●高渊
上周四，上海陆家嘴金融贸易区内的一个地块，在经历了5年沉寂后，重新热闹起来。与当年因亚洲金融危机而停建时相比，这座“上海环球金融中心”大厦的设计变化不多，最重要的是把规划高度提升了26米，以确保“世界第一高楼”的桂冠。
任何“世界第一”都会引来关注与议论。更何况“上海环球金融中心”二度启动之时，恰逢“当前国内房地产泡沫即将破灭”的灰色预言正在“漫天飞舞”之际。对此，已有媒体委婉地发问：“建设这座大厦选对了时机吗？”
要回答这个问题，恐怕不能就事论事。关键在于如何判断当前国内房地产形势：是否真的出现了很大的泡沫？如果有泡沫，是否已到破碎的边缘？
最近这段时间，关于房地产出现严重泡沫的言论层出不穷，一些学者的“警告声”频现于报端。而在笔者看来，这些“泡沫论”虽听上去似乎有些道理，但在得出这一结论的分析过程时，至少犯了三个错误。
一是陷入了简单类比的误区。有一个数字最近常被提起：去年全国商品房空置占压资金超过2500亿元，一跃成为各行业不良资产之首。不少人以此为依据，认为眼下出现了与1992年相类似的房地产泡沫。
这是一个有些草率的结论。因为现在的“热潮”与当年的泡沫有着本质的区别。首先是背景相异。当年的宏观环境是经济过热和通货膨胀，而现在社会物价总水平持续多年下降，房地产出现整体性泡沫缺乏宏观经济基础。其次是购买力不同。当时的房地产发展超过了社会购买力的整体水平，而现在部分城市的人均GDP已达到了中等发达国家的水平，住宅成为人们持续的消费热点。
当前的房地产投资热是显而易见的，但问题是投资主体已经发生了实质性变化。当年的投资主要靠银行贷款，这一次则更多依靠民间资本，而民资无疑具有更强的市场敏锐性。从根本上说，90年代初期的房地产热主要由投资推动，而此次的房地产热则主要是由需求拉动。
二是“以点盖面”说泡沫。论及房地产泡沫，很多人都会举一些具体的例子。其中，北京和杭州是被提及较多的两大城市。但笔者以为，这两座城市恰恰难以说明问题。
北京房价之所以存在虚高现象，关键在于房地产市场化程度不够。在全国而言，北京是启动个人购房较迟的城市之一。直到两三年前，才基本停止福利分房。单位购房长期是楼市主力的局面，导致房价畸高与市场火爆并存。而杭州的特殊之处在于它的地理环境。这座“半城山水半城湖”的江南都市，这几年已成了国内众多富裕阶层向往的地方。在西湖边上买套房子养老，更是许多浙江老板的梦想。在这种情况下，楼价涨得快些、房子卖得火些，应该不难理解。但以局部“过热”推断整体泡沫，就未必妥当。
三是用“静态眼光”看问题。有人看到房地产投资增速明显加快，就担忧市场消化能力，进而怀疑泡沫将破裂。如果静态地看，这或许是对的。但问题在于，他们没有看到长期的市场潜力。
从长远看，可以肯定地说，中国房地产市场的高潮还在后面。因为随着经济的发展，人们会进一步改善住房条件。同时，国际经验表明，城市化程度在30%-60%之间，房产市场将进入高速发展期，而中国目前的城市化水平大约是36%，刚刚进入房产市场的快速发展时期。即使在未来一二十年，房地产以年均两位数的增幅发展，可能还是摆脱不了总量不足的被动局面。
那么，究竟如何评估当前房地产总体态势呢？我们应当看到，推动这一轮“热潮”的关键因素是体制变革。几年来，随着住房分配制度改革的推进，旧的住房体制已经打破，居民住房观念发生根本变化，一直被压抑的个人对商品房的需求被释放出来。在这种需求旺盛的市场上，很难形成致命的泡沫。
因此，笔者的判断是：当前的房地产业总体很热，局部有些过热，个别地方已经出现明显的泡沫，但这是在总量不足情况下的结构性泡沫，远没有到危害经济运行的程度，更不存在所谓随时都会破灭的大泡沫。
而眼下房地产业面临最大的危险，并不是局部泡沫本身，恰恰是政府如何调控。如果过分夸大房地产热的危险性，很容易导致调控过度，以行政手段强迫房地产“硬着陆”。而这可能使整个行业深深地陷入不景气中，对全年经济走势产生负面影响。
从这个意义上说，启动“世界第一高楼”是在“趁热打铁”，因为投资商看到了更热的未来。但政府应当保持足够的冷静，既不要盲目推波助澜，更不应“猛砸”市场，要相信发展中出现的问题一定要在发展中解决。
《国际金融报》(2003年02月17日第四版)
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