| 深度剖析：必须根治房地产结构失衡的痼疾 | ||
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| http://finance.sina.com.cn 2003年02月10日 10:21 中国经济时报 | ||
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刘福垣 根据央行《2002年第二季度货币政策执行报告》测算，2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，再加上间接贡献率可达到1.9到2.5个百分点。也就是说占GDP增长率的26%到34%。2002年国房景气指数表明，2002年1至8月份，全国商品房空置面积增幅比去年同期增加13.2个百分点。其中空置一年以上商品房面积为4397万平方米，同比 我国房地产业的功能定位 我们要科学地评价一个产业的发展态势，明确其未来走势，必须首先根据国民经济特定的发展阶段为这个产业定位、定功能、定结构。离开国民经济发展阶段的客观需要，只根据几个数字是判断不了任何产业的发展态势和未来走势的。 当前我国国民经济的主要矛盾是工农两种生产方式、城乡两元社会结构的矛盾。这个主要矛盾两个方面的地位决定国民经济的发展阶段。目前按以人为本的发展观看这两个方面的地位是三、七开。在以小农经济为基础的农村社会结构中生存着70%人口，因此它是矛盾的主要方面。这个主要方面决定我国的工业化和城市化的任务还十分艰巨，按每年一个百分点的速度减少农村人口，需要50年才能赶上未来世界的平均水平。在这50年内房地产业作为主要支柱产业的地位是不可动摇的，几十年内总量不足是基本态势。局部的泡沫总是难免的，随着市场和投资者的成熟泡沫会越来越小。 国民经济主要矛盾的发展趋势不仅给房地产业定了位，而且为其定了功能。按每年一个百分点提高城市化率，每年至少要转移1500万农村人口。每口人按建筑面积20平方米计，需要3亿平方米住宅。平均每平方米按2000元计，每年需要投入6000亿元人民币。2001年全国完成房地产开发投资6245亿元基本上没有包括这种定居工程的投资，挤掉2500亿元泡沫，老居民消费结构升级已经投入的只有3745亿元。那么客观上需要的房地产投资至少应该是9745亿元以上。定居工程需要的投资至少要占住宅投资的60%以上。为此城市基础结构扩容也不能少于建成区面积的1%，这个投资量也是相当巨大的。根据主要矛盾的主要方面决定事物性质的原理，在未来二十年里中国房地产业的主要功能是为城市化服务，为城市的新居民定居服务。这就是说，我国人口城市化率从30%到50%这20年间这个主要功能是基本不变的；人口城市化率达到50%以后，房地产的主要功能将逐步向提升城市现代化功能和质量转化，美化、绿化、亮化的功能才应该逐步成为重要功能。目前许多城市建设工作都有一定程度的时空次序的倒置现象。有些城市对经济发展、人民生活急需的如地下交通、贫民窟改造、安居定居工程、基础教育不肯下力气投入，而对地面上的可供参观的东西却以只争朝夕的精神卖地借钱也要大上快上。这正是倾家荡产搞美容，顾头不顾腚；堆金垒玉修豪宅，添花不送碳。甚至背着煤球炉子提着马桶研究如何率先实现现代化。凡是房地产泡沫严重、政府债台高筑的地方都是发展观出了问题，干了现阶段不该干的事。 中国的房地产业投资和产品的主体结构是由它的主体功能规定的。为新进城的居民提供安居条件，提供中低档小户型住宅是房地产业未来20年的主要方向。我们应该按城市居民七个收入层次占居民总数的比例确定商品房结构。如果商品房供给结构比较大的背离国民经济主要矛盾转化的需要，背离消费需求结构，那么在总量不足的条件下也会产生泡沫。当前的情况就是如此，不是整个房地产业过热，不是整个产业的泡沫，而是结构性泡沫，是房地产投资结构出了问题，是商品房中的高档品种严重供大于求。但泡沫毕竟是泡沫，结构性泡沫也是泡沫，不解决这个问题，现实的结构决定实际的功能，房地产业背离了主要矛盾转化的要求，也会阻碍国民经济健康的发展，住宅问题将成为城市化的门槛、甚至是门的新门闩。 随着市场经济的逐步成熟，部门间的要素流通的障碍将逐渐消失，平均利润率规律必将成为房地产业内部结构调整的正常机制，结构问题就不会像目前这样突出。泡沫的不断产生正是平均利润率规律形成过程中的阵痛，泡沫的破裂是这个规律作用的成本。投资者在规律的教训下越来越成熟，泡沫就会越来越小。当前房地产开发商如果能顺应国民经济主要矛盾转化的需要，适应广大消费者的需要，虽然单位成本的利润率低一些，但由于销售量大，资金周转快，将获得巨大利润。 总之，中国的房地产业可以说是一个永久性的支柱产业，目前正处于总量扩张时期，由于投资者不成熟，泡沫将不断出现，不断破灭。这是人间正道。泡沫的破灭，也是对倒行逆施者的惩罚，不花成本的社会进步几乎是没有的。 房地产业泡沫产生的根源在于流通体制 我国房地产泡沫大体可以分为两类：一类表现为商品房价格过高；另一类表现为供求结构不对称。但产生的根源是一个，即房地产商品化、资本化过程中要素和产品流通体制改革出现重大失误。现行房地产流通体制与国民经济发展阶段、主要矛盾转化态势、产权结构相背离，我们必须认真总结教训，重新理顺分配流通体制，才能确保房地产业的健康发展。 1、产权混乱连体流通 我们必须首先明确房地产的产权主体。现行商品房价格是由租、税费、价三个部分组成。实际上是让购买者一次性购买三个东西：土地、公共品、商品房。它们分属于三个产权主体，具有不同的周转方式和不同的循环周期。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，所谓地价是50年的地租；公共品的产权是政府的，公共品的价格是指目前房价中的税和配套费，实际上是50年的消费税和资产税；商品房的价格是指建安成本加平均利润，它的产权可以是私人的，也可以是政府的，还可以是全民的。三个产权主体不同的东西一次性出售，租、价、税合流，价格自然很高。本应该产权主体分立，土地、公共品和商品房分体流通。开发建设期的地租由开发商缴纳，商品房一次性出售，由商品房业主按年或月缴纳租、税。 这样一来，购买者一次性支付的商品房价就大大降低了，现阶段能买得起住宅的人就会大大增加。市场房租和工资可能包含的房租量也有可能相匹配。地产开发商的垫资资本量大幅度降低，负债率降低，资本周转加快，获得的利润必然增加。同时政府受全民赋予的土地经营权一直掌握在自己手中，每年从城市建成区土地获得的地租和房产税是一个数量可观的并且不断增加的现金流。用这些现金的一小部分就可弥补目前社会成本社会保障、政府廉租房和教育等的不足。也可以用较低的资金成本以政府债的形式把地租的一部分转化为基础结构建设资金，以弥补房产税的不足。 然而，我们忽视了在公有制条件下土地资本化的特殊性，忽视了政府产权和全民产权的重大区别，政府批租土地实际上侵犯了全民的产权，侵犯了下届政府的经营权。在私有制的条件下土地的所有权可以转让，产权可以买卖，使用权也可以买卖即出租；在公有制的条件下特别是全民所有制条件下，土地的所有权是不能转让的，产权也是不能买卖的，只有使用权可以买卖即土地出租。地租是土地所有权在经济上的实现，土地所有者获得了地租，实现了土地的按要素分配，客观上土地就资本化了。所谓土地价格不过是资本化的地租。我们目前的问题是用“批租”这个介于租、售之间的概念混淆了产权的买卖和使用权的买卖。几十年的批租用时间偷换了空间。土地开发商可以获得土地产权证，可以用“批租”来的土地向银行抵押贷款，这在实质上出卖了产权即大部分所有权。 后果是开发商把地价即几十年批租的地租一次性地计入房价，使房价畸高，严重背离我国目前国民经济发展阶段广大居民的收入水平。即使在市场经济比较发达的国家里，房地产产权分立也是很普遍的。卖房子不卖地，逐年向地主交租，是很正常的事。世界银行的研究表明，一套住宅的价格与家庭年收入之比为3：1至6：1时比较合理。按我国经济目前的发展阶段房价与家庭年收入比应该在3到4倍之间比较合适，而目前实际上全国大平均是7.8倍。在我国沿海发达地区应该是6倍左右，而目前实际上地都在10倍左右。其主要原因是批租土地造成的，结构性矛盾也是地价过高逼出来的。如果产权主体分立，租、税、价分流，我国目前的房价和家庭收入比基本上可以达到3到4倍之间，那么房地产业产、销两旺，资金的周转和循环的速度就大大加快，开发商和消费者两利双赢的局面就会迅速形成。 级差地租产生于经营权的垄断，几十年的批租就是放弃几十年的经营权，放弃几十年因城市扩容社会进步带来的级差地租的增加额。我们大家都知道土地本身是没有价值的，更不能创造价值，地租是由于土地所有权的垄断土地所有者参与了全社会剩余价值的分割。地租落入私人手中，是一种寄生性收入，是社会经济发展的额外负担。我们有幸实现了大部分土地的国有化，绝不应该再让地租落到私人手中。实事求是地说土地批租是我国市场经济体制、制度建设上的战略性失误。 由于土地炒卖，国有资产大量流失，增加了经济社会进步的成本。北京恐怕是中国地皮炒卖能力最强、持续时间最长的地区。根据《中国经济时报》记者从国家统计局等信息源得到的资料，截止2001年底，北京有房地产开发企业3929家，其中真正具备土地开发能力的企业只有500多家，其他企业则忙于“圈地造城”，其中相当一部分在炒地皮。目前北京多数房地产公司注册资金不到位。据调查统计，目前房地产公司在先期成立阶段，注册资金没有完全到位的占92%，股东基本未投入注册资金的占15%，而注册资金投入量在一半以上的仅占50%左右。有资料显示，北京99%的施工企业都不同程度地垫资给开发商，而靠预售款带动开发的地产商占50%以上。同时还存在较为普遍的违法销售。目前在全国究竟有多少人在利用房地产流通体制的缺陷，发了多少不义之财﹖不得而知。但根据下面这个简单的公式大可以推算出一个概念性的结论。现行商品房总产值减去商品房建安成本加平均利润，再减去配套费，再减去政府批租土地实际得到的收入，余额便是炒地皮发的不义之财。 土地批租的误区十几年前就暴露出来了，早就有人提出科学合理的改进方案，为什么一直不能引起各级政府重视呢？问题的根源在于各级政府的发展观有问题。他们大多把增长当发展，严重偏离了以人为本的发展观。在GDP的增长方面一直有一种急躁情绪，为了自己的所谓政绩，不惜寅吃卯粮。明知批租对国家和民族来说，从长远、战略上看，是得不偿失的，但对五年一任的本级政府的政绩而言是有得无失的。房地产投资与投资增幅对地方GDP增长的贡献率较高，有些地方把房地产开发当作政绩工程、城市形象工程来做，过度依赖房地产投资来拉动经济增长，政府和开发商在一条船上。银行作为房地产开发的主要资金来源，一直在添油加柴。今年以来外地投资商、外行业的投资商和海外投资商，这三外大举进军热点城市，为已经过热的高档房地产又加了一把火。大家都遵照犹太商法，都去掏有钱人的腰包，把有钱人估计得太多，胃口又估计得太大。于是高档住宅积压越来越多，造成一边热得冒泡沫，一边冷得如冰窖。目前北京的泡沫急剧吹大，销售明显趋缓。中、高档商品房仍是主流。2002年1至8月北京商品房销售价每平方米比去年同期平均下跌317元，8个月商品房销售仅增长了12.8%，而完成的总投资额512.6亿元，比去年同期增长28.2%。价位适中的商品房太少，经济适用房远远满足不了需要，有些急需改善住房条件的市民甚至连经济适用房的价位都无力承受。杭州的新住宅空置率达到70%。济南1-8月份商品房的空置面积同比增长了近96%。广东1-6月销售面积增幅12.92%，比去年下滑18%，而完成土地开发面积和新开工面积分别比去年同期增长127.88%和37.58%。 城市扩容的配套费一次性计入房价是当前商品房价格畸高的第二位原因。城市基础结构属于政府应该提供的公共品，它是由政府税收收入投资建设的。和地租一样不应该一次性收几十年的税，而应该由商品房的业主逐年缴税。买房置业不是处理遗产，业主的资产没有必要一次性缴税。任何住宅小区的配套设施都是整个城市基础结构的组成部分，不可能仅仅由一个小区使用，如果由一个小区承担费用，产权就发生了变化，在使用上就应该产生排他性。这是不合逻辑的。这种不合逻辑的事在房地产买卖中还不止这一个。如某些住宅按所谓销售面积出售，这个销售面积包括地下车库、物业管理需要的房间等公共面积。按理这些公共面积的产权属于商品房业主们，业主们的这部分共有财产现在被物业管理部门无偿占用，在物业和业主的利益关系上没有任何交代，就不打折扣地向业主们收取物业费。 2、以售为主的房改取向 住宅商品化的总体取向是完全正确的，但住宅商品化的道路并不仅仅是购买一条路，租和售都是住宅商品化的实现方式，我们单打一的推行销售一种方式，只对极少数最困难的居民提供政府廉租房大多未落实，这是不符合一般经济规律的，尤其不符合我国国民经济发展阶段的客观实际。这是当前我国城市居民消费结构升级卡在“住”的阶段的根本原因。 市场经济是以劳动力商品化为前提的。劳动力商品化之后劳动者按要素分配获得的收入是劳动力的价格。劳动力价格中只包括房租，而不可能包括房价。在正常消费的条件下劳动者的工资是月月光的。如果硬是要积累购房款，劳动力必然是在萎缩的条件下再生产的，这不符合劳动力再生产规律。以抵押贷款等方式购买了住宅，那么每个月的月供也是对劳动力再生产费用的扣除，影响当期消费，劳动力还是要在萎缩的条件下再生产。为什么近十年来城市居民一个劲地向银行存款，内需严重不足，失业率不断上升﹖除了社会保障不到位以外就是由于住宅分配流通体制不符合劳动力再生产规律。 我们应该认识到住宅这个商品具有资本品和消费品双重经济属性。买住宅是投资行为，租住宅是消费行为。劳动力再生产需要的是住宅的消费品属性。一般工薪阶层没有钱买住宅，只可能租住宅；有钱买住宅的人他的投资资金来源于按资本要素分配得来的收入，而不是工资收入。高薪阶层的收入已经不仅仅是劳动力再生产费用，他们的劳动力价格中已经包括人力资本要素的价格。他们的劳动力的维持费用小于他们的工薪收入，因而他们可以积累一部分收入用于买住宅或支付月供。 现在大多数靠财政开支的国家职工已经购买了住宅。但这种所谓购买实际上不过是一次性交了十年二十年的房租，大多数人连物业费都还是单位支付的，自己实际上不是真正的业主，也没有资格行使业主权利。购买者所交的房价款连市场的商品房价的1／5甚至1／10都不到。这叫什么购买﹖相当多的人连这些钱也拿不出来，还要靠银行贷款。 这样的房改政策，是国有资产的又一次大流失，并制造了新的不公平。工龄和级别是这次改革中购房打折的主要根据。但同样工龄和级别的人占用国有房产的情况是不同的。有的人一直住着和他的职级相当的住宅，如果是把住了几十年的旧住宅按工龄和职级打折卖给他，这是比较合理的最合理的是按折旧后的现值卖给他，但他可能还买不起，但目前是他放弃了旧住宅，却按工龄和职级打折购买了单位提供的新住宅。这些人大多是临近退休或已经退休多年的老干部。这实际上是政策让他侵吞了国有资产。而相当多的人，原有住宅大大小于本人职级和工龄所应该住的住宅，少数人甚至还没有占用过国有住宅。但他们在房改时却和在旧体制下占尽了便宜的人以同样的政策购买住宅。这就产生了新的不公平。最不公平的是占城市人口70%的不吃财政饭的产业工人很少有机会按上述政策购买住宅。大多数企业目前是不可能有钱购买新的住宅再低价卖给工人的。住在破旧住宅里的广大产业工人，只有等待拆迁带来的级差地租改善住宅条件。这种用时间换空间逆城市化的做法，目前许多大城市都在进行着。这种使产业工人在空间上边缘化的做法必然加大城市交通的成本和降低流动的速度。 另外，住宅的内外空间结构不同，不是所有的住宅都适合出售。我们目前大部分向消费者出售的住宅都是多层和高层建筑公寓单元楼的一套房间apartment，而在正常的市场经济条件下这类住宅只适合于短期出租，不适合出售。因为它的产权不容易界定，业主对它没有充分的处置权。如果作为投资者购买的目的是为了出租，这是比较理智的，如果是为了个人消费，实际上是不理智的。适合高收入阶层的住宅，也就是适合出售的住宅，应该是我们平常说的别墅house，这类商品房才是真正的住宅或房子。城市的别墅区一般都分布在郊区或卫星城。别墅和小轿车是中产以上阶层的居住方式和代步工具，公寓楼和公共交通是一般工薪阶层的居住方式和代步工具。这样一种城市的人口时空分布是经济有效的。这是市场经济正常发展中顺其自然的选择。我们现在这种公寓楼下轿车密布，上班族在城区东西南北大搬运，造成交通严重堵塞的局面，则是政府盲目选择的结果。如果上班族能够在单位附近租房子，有车一族大都住在郊区或卫星城，交通情况就会大不一样。 农村居民的小块耕地和自有住宅已经极大的限制了他们劳动力的商品化和市场化流动。那么在我国城乡结构、地区结构、产业结构战略性调整时期，我们再用一套自有住宅把产业工人拴在特定的空间，这是十分不明智的。这种做法加大了劳动力流动的成本，交通费用、时间的浪费和体力的消耗加起来比房租的代价还要大。这种做法必然延长结构性失业的时间，甚至把结构性失业变成志愿失业或永久性失业，增加政府社会保障的支出。市场经济条件下劳动力，不仅要企业间流动、行业间流动，而且还要城区间流动、城际间流动、区域间流动、国际间流动。劳动者只要能租到房子，满足了劳动力再生产的需要，没有必要有自己的住宅。不求所有，但求所居。只要他们还是出卖劳动力的劳动者，他们就没有必要购买住宅，只要租来的住宅能满足他们消费的需要，他们的劳动力的再生产就能正常进行。总之，一句话，租房子是谋生的需要，买房子是乐生或投资的需要。 房地产业发展的政策取向 通过上述分析，房地产业发展的政策取向实际上已经基本明确了。关键是如何理顺已经混乱了的住宅等房地产的分配流通关系。我建议在承认既成事实的条件下制定一整套新的政策。 1.明租、正税、除费 首先，停止批租，明确任何全民土地的占用者都必须向国有资产经营部门缴纳地租。为了简便易行、承前启后，各个城市可以暂时按当前50年批租的价格确定地价，按地价的1／50确定地租率。合同规定每年交一次租。每隔5年参考城市扩容面积占原面积的比率适当提高地租率，或参考城市人均收入5年平均增长率适当提高地租率。原有的土地占用税或占用费停止缴纳。政府可以向国有资产经营部门收土地资产税。 这里的思路是彻底理顺产权关系，全民资产的经营者向占用土地者包括各级政府收地租，向政府缴纳资产税；政府用资产税所得建设城市基础结构。全民得到了地租，土地所有权在经济上得到了实现，完成了土地资本化经营的过程；收年租的政策使开发商投资的门槛降低，租、价分离使商品房一次性交割的价格大幅度降低；从根本上杜绝了地皮炒卖，消灭了寄生性地租，地租这个本来是社会发展负数的东西变成了社会发展的正数。 第二，把目前与房地产有关的税和费再做一次清理，剔除一切不合理的费和税，把合理的费全部纳入税的范畴，形成一种房地产税收总额。为了同既成事实接轨，和地租一样，也采取每年向房产业主收1／50的做法。并且把这个税率作为全部建成区房产的统一资产税标准。不管新房旧房都应该按资产现值以此税率缴纳资产税。 第三，在新政策实施之后，租、税、费、价合一的旧商品房即使保本销售，恐怕大多数都卖不动。这是由于政府政策变化给开发商带来的问题，政府应该在合理的范围内帮助他们解套，但必须按市场经济自愿原则。政府只承认从开发商那里实际得到的批租款为政府帮助解套额度。开发商可以按新的流通方式出售剩余的商品房，每卖出一套住宅，政府扣除开发商在签定购房合同之前的地租后，可以把这套住宅分摊的批租款退还给开发商。然后由住宅业主逐年向全民土地资产经营部门缴纳地租。实际上政府已经把当年得到的批租款花掉了，用什么钱来退租呢﹖我认为用发地方政府债券的办法是可行的。你卖出一套房子，我退给你一部分债券。要现钱没有，要债券欢迎。当年是50年的批租，债券可以设计为25年兑现，利息按发债即时银行利率计算。这种债券应该允许转让、抵押、套现等商业运作。如果开发商欠银行的贷款，可以用政府债券抵还贷款，把债务关系转换为政府和银行的关系。如果政府兑现这种债券有困难，可以用一定的代价动用全民的地租收入来实现政府债券的兑现，动用多少就减收多少全民土地的资产税。在新政策以前已经卖掉的住宅，在批租年限内不再收租收税。 总而言之，租的问题靠税来解决，税的问题靠租来解决；空间的问题要靠时间来解决，时间的问题要靠空间来解决。只有理顺了产权关系，手中有租有税，政府可以纵横捭阖、左右逢源，理论彻底、思路清晰，没有解决不了的问题。关键在于“放下”二字，我们的干部要能够放下个人、部门、任内、局部和短期利益，顾全国家、民族、全局和长远利益，下决心明租、正税、除费，就像喊了一声：“立正”混乱的市场秩序很快就会水清天蓝。除了违法投机者之外，这对大家对各个阶层都有好处。何乐而不为﹖！ 2.租售并举、以租为主 租售并举、以租为主，这其实是市场运行的必然结果。在任何市场经济国家里能够按资分配获得高收入的人口始终是少数，按劳动力要素分配获得中、低收入的人口始终是多数。关键是政府要有一个明确的预期，在工资制度上要为此创造条件，要人为地采取逆调节措施。比如住宅补贴、住宅公积金制度是以卖为主方针的产物，改革后应该废除。在制定最低工资标的时候，应该把最低房租含量考虑进去。这个最低房租含量要能租得起政府廉租房。所谓政府廉租房，是指按劳动寿命0年回收房价的，带有社会保障性质的，产权属于政府的住宅。 在我国目前城市居民中有10%左右的人口应该租住政府廉租房；估计有60%左右的人口可以根据自己的收入水平租住同等次不同面积的商品房；有20%左右的人口可以用银行贷款或按揭方式购买住宅；有10%左右的人口可以购买用于消费或投资为目标的商品房。 我认为我国不应该把各个阶层的人口在空间上绝对地隔离开来，大部分住宅区都应该高、中、低档住宅适当配置，每一住宅区包括别墅区都应该安排10%面积的廉租房。由于政府廉租房带有社会保障性质，可以免地租、免资产税、消费税，鼓励企业经营出租。如果没有人购买政府廉租房从事出租经营，政府应该承诺全部收购，由政府部门经营。因为这是政府的社会保障责任。但政策上应该规定开发商在住宅区开发投资时必须包括10%面积的政府廉租房。 房租是工资的一部分，房租高工资就必须提高，工资提高到一定程度，失业人数就要增加，工资和房租又会降下来。如果房租脱离国民经济整体发展水平，过高了，房源就会过快地增加，不等工资提高，平均利润率规律就会使房租又降下来。所以，政府只要理顺了流通分配关系，确保政府廉租房的供应，房租、房价、工资都让市场去调节，一切都会走上正轨。目前的混乱困境是政府过分积极，市场和政府两股力量碰撞的结果，一旦政府冷静下来，抓住了自己该抓住的东西，放下了不该自己抓的东西，就可以纲举目张，以四两拨千斤的宏观调控措施使房地产产业快速健康发展。 (作者单位：国家计委宏观经济研究院)
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