《理财周刊》：从容应对房贷新政策

　　悬在半空许久的“重磅炸弹”终于还是落地了。

　　而关于这枚“炸弹”悬了多久，又是如何让“炒房”投资客们胆颤心惊，数一数今年以来央行动作的“鼓点”就可以感受得到。

　　3月，央行召集商业银行房贷部门负责人召开专门“杭州会议”，之后市场开始有“首 付五成、期房不放贷”的传言；4月，央行再次要求各商业银行对房地产开发放贷情况进行检查，提高房贷门槛的消息再次传出；5月20日，央行就防范房贷风险给出意见，矛头直指高价房；5月29日，央行再次对房贷出具指导意见，要求各金融机构采取措施，控制高档房地产投资建设项目；6月13日，央行房贷新政策终于亮相。

　　文/本刊记者 佟琳

　　6月13日，央行的房贷新政策一亮相，就引起了多方争议。有的人说可操作性不强，有的人说新政策会让房地产企业难以生存下去，还有提出各种各样建议的。特别是新闻媒体，对新政策的评论更是铺天盖地，成为了本周最热门的新闻选题。

　　不过，各方的声音虽然很多，但市场参与者的反应还是比较平静的，大家都在等待有关执行细则的出台。

　　操作规则尚待细化

　　此次央行公布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，涉及的内容几乎涵盖了建筑施工企业、房地产开发企业、政府土地储备机构以及个人购房者等各个主体，对于房地产贷款的各个环节都做出了详细要求。

　　其中，四大内容备受关注：一是规定开发企业申请银行贷款，自有资金不低于开发项目总投资的30%；二是规定对购买第一套自住住房的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20%的规定，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定；三是规定只有主体结构已封顶，商业银行才能向购房者发放个人住房贷款；四是对个人商业用房贷款，再次明确只能借60%，期限最高10年，并明确所购商业用房须已竣工验收。

　　纵观规定，银行控制房贷风险的决心显而易见，但规定中尚未明确的几大疑点仍然值得商榷。沪上几大国有商业银行房贷部门负责人在接受采访中纷纷指出，在上海人行关于此政策的指导意见尚未下发之前，其操作性并不强。而事实上，在接受记者采访的整个过程中，银行人士普遍显得有些讳莫如深，对于政策实施以后的具体影响也褒贬不一，一位曾经参与人行意见征询的房贷专家更是提出几大疑点，主要集中在：

　　规定自由资金不低于开发项目总投资的30%，这对于开发商来说意义重大，但“总投资”的概念如何界定，项目可不可以分几期投资，从而分期计算“总投资”？

　　对购买高价房和第二套房的贷款申请提高门槛，那么高价房价格怎样界定，过去实行的单价7000元/平方米以上、总价100万元以上的标准会否继续执行？“第二套房”的情况则更复杂，房改房算不算第二套房？已经还清贷款的房子算不算第二套房？市民为改善自身居住条件而购买的房子算不算第二套房？

　　“主体结构封顶”的标准也难以掌握，比如银行有没有时间和精力在发放每一笔贷款时进行“主体结构封顶”的检查，人行的监督是否到位？再比如是申请贷款时主体结构封顶还是发放贷款时主体结构封顶？如果是发放贷款时，很多问题就可以变通处理。

　　在个人投资房产的过程中，二手房市场是最后达成交易的关键环节之一。尤其对于上海来说，二手房市场的发达兴旺程度更是惊人，但对于二手房交易过程的种种问题，《通知》缺乏一个明确的指导意见。

　　而更重要的是，《通知》对于开发商融资方面的种种限制，势必会造成开发商融资成本的上升，那么这些成本会不会转嫁到房价上面？如此以来，普通市民期待房价降温的愿望岂不又打了水漂？

　　操作主要看监督力度

　　“政策既然放下来了，就是一定要执行的，问题的关键是怎样执行。”一位不愿透漏姓名的银行人士告诉记者，“央行的监督情况和各商业银行的执行力度可能是未来该政策执行的决定因素。要知道，目前银行的信息数据系统还不是特别完善，这无形就为钻政策‘空子’的买房者提供了条件，而且从短期来看更系统新的可能性也不是特别大。”

　　这位银行人士所说的信息数据系统也就是《通知》中提及的信贷登记咨询系统，央行通过这个系统来检测市民购房贷款的情况。由于银行个人信贷的数据是每月报一次，中间又经过输入等一系列技术操作过程，因此一个购房者在一个月内同时向多家银行贷款的可能性是存在的，于是，《通知》中有关提高二次购房贷款利率的规定也就可能被绕过，从而增加了控制方面的难度。

　　对于大家关心的夫妻购房问题，该银行人士指出，由于该系统目前主要的识别方式是姓名和身份证号码，尚且无法对配偶关系作出识别，因此尽管贷款合同中有主贷人和参贷人的概念，但在系统识别上只有主贷方一人，也就是说，不排除夫妻双方在一方主贷购买了第一套房产的情况下，同样享受优惠利率，以另外一方名义主贷购买第二套房产的可能性。

　　“但有一点可以肯定，就是在一个月以前已经贷款买房的市民，如果想再次贷款置业，就需要承受更高的首付比例和贷款利率。但对于那些从未置业的人群，投机的条件仍然存在。这种操作上的漏洞和不规范，也是众多业内人士对该政策争议颇多的原因之一。”

　　而另一家银行的消息人士则同样表示密切关注监督力度。“简单的例子是结构封顶，怎样鉴定结构封顶，是要出具相关报告还是银行上门检查，如果这样程序会不会过于复杂，这些具体问题都要看有关部门的监督力度。再比如对开发商自有资金和土地贷款的规定，由于目前开发商鱼龙混杂，如果央行切实严肃执行政策，很多开发商可能因此落马，但如果执行不力，中间可以操作的空间太多了。”

　　“等上海人行的指导意见下来，许多问题以及业内人士提到的疑点可能都会得到解答，但相信这种解答只是部分。具体实践中会不断有问题出来，只有随着法规的不断完善和细节的不断填补，该政策才会真正发挥它对目前市场的调控作用。”该人士这样总结。

　　市场反应相对平静

　　或许因为听多了“狼来了”的故事，当听过种种传言版本之后，真正调控政策下发之时，市场反映却相对平静。

　　在建行、农行、工行、中行、交行等占据了上海房贷市场半壁江山的商业银行那里，记者听到的最多的一句话就是，“在人行的指导意见稿没下来之前，在总行的相关政策细则没下来之前，我们的一切贷款政策和贷款活动照常。”商业银行和媒体、和众多关心该政策的市民一样，密切关注地方解释的出台，在此之前，一切工作都在继续。

　　而上海的高价楼盘销售依旧火爆。在《通知》发放的第三天，徐家汇宏润花园的业主联谊会反响热烈，即将开盘的二期也已经有大批人在排队拿号，7500元、8000元/平方米以上的房价，140、150平方米的大户型都没让购房者有半点的犹豫。“我们没有收到相关通知，但从这几天看来，购房、贷款程序都一如往常。也有一些已经决定购房的人，会因新政策影响而更快提出贷款申请。”该楼盘的一位销售人员告诉记者。

　　当然，对政策反映敏感的开发商已经开始未雨绸缪。均价高达8500元/平方米的陆家嘴国际华城几天后开盘，现在预约。但由于楼盘结构尚未封顶，销售人员明确表示：“小订1000元，大订10万元”，由于大订同样不能全额退款，开发商针对“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”的相关规定所作出的这种反应让人大为感慨。

　　从高价房交易中介那里得到的消息并没有波澜。“我相信这个政策从长期来说，对于高价房交易会有所影响，我们的买家也会更加趋于谨慎，但这种影响在短期内不会体现出来。”中原物业代理有限公司中介总监李景德说，他表示，在去年，高价房交易中用来投资的人群占到了40%左右，而现在，这个数字正在缩小到20-30%，“只要以自住为目的，首付多付一点、利率多付一点的问题都不是很大，毕竟买得起豪宅的人不在乎多这一点利息支出。相对来说，投资客的影响会大一些，因为他们的资金周转上可能会出现问题。”

　　只有受到冲击最大的开发商则表示出更多的忧虑。尽管一样也在观望，但他们已经着手在准备一些应对措施，“有一些计划可能要适当调整，开发速度也要放缓。”一家规模相对较小的房产商这样说。