主体封顶一般需要2~3个月时间，也就是说，购房者省下来的利息负担就是这3个月的利息。

　　而根据现行的银行贷款政策，住房贷款通常是按年计算的，也就是说，不会因为你晚贷款几个月就在计算利息时扣掉几个月，所以这笔利息如何省下，还有待银行方面的细则出台。

　　如果从防范风险的角度讲，更是上有政策，下有对策。对上海房产市场局部仍然是求大于供的状况来说，开发商玩出的种种花样使得购房者的风险依旧存在。如陆家嘴国际华城大订10万元的做法就是例证，要保护购房者真正避开风险，需要做的依旧很多。

　　附：每万元贷款月还款额比较(等额本息还款法)

贷款年限	优惠利率	月还款额	正常利率	月还款额
1	4.77%	——	5.49%	——
2	4.77%	437.68	5.49%	440.91
3	4.77%	298.68	5.49%	301.91
4	4.77%	229.25	5.58%	232.93
5	4.77%	187.66	5.58%	191.38
6	5.04%	161.23	5.76%	164.60
7	5.04%	141.53	5.76%	144.94
8	5.04%	126.79	5.76%	130.25
9	5.04%	115.37	5.76%	118.87
10	5.04%	106.26	5.76%	109.82
11	5.04%	98.84	5.76%	102.45
12	5.04%	92.69	5.76%	96.35
13	5.04%	87.51	5.76%	91.22
14	5.04%	83.09	5.76%	86.85
15	5.04%	79.29	5.76%	83.09
16	5.04%	75.98	5.76%	79.84
17	5.04%	73.08	5.76%	76.98
18	5.04%	70.52	5.76%	74.47
19	5.04%	68.25	5.76%	72.25
20	5.04%	66.22	5.76%	70.27
21	5.04%	64.40	5.76%	68.49
22	5.04%	62.75	5.76%	66.90
23	5.04%	61.27	5.76%	65.46
24	5.04%	59.92	5.76%	64.15
25	5.04%	58.69	5.76%	62.97
26	5.04%	57.57	5.76%	61.89
27	5.04%	56.54	5.76%	60.91
28	5.04%	55.60	5.76%	60.01
29	5.04%	54.73	5.76%	59.18
30	5.04%	53.93	5.76%	58.42