上海楼市豪宅投资：价在高处 不生寒意？

　　夏凡

　　上海是一个基本上无山的城市，但它也应该是一个上演传奇的地方。即便如此，又有多少人能够承受当价格只是符号或数字、一掷千金时的心跳？

　　回顾2002年初的预测———2002年上海楼市将呈现两头热，中间紧的局面。一年过去 了，预测被验证了。但是，2002年的旺盛态势是否能在今年延续，沪上豪宅市场是否将步入巅峰过后的回落期呢？

　　从数据来看，2002年，上海价位在7000元以上的高品质项目的开发量占到全市开发总量的35%以上，而2003年，这个比例将有增减无减。

　　从今年年初一系列项目开发的规划来看，今年将又是一个豪宅集中上市年，大张旗鼓的黄浦江两岸及外滩源开发，沸沸扬扬的北外滩改造，万众瞩目的世博会会址开发，新鲜出炉的豫园新商城，这些寸土寸金的项目，未来的开盘价格都将在万元左右。此外还有和记黄埔、香港新鸿业、和生创展、浙江绿城等境内外实力雄厚的房地产开发商纷纷抢滩上海，他们也将目标客户锁定在上海中高收入群体。

　　对此，如下建议请供参考：首先，必须明确投资的目的性，是准备短线炒作，迅速转手出售还是准备做长线投资，获取丰厚的租金回报，这一点，直接关系到项目区域的选择。先来看看短线作业的情况，对于专业的炒楼者，短平快的操作最害怕被套牢，因为资金的周转速度直接关系到回报率的大小，甚至一不小心还会被套成了楼主。

　　那么对于短线投资者，追求具有概念轰动效应和明星效应的楼盘是炒作豪宅项目的杀手锏，而先期介入时低价入市则是百战不殆的“必杀技”。

　　还是以世贸滨江花园为例，该项目上市时，开发商对于其包装可谓无所不用其极，无论是广告投入、样板房包装，还是其营销手段都不惜工本，其目的就是要开发上海滩豪宅的代表之作，打造明星楼盘。

　　而在价格策略上，开发商采取了先扬后抑，低开高走的策略。项目尚未公开，外界关于其价格的预期已经在开发商的调动下达到一个相当的高度，2000美元的开盘价已经是铁板钉钉，所以当项目以13000元人民币的价格面世时市场马上被引爆，持续的热销使得其价格一路走高，目前其均价已经逼近20000元人民币，而在二手市场上已经可以看到其以18000元出售的其一期物业，一年时间，每平方米单价已经上涨5000元，相信这套物业的业主当是豪宅炒作的高手。

　　上海是一个基本上无山的城市，独特的人文气氛中可供开发的土地也不多了。因此上海的豪宅多是人工打造的，修炼的多是内功。

　　当年的东方曼哈顿、嘉里华庭等项目多多少少还依靠其市中心的地段优势和外销房的政策，而今天许多项目则硬是在并不得天独厚的地理条件下开发出了豪宅产品，且收到市场的认可，令众多专家大跌眼镜。

　　例如，位于沪青平公路的九溪十八岛，在上海别墅项目同质化现象日趋严重的今天，该项目能在周边项目尚在尝试8000元的单价是否可行的时候，一举冲高到13000元的均价，不仅取得市场认同，更是带动区域、奠定西郊地区高尚别墅区的地位。

　　从这个项目上，我们可以发现，上海是一个可以也应该上演传奇的地方，时时刻刻都可能有奇迹发生，作为专业的投资者，更是要及早洞悉市场前兆，同时具备敏锐的判断能力，当然，多听听资深人士的建议更是必不可少的。

　　现在，对于2003年上海豪宅市场的投资，我们给出以下热点区域，作为建议，楼市有风险，入市需谨慎，仅供参考。

　　首先是北外滩地区，该地区有世贸集团强大资金实力的支持，加上该公司在上海多年操作豪宅的经验，已经拥有了一批境外的具备相当品牌忠诚度的追随者，相信不会令投资者失望。

　　其次是新江湾城地区，据说，杨浦区政府已经有计划将新江湾城地区建设成为上海的富人区，而市府的规划对该地区也相当优惠。不要怀疑杨浦的发展潜力，其实世贸滨江花园的小环境至今也相当不理想，更何况还有九溪十八岛的传奇在等着精明的投资者们！

　　此外还有联洋社区的“收山”之作和绿城集团在南浦大桥下的“开山”之作：一个是成熟高尚社区的绝版产品，一个是紧邻世博会会址的新贵项目。据说为了打开市场树立品牌，绿城集团打算低价入市，你不心动吗？