房地产全球趋势上涨

　　研究国外、境外(主要是香港)房地产发展的历史与现状，对于我们研究我国房地产发展中存在的问题有非常重要的借鉴意义。主要的借鉴意义在于：一、国家在经济起飞阶段房地产的快速发展和膨胀是必然的，因此我国经济持续发展过程中出现的房地产热某种意义上是必然的。二、要防止房地产行业出现整体性泡沫，危害宏观经济的发展，防止房地产泡沫引起的泡沫经济。三、在新的形势下，社会财富不断膨胀，证券市场不景气，更多的资源已开始转移配置到房地产领域，导致房地产价格的上涨，这几乎成为全球的一个趋势。在我国， 房地产投资已上升到资产配置的高度，房地产价格将整体上涨。因此，目前的房地产热有一定合理性。

　　1、经济快速发展促进房地产的高速发展和房地产泡沫的形成

　　房地产的发展与经济发展既相互促进，又相互依存。经济的高速发展要求也必将促进房地产业有相应的发展。我国经济处于持续高速增长期，房地产出现局部过热现象也是必然的，关键是要避免整体性的泡沫。

　　东南亚国家和地区在经济起飞时期房地产都有高速发展，房地产价格暴涨。日本在上世纪六十年代经济起飞，导致房地产价格暴涨，由于失去控制，直接造成了后来的经济泡沫。再以香港为例，二战结束特别是50年代以后，香港人口急剧膨胀，经济进入起飞阶段，房产供应出现严重供不应求。一些新型的地产公司采取了“分层出售，分期付款“的售楼方式，地产的主要经营方式由置业收租转向地产发展，大大地推动了地产业的发展。70年代初，香港证券市场的牛市所带来的“股地拉扯”让一批新型的地产公司在短期内利用资本市场实现快速的扩张。这一时期由于人口持续增长、经济高速发展和中国内地实行改革开放政策的影响，香港房地产市场出现一派繁荣景象，房地产价格成倍上涨，在80年初达到阶段性顶峰。

　　2、房产泡沫引起的经济泡沫具有很大危害性

　　房产泡沫如果超出良性的范畴，容易导致经济泡沫，对经济、金融和社会产生严重后果。因此，对我国房地产行业出现的泡沫问题不能掉以轻心，要提前做好泡沫的挤压、吸收和转化工作，避免房地产整体泡沫和经济泡沫的产生。

　　日本房地产泡沫引起经济严重萎缩至今令国人记忆犹新。如日本的地产价格暴涨，就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达40001万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，截至2001年3月末，全日本平均城市地价指数及东京市区地价指数，分别从各自历史最高点缩减36.6%、74.0%。泡沫破灭后，至今日本经济尚未恢复过来。

　　香港房地产泡沫破灭(其它东南亚国家和地区情况也基本相似)的教训也值得借鉴。从1984年到1997年，特别是1993年到1997年，随着香港前途的明朗化和香港经济的复苏，香港房地产经历了一轮大的牛市，时间长达十年之久，随着地价和楼价的不断上涨，房地产和金融相互依赖，房地产行业出现了整体泡沫，过度的房地产投资(投机)给以后的金融危机埋下了定时炸弹。1997年亚洲金融风暴后，香港地产业受到重创，房地产价格回调幅度高达50%，造成有房地产金融业务的银行出现呆、坏帐，银行体系运转失灵，整个经济陷入困境，出现了近十万的负资产者，对整个经济、金融和社会产生了严重的影响。

　　3、资产配置模式转变导致房产价格上涨成为全球趋势

　　据最新出版的英国《经济学家》报道，所有发达国家中，目前个人持有(包括直接持有和通过互助基金、养老基金间接持有)股票资产价值为23万亿美元，而拥有房地产价值约为40万亿美元；在美国，个人拥有的股票价值为11万亿美元，而拥有房地产的价值约14万亿美元。这家杂志根据1980年以来13个发达国家房地产价格变动情况编制的“全球房地产价格指标”显示，除日本房地产价格连续11年下跌，德国房地产价格自1992年以来一直比较平稳外，其余国家的房地产价格都在不断膨胀。其中英国房地产涨价最明显，去年7月到今年7月一年内就上涨了20%。澳大利亚、加拿大和西班牙三国的房地产价格同期也都上涨10%以上。

　　美国整体房价自1995年起已上升51%，比同期的通胀率高出32个点，7200万拥有房产的美国人人均财富增值5万美元，个别地区升值更为显著，如波士顿自1996年起至今房价飚升了110%，纽约的房价“9·11事件”后仍升11%。《财富》杂志统计显示，目前全美房地产价格比实际价值高出5%-10%，这一幅度尚属温和。根据美国经济咨询公司所作的分析，自1998年以来，美国100多个城市房价的攀升速度至少是家庭收入的两倍。就全美而言，过去两年中，房价的增长率是收入增长率的3倍多，而在20世纪90年代的繁荣时期，全美住房价格和收入增长率是很接近的。

　　数据表明，房地产价格的上涨已基本成为全球趋势，近两年来美国和英国的涨幅尤其大，大大超过了我国近年房地产的涨幅。全球房地产价格的上涨有多方面的原因：社会财富的整体增长；利率长期走低；股市低迷导致资产向房地产领域的转移配置，房地产资产在社会、企业和家庭财富中的比例不断提高；房地产领域的投资行为增多，等等。这些因素在我国的房地产的发展中同样存在，因此我国房地产行业的整体强势有其合理性，泡沫成分是有限的，不可以将其夸大和严重化。