一、地产泡沫简论

　　定义是推理和判断的基础，认识的错误导致解决方法的错误。热与过热、局部泡沫与整体泡沫、房地产泡沫与泡沫房地产都属于容易引起歧义的概念。

　　正因为房地产与人们的日常生活密切相关，人们很容易从感性和印象的角度(绝大部分是善意的)，而不是以客观事实和数据为基础从研究的视角来看待房地产泡沫问题，这方面《2002年，房地产的冬天》是很具代表性的。在我国房地产市场机制不完善的情况下，另一 种错误的倾向是将市场机制缺陷引起的问题如行业集中度低、土地寻租与房地产泡沫等同起来。

　　1、房地产泡沫释义

　　房地产泡沫是除证券市场泡沫以外的一种重要的经济泡沫形式，是指房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程及状态，是房地产行业内外因素特别是投机性因素作用的结果。人们日常所说的房地产泡沫就是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分。房地产泡沫的形成过程实质是因为投机等因素引起的房地产资产价格的持续大幅度上涨运动。在1994年-1998年房地产价格下跌阶段，房地产发展存在许多问题，人们不会谈论泡沫的存在。目前人们谈论泡沫，主要是1999年以来房地产价格的持续上涨。至于是否出现房地产泡沫，主要要看价格是合理上涨，还是脱离价值的非合理暴涨，以及投机因素在价格上涨中的作用。

　　房地产业本质上是实体经济部门，本身不属于虚拟经济。因此，房地产市场与交易收益权证证书的金融证券市场有着根本的不同。处理房地产泡沫问题时，应注意其与资本市场泡沫的不同。

　　房地产泡沫与房地产热并不是一回事。如果房地产市场的需求旺盛，且需求是有效的，房地产产品的热销和价格的合理上涨并不能说成是泡沫。价格合理上涨和适量空置有利于行业的发展和资源的优化配置。当房地产市场过热，投机性需求大量增加，房屋价格明显高于其内在价值时，可以说存在房地产泡沫，存在负面影响，房地产泡沫在一定发展阶段的产生有其必然性，其预测有一定的困难性。房地产泡沫与泡沫房地产又是不同的概念，房地产泡沫严重到一定程度，可能破坏整个宏观经济运行和房地产行业的发展，房地产成为泡沫房地产，房地产泡沫将引发房地产泡沫经济。因此必须将房地产泡沫控制在一定程度和一定范围，严防泡沫房地产和房地产泡沫经济。

　　2、房地产泡沫的成因与表现形式

　　根据房地产泡沫的定义，研究房地产泡沫问题必须抓住房地产价格运动这条纲，重点研究供求关系。经济学的灵魂是供求规律，价格是供给和需求在一定政策和环境因素下循环作用的结果。房地产泡沫是源于供给和需求的总量与结构性矛盾，总量的矛盾表现为供给总量和需求总量的矛盾，结构性矛盾表现为有效供给和有效需求的矛盾。由于房地产本身的特殊性(主要是供给与需求在时间上的错位以及需求的不易确定)，可能同时出现总量矛盾和结构性矛盾，此时房地产的泡沫一方面表现为价格的上涨，另一方面表现为产品空置。

　　从供给来看，我国房地产具备良好的供给弹性，但缺少有效信息指导下的理性。从需求来看，我国房地产的购买者可以分为三个基本类型：第一类是使用者，购买是为了取得房地产的使用价值，部分使用者在购买时兼顾物业的升值潜力；第二类是投资者，购买后为了取得稳定的租金收益或(和)长期的物业升值；第三类是投机者，购买的目的不在于房产的使用和长期持续赢利能力，而在于物业在短期内的资本收益，这一类通常是杠杆偏好者。第三类是形成房地产泡沫的主要因素。

　　在房地产泡沫期间，房地产泡沫主要表现为房产价格异常上涨、地产价格异常上涨、投资过热和产品大量空置。这四种表现形式彼此是相互联系的，地产上涨导致房价上涨，房价上涨推动地价上涨，价格上涨、利润高导致投资过热，投资过热、价格偏离消费者接受水平导致空置增加。房地产泡沫中最危险和容易形成的是地产价格泡沫。土地价格除物化劳动部分以外，由于其作为自然资源所具有的稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，土地价格在市场交易中呈现出不规则的运动状态，其价格是代表取得收益(地租)的权利，因而容易产生泡沫。

　　3、房地产泡沫的评估方法

　　对房地产泡沫是否出现、程度几何进行确定是一件非常困难的工作，这也是目前对房地产泡沫问题纷争的重要原因之一。有一种不可知论的观点指出：在泡沫未破灭前很难确定泡沫的存在和存在的程度(格林斯潘的泡沫观)，这反映了房地产泡沫评估的难度。

　　对房地产泡沫的评估，可以采用定量的办法，也可以采用定性的办法。可以根据投资学的原理采用收益还原法，也可以采用数据比较法。

　　收益还原法评估房地产泡沫的基本思路来源于对泡沫实质的认识。根据投资学的原理，资产的内在价值等于其未来现金流按一定的折现率折现的现值。收益还原法是用未来预期资产收益的现值与资产的现实价格相比较来进行的。当用收益还原法来对我国房地产泡沫进行估算时，除了确定特定房地产在特定时期的正常合理纯收益及正常合理的折现率有难度外，还会有一些特别的现实难题。我国转型发展的社会经济现实使房地产的现实价格常常难以反映市场供求的真实状况，这就使收益还原模型的运用受到了极大的局限。收益还原法的准确性是建立在市场体系非常完善的假设基础之上，而我国房地产市场还处于较低的层次，不仅在市场数据的获取上有难以克服的困难，而且非市场力量的巨大影响常常使房地产价格形成机制扭曲。因而本方法在相当长一段时间内没有现实的操作价值。

　　目前人们习惯使用数据比较法来评估房地产的泡沫。数据比较法就是将房地产业的主要统计数据，如开工面积、竣工面积、投资数、空置面积、销售面积、土地指标、房地产金融指标等，与历史数据进行纵向比较，或将其与事先选定的基准数据(如国际通行数据)进行比较，判断房地产行业是否存在泡沫，以及泡沫的程度。

　　这种方法的优点是比较直观、简便，在实践中被广泛应用。但也有许多缺点，存在不同指标进行比较后得出的数据相互矛盾，缺少综合指标进行比较；缺少权威系统的统计数据；对全国性数据的比较并不能说明各地区情况的差异；在对比较的结论进行解释时，带有很大的主观色彩；在进行横向比较时，基准数据的选择很关键，由于房地产有非常强的地域性特点，有时和国外的通行数据比并没有可比性。因此本方法使用得出的结论更多是定性的，不同的人容易得出不同的结论。

　　4、房地产泡沫问题的解决办法

　　解决房地产泡沫问题可以从供给和(或)需求方面着手，往往通过行政力量的深度参与。房地产泡沫问题的解决方法可以归纳为挤压法、吸收法、转化法和综合法。

　　房地产泡沫挤压法指的是通过降低房地产的市场价格来降低房地产的泡沫程度，使房地产的市场价格更接近其内在价值。挤压法采取的措施主要增加供给和限制消费两类。增加供给的措施主要有增加土地供给，增加中低价格产品的供给，限制消费的措施主要有增加消费税费、限制房地产金融等。这两类措施往往可以综合使用。

　　房地产泡沫吸收法指的是通过提升房地产内在价值方式降低房地产的泡沫程度，使房地产的市场价格更接近其内在价值。吸收房地产泡沫的措施主要可归纳为优化宏观经济环境、优化房地产产业环境和优化房地产市场运行，这些措施的实施能提高房地产的内在价值，使社会和企业对房地产价值的增加有更好的合理预期，获取房地产收益的风险相应降低，房地产泡沫程度下降。

　　房地产泡沫转化法指的是降低社会资源在房地产行业配置、将资源从房地产行业转化到其它产业领域，从而降低房地产泡沫的方法。房地产泡沫转化是由于房地产价值与其他资产价值在共同的市场环境中相互作用而产生的，主要出于不同类型资产利用效率的差异而产生。当房地产泡沫到一定程度后，整个行业的收益风险比下降，市场的自发力量将引导资源由房地产行业转移到其它收益风险比更高的领域。在市场机制失灵时，也可以使用政府调控的手段促进这种转化。金融市场的兴旺和产业投资机会的增多，无疑能引导资金从房地产领域转移出去。在实现房地产泡沫转化时，可以采用市场和行政相结合的手段，但市场手段应该占主导地位。

　　值得注意的是不能因为转化房地产泡沫而造成其它资产泡沫的大幅度增加。由于在价值形成和价格变化上具有很大的关联性，所以地产泡沫与股价泡沫的转换需要特别重视。房地产与其他资产的协同作用可能导致整个资产市场泡沫的减少；而如果不同资产在收益实现上存在相互冲突时，则可能的结果是整个资产市场泡沫的增加。

　　综合法指以上三种方法的综合使用。当房地产泡沫比较严重，特别是出现泡沫经济时间，或者要求在短期内减少或消除房地产泡沫时，可以采用综合法。