资金传出收缩信号 广东房地产业进入调整期

　　陈韩晖

　　农历年终，尽管卖楼广告铺天盖地，送全屋家电、送精美装修、送欧洲旅游，还有令人心动的折上折，开发商们在年终发起最后冲刺，然而购房者们大都还是捂着腰包在观望。

　　调整态势形成

　　据广东省统计局最新提供的快报显示：广东商品房销售去年难现前年火爆情况，2002年12月商品房销售额160.56亿元，销售面积494.59万平方米，同比大幅下降44.2%和34.7%，往年年底商品房销售畅旺的情况在今年已经逐步回归理性。

　　而从全年的投资、销售曲线看，广东房地产业也开始呈现调整之势，虽然房地产开发投资增速仍是拉动投资的主力军，高于全社会投资6个百分点，拉动全社会投资增长2.1个百分点，所占比重由前年的26.9%上升到去年的28.3%。但房地产投资增速明显回落，从投资看，去年第四季的增速比前三季回落11.5个百分点；从销售看，2002年商品房销售额731.7亿元，由前三季度增长26.5%回落到全年基本持平；销售面积2226.25万平方米，由前三季度增长19.4%回落到3.8%。

　　这一运行态势，与国家计委近期最新推出的《中国行业景气分析报告》的分析多少有点吻合，对房地产业而言，2002年可能是一个转折点，持续繁荣了近5年的房地产业将进入中期调整过程。

　　有业内人士分析，进入调整期的广东房地产业，主要体现在以下几个方面：一是价格仍将延续目前往下走的趋势，随着新盘的大量推出，除个别楼盘外整个市场难以出现火爆行情。与此同时，一批开发商为了抢占市场，将对自身的产品结构进行调整，一批价格适中、设计合理的新盘将不断涌现；其次是企业竞争更加激烈，随着一批大型开发商的崛起，同行之间的竞争将空前激烈。

　　供求矛盾显露

　　广东省建设厅副厅长刘锦红认为，广东房地产市场存在的主要问题是：商品房在建规模偏大，市场供给速度快于需求增长速度，供大于求的压力加剧。

　　从1998年到2001年，广东每年全社会固定资产投资占国内生产总值近40%，固定资产投资中，房地产投资高达33%以上，2001年更是高达39.8%。广州大学教授潘蜀建说，这是一组令人警惕的数字，房地产投资毕竟是一种非生产性投资。另外，房地产投资的增长速度远远高于人均GDP的增长率，2001年1月-10月广州房地产开发投资总额高达802亿元，同比增长30.1%，远远高于同期GDP的增长率。而形成鲜明对比的是，从1999年到2002年，广州市房地产空置量居高不下，每年以超过100万平方米的速度递增，截至2002年6月，广州商品房空置量高达621.84万平方米，全省的商品房空置面积达2000万平方米。这是一组很不协调但却很能说明问题的数字。

　　与此同时，广东房地产业还存在着与并不乐观的市场形势背道而驰的有趣现象：开发商竞相储备大量土地。有关数据表明，去年1月-11月，全国土地购置面积同比增长45.3%，其中超过1000万平方米的有5个省，浙江以2100万平方米居首，广东以1582万平方米居次。

　　专家分析，2000年以来出现的销售旺势，有正常有效需求的成分，也有搭“实物分房末班车”的因素，是特定历史条件下的市场态势，不能当做正常的市场供求关系来对待，否则容易产生错误判断。

　　由于前几年的销售旺势而引致的房地产投资和开发量的增长，今明两年会出现供给高峰，有专家估算，广州在建和待建大盘若全部完成，足以让广州市民消化5年。

　　国家计委宏观经济研究院副院长刘福坦认为，当前房地产泡沫是总量不足下的结构性泡沫。其实，房地产泡沫大体可分为两类：一类表现为商品房价格过高；另一类表现为供求结构不对称。如果商品房供给结构背离国民经济主要矛盾转化的需要，背离消费需求结构，那么，在总量不足的条件下也会产生泡沫，当前的市场就是如此。

　　产品结构失衡

　　以去年市场开发销售都相当火爆的深圳市场为例，虽然2002年深圳楼市成交面积首次突破了700万平方米，比前年增长23%。但市场总体上是供过于求，且存在结构失衡问题。

　　结构失衡主要体现在高端市场方面，2002年是深圳的“豪宅年”，供应量明显增大，但市场承接力明显不足。面积在120平方米以上的单位占了整个供应量的一半，而从需求看，中大户型单位的需求量只占市场总需求量的16.8%。

　　从价格看，去年深圳房地产均价达到每平方米6921元，居全国前列，其中均价每平方米6000元以上的单位占了一半，而从消费者对价格的承受能力看，能承受的均价为每平方米4950元，高端市场出现严重需求不足的局面。

　　对居高不下的空置房面积，全国住宅产业商会会长聂梅生分析指出，目前房屋高空置率的原因，主要有资金不足、追求高利润、土地价格不合理等导致开发成本加大、定价过高的金融性空置；有高、中、低端产品失衡，对市场判断失误，盲目性开发形成的结构性空置；有因规划设计、施工质量等在市场竞争中失败形成的质量性空置。

　　有专家分析，由于供求结构不合理，消费者实际购买力没有随房价而增长，市场由此形成明显的消费断层。

　　工薪阶层显然是难以承受这一收入价格比，只有少数高收入阶层能够买得起这样高价格的房子。可以预见的是，当这一阶层的需求逐渐被消耗掉后，将会出现明显的消费断层。

　　资金传出收缩信号

　　国家计委经济研究所经济运行与发展室主任王小广认为，今年房价将小幅回落，2004年降幅将更大。估计今后两三年内，房价将呈温和回落态势。

　　2002年前三季度房地产投资增长29.4%，今年房地产投资增长可能回落到15%左右，而住宅投资增长放慢将更为明显，可能回落12%以上。今年房地产消费增长总体将继续呈逐步回落态势，估计商品房消费的增幅将降到16%-18%。

　　其实从1999年下半年开始，广州市房价开始出现下调走势，2002年广州房地产与1998年相比整体下降接近20%，2002年，广州十区高层住宅成交均价保持在每平方米4700元左右，价格同比下降2.46%，而多层住宅则在每平方米3100元上下波动，同比下降7.19%。

　　作为资金密集型产业，对房地产泡沫最担心的似乎还不是那些身处于行业旋涡中心的房地产开发企业，而是商业银行。去年底，中国人民银行正式宣布，将对2001年6月以来商业银行房地产信贷业务办理情况进行严格检查，并要求房地产开发商的自有资金必须达到30%。据了解，目前金融机构13.3万亿元贷款中大约有10%属于房地产信贷。

　　有学者指出，按照央行这项规避风险的规定，全国两万多家房地产开发企业中只有极少部分能够拥有贷款资格，而绝大多数开发企业都将被这一贷款“门槛”拒之于外。因为在这些开发企业中，其投资的自有和自筹资金往往不足30%，有些企业的平均资产负债高达70%以上，有的甚至达到了94%。如果严格执行央行此项规定，商业银行不再敢违规发放房地产信贷，那些主要依靠银行资金开发物业的开发公司资金供应链将有可能断裂，房地产业的洗牌运动在所难免，甚至可能会有一批中小房地产企业熬不过明年。