热点关注：土地储备制度考验房地产市场

　　近年来,国家和政府有关部门相继出台了土地投标和土地储备等方面的政策,对进一步深化我国土地使用制度改革、加强房地产市场的宏观调控、促进房地产市场健康发展发挥了重要作用。与此同时,个别地方由于土地供应过量、市场结构不尽合理、价格上涨过快等,出现了房地产开发过热的苗头,已引起了各方的广泛关注。

　　拍卖方式撬动地价高企

　　从去年11月底以来,杭州市国土资源局开始连续招标,出让自己储备的多个地块。杭州媒体早在去年9月初就披露,杭州市国土资源局将在此后4个月内抛出1360亩房地产开发用地。

　　杭州市国土资源局之所以突然集中性地招标出让地块,实在是因为杭州的房价涨速惊人,以至于无论什么楼盘一开盘就会遭遇疯抢,当地媒体甚至以"抢房子就是抢钱"予以形容。

　　在一些专家看来,杭州楼市的持续飚升与杭州实施了几年的土地储备制度不无关系。杭州是内地最早推行土地储备制度的地区,自1999年杭州市土地储备中心开始第一次招标拍卖土地后,杭州的楼市就开始了只涨不跌的格局。杭州有关方面公布的资料就显示了房价爬升斜率之陡峭:1999年每平方米均价为3000多元,现在,杭州商品房每平方米均价在4500--4800元之间。

　　杭州的状况绝非是推行土地储备制度后的个别现象。成都以1520万元拍卖价成交的"地王"让10多家蓉城房地产巨头吓得目瞪口呆,而成都市国土局有关人士却认为"还没有达到理想价"；土地拍卖同样刺激了苏州的地价上扬,以翻倍价格成交的地块不在少数；中部某省去年1--9月,招标拍卖的土地比上年全年增长41%,土地收入增加21亿元。类似情况在上海、南京、北京等地转让挂牌地块时也在不断上演……土地储备刺激地价上抬的状况已愈演愈烈,在全国去年下半年开始大面积推行土地储备制度后,整体地价迅速上扬了10%以上。

　　尽管土地储备制度使杭州的相关财政收入以每年56%的比例递增,但其背后的隐忧也开始显现。浙江省城调队对全省11个城市的住房消费调查的结果显示,大多数普通居民认为商品房价格较高,影响了他们的住宅消费,这也是部分居民决定未来5年内不考虑买房的主要原因。同时,房价过高造成投资转移,影响本地产业的发展。一些敏感的企业已经表示,他们会把更多的资金投向投资环境好、利润高的地区。

　　相同的情况在上海也已露出些许端倪,一些外资企业正在撤出上海。"上海用地的成本至少比江浙一带贵上两三倍,未来只有两种极端的公司可以生存,一种是大型的财团,为了打开中国市场、品牌形象,可以不计成本；一种是把公司规模压缩到最小,降低成本存活,而中间分子只能撤退。"在上海台商协会会长叶惠德此言的背后,是上海吸引中小外资企业的能力在弱化。

　　成本蹿升引发行业洗牌

　　土地拍卖价格高企的直接后果就是推动了房地产商洗牌,因为有限的土地由出价高者所得。2000年底,杭州运作房地产项目的房产商有239家,而到2002年底时仅剩130家左右。在日前由搜房研究院、中房协城市开发委员会、中房指数系统召开的"2003中国房地产发展年会"上,众多业内人士认为,今年将有一批房地产企业因此而被淘汰出局。然而,就在原有的众多房产商出局之际,外行、外地、外资搞房地产的"三外"现象陡然出现。"三外"开发商如同三股不同的潮流,席卷大江南北。对房地产开发商来说,拥有土地开发权是最重要的,"三外"几乎在不惜代价地拿地。在苏州市前不久举行的一次土地拍卖会上,外地房地产企业竞拍的成交额占了总成交额的72.9%。

　　中国房地产开发公司董事长孟晓苏认为,土地招标、拍卖可能造成不合理地价,包括参与拍卖企业由于信息不完整而造成过高地价。万科董事长王石也认为,土地拍卖加大了投机性,带动地价上涨。目前,这种脱离经济规律拍卖出来的地价,已引起了越来越多的有识之士的高度关注。

　　据了解,在以高地价拍得地块后,为了让购房者感到"物有所值",开发商会在品质上不惜血本,导致楼盘成本不断上升。一旦严控豪宅的建设,高价拍得地块的开发商就将失去了存活的土壤。这当中受伤的就不仅仅是房地产企业。

　　对此,安邦集团研究总部的分析师张宏认为,目前内地房地产市场高成本运行的特征明显,必须通过制度创新来降低房地产市场的整体运营成本,发挥房地产这个高增长行业在经济发展中的促进作用。首先,与城市规划结合,增加低成本建设用地供应,在城市扩张的过程中释放出低成本建设用地；其次,降低土地适用成本,走可持续发展的道路。可以借鉴美国等地的经验,将目前内地一次缴纳的70年、50年土地出让金所包含的税费改为分期、分年缴纳。

　　有专家指出,近5年来房地产景气的原因不是周期性因素,推动因素主要是1998年住房制度改革带来的政策效应,个人将以较低价格获得原有住宅产权上市后形成的财富效应使其购买力提高。由于实际购买力没有随房价而增长,因此很快就将形成明显的消费断层。

　　贷款运作潜藏金融风险

　　根据上海市政府的说法,去年11月18日挂牌成立注册资本达40亿元的上海地产(集团)有限公司的主要任务是运作土地收购、储备、转让。显然,其就是一家土地储备中心的别称。相比之下,很多地方的土地储备中心在资本实力方面就显得势单力薄。如青岛土地储备中心自有的储备资金仅仅2020万元；杭州市土地储备中心成立时,市政府先期投入了一定的基本金。尽管其现在每年运作的土地资金高达几十亿元,但收购土地的主要资金仍然是银行贷款。人民银行淄博市中心支行对淄博市五区三县进行的调查发现,淄博市政府储备700亩土地所需的约1亿元补偿金缺口,其中近80%也需要银行贷款解决。

　　由于土地储备中心向银行的借款,完全依靠土地拍卖后的增值资金偿还,土地储备就面临着一定的经营风险。浙江大学房产法教授陈信勇认为,土地储备中心运作涉及到多家银行的数以亿元计的贷款,风险很大。大量的贷款在土地储备中心周转,一旦房地产市场波动,土地储备中心就将面临很大的考验。

　　同时,银行贷款只能以土地储备中心运作的土地使用权作为抵押,这就要求土地储备中心在土地收购、储备、规划、开发、招标、拍卖、协议出让等环节上都必须充分考虑到银行的利益,但实际上土地储备中心在这方面考虑得并不多。不少土地储备中心在出让土地后将开发商缴付的资金全部上缴财政,然后由财政核算后再将成本返还给土地储备中心,而这个过程最快也要半年才能完成。返还资金的漫长周期使土地储备中心需要向银行支付大笔利息。在此过程中,如需继续回收土地,又得再向银行借贷,很容易造成连环债。

　　相关的金融风险尚未大面积暴露,银行也看中了土地储备垄断经营的卖点,放贷积极性很高。但毕竟是单一的渠道,没有形成有效的资金筹措机制。从杭州市土地储备中心公开的资料看,其收购土地的平均资金和运作成本每亩不会超过100万元,而"卖出"时的价格达到数百万元。因此,短期内银行的借贷资金不存在风险。问题是,是否所有的土地储备中心都具有杭州市土地储备中心那样的运作能力和好运?此外,现在储备地块的基础是目前的房地产市场,一旦房市走势出现波动,情况将难以预料。

　　(《上海证券报资本周刊》记者陈建军)