二、从房地产周期波动分析房地产泡沫问题

　　研究房地产的周期性波动有利于从整体上把握房地产运行的脉搏，判断房地产所处的发展阶段，比研究单一的或一组统计指标更能解释中国房地产的泡沫。研究房地产波动的周期性让我们认识到，周期的高涨期并不等于泡沫，行业进入调整也不意味泡沫的破灭。通过研究国房景气指数的周期波动，我国的房地产尚未进入预警区，整体并无过热现象，且房地产发展中的问题开始由市场机制进行自我调整，并不存在出现全局性泡沫的可能性。

　　房地产行业具备行业周期性的特点，对国民经济的起落极为敏感。这种周期性与市场经济的发达程度密切相关，市场经济越发达，周期性特点越明显。房地产业周期和国民经济周期的规律性关系在我国经济实践中得到了很好的印证。

　　房地产的周期性变动可以用景气指标的变动来表示。“国房景气指数”是全国房地产开发业综合景气指数的简称，是对房地产业发展变化趋势和变化程度的量化反映。“国房景气指数”的编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场三个基本条件出发，采用了由8个分类指数合成运算出综合指数的方法，并用百分制表示。它由政府统计部门编制，具有权威性、及时性和综合性等特点，已逐渐被社会各界所熟悉和重视，成为反映我国房地产业发展变化的“晴雨表”。因此我们可以用国房景气指数来衡量房地产行业的整体景气程度，用其波动来分析房地产行业的整体运行态势，从而对我国房地产泡沫程度做一个整体评价。

　　表一：1995年3月—2002年12月国房景气指数

　　数据来源：国家统计局

　　备注：无数字处数据缺少。

　　图1. 1997年1月—2002年10月国房景气指数走势图

　　结合表一、图1和相关资料，可进行如下分析：

　　我国房地产业经历1992年和1993年的泡沫发展，94年进入调整，调整期一直延续到1999年下半年，为期六年。1998年以前整个行业在不景气空间运行(景气指数绝大多数小于100)，这是一个1992年和1993年积累的泡沫逐步挤干、市场进行结构性调整、继续新一轮需求力量的时期。1998年4月以后，房地产业进入景气空间(指数大于100)，一方面是国民经济逐步好转，房地产的调整已进入最后阶段，另一方面国家于1998年确定房地产为国民经济的支柱产业、住宅产业为新的经济增长点，并陆续出台了一系列政策扶持房地产业特别是住宅产业的发展，有力地促进了房地产业走出低谷。住房制度的改革和货币化分配制度的推行，在1998年和1999年年初极大地拉动了国房景气指数的上扬，在1999年3月景气指数达到阶段性的高点104.39，后来由于集团突击消费的终结，景气指数有所回落，但一直在景气空间运行，1999年10月达到阶段性低点100.88。随着宏观经济的复苏，在投资和消费的双重拉动下，市场发生了以住宅为主导产品、以个人为消费主体的结构性变化，景气指数于1999年11月走出谷底，之后逐月盘升。进入2000年，“国房景气指数”总体水平明显高于1999年。在2000年3月份经过小幅调整之后，以后各月“国房景气指数”一路上扬，迭创新高。进入2001年，国房景气指数上升速度明显放缓，2001年3月到2001年8月国房景气指数开始维持在106点的水平(2001年4月达到最高点106.88)，波动幅度很小，比去年同期上升幅度呈现逐步下降趋势，2001年9月开始的指数值比上月均有所下降，直到2002年3月企稳。2002年，各月的景气指数与上年同比都有所下降，在104点附近窄幅变动，呈现高位强势横盘迹象。

　　通过综合分析，可以得出结论：我国房地产经过六年的调整后于1999年进入了新的一轮景气周期，经过两年多的强势运行后，目前已进入高位强势横盘迹象，目前景气指数稳定在104点附近的景气空间。新的周期运行整体是健康的，离110点的预警值有很大的安全空间(最大值也只有106.88)，并未出现整体性泡沫。市场已按自身的规律进行调整，行业进入具备一速度的稳定阶段，市场机制的调整有利于避免市场出现整体性泡沫。从长期看，正是市场机制的自发调整，有利于本次房地产周期更长时间维持景气发展创造了条件。那种把周期性高涨等同泡沫，把市场的自发调整视为泡沫破灭的观点无疑是站不住脚的。