| 解析杭州房交会：飞涨房价 恐成“悬河” | ||
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| http://finance.sina.com.cn 2003年01月09日 09:32 人民网-华东新闻 | ||
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新华社记者崔砺金 章苒 房价以两位数百分点增长的背后，是高额投机回报；大部分房地产公司自有资金不足，靠银行贷款圈地发展。央行不久前发布《政策执行报告》，提醒各商业银行严格审查住房贷款，警惕地产泡沫 杭州市规模最大的房交会不久前举行，令人意外的是，50多家参展商几乎无房可卖，不得不把尚未开盘、甚至连图纸都还没有的“楼盘”拿出来展示。 而在更早的一次房交会上，钱塘江边距市中心5公里的一个楼盘，尽管沿江房每平方米高达8000元，但消费者仍然拎着成捆的订金排起长队。 在广州、北京等城市房价开始下跌的形势下，面对“房产泡沫正在逼近”的预言，浙江各地房价逆风飞扬：杭州从1999年开始每平方米每年涨1000元；宁波房价涨幅连续两年高居全国首位，到去年第三季度，商品房价格比年初上涨33%；温州、义乌、湖州的土地价格都一度创下纪录，房价无一例外地以两位数的百分点飞涨。 繁荣的浙江房地产市场，是否泡沫渐显？国家统计局城调总队对浙江省房地产市场进行专题调研后认为，房地产市场“浙江现象”具有典型性，其全面升温过程中暴露出的非市场因素等问题，对全国房地产市场特别是经济发达地区的房地产市场具有“警示和借鉴作用”。 投机与炒作———楼市暗伏萧条 杭州市民去年人均收入超过1000美元，位居全国第三。但是，就算杭州人一年收入全部用于买房，也仅够买两平方米。当本地人感叹买不起房的同时，温州、台州地区的私营企业主却整幢整幢地“吃”下杭州的高价楼盘。调查显示，外地购房者占了杭州房产消费大军的13。 随着浙江楼市持续走强，炒楼的投资者越来越多，手法也日益娴熟，拉关系，炒“号子”，圈图纸房，合同更名，等等。投资客一般通过内部关系或排队一口气付掉一套或几套房子的订金，然后坐等房价上涨。在办理按揭前将房子转手，一套100平方米、总价50万元的房子少说也可以赚两到三万元。如果等上一年，按照以往杭州房价平均上涨15%的速度，一年之后扣除各种成本可以赚5万—8万元。投资者只需投入5万元订金，或者15万元首付款和一年的按揭款，投资回报率高达50%到100%，甚至更高。 杭州时代房地产开发有限公司总经理杨炳法认为，炒楼看似火爆，炒楼者在市场利好中加速了开发商回笼资金，并从中分得利润，一旦市场变坏马上出货，就会加速市场崩盘。过多的投机行为，会造成开发商获得的市场信息失真。 国家统计局城调总队调研后认为：杭州楼市需求中投资比例粗略估计已经达到35%强。如果市场出现利空消息，将会出现投资者抽逃现象，其后果可能就不仅仅是缺损35%的份额。更严重的是，投资者大规模退市行为将会影响消费者的消费信心，退市比例将大大高过35%。楼市会迅速陷入萧条。 圈地与借贷———银行拧紧“龙头” 由于浙江房地产业持续火爆，不少从未涉足房地产的企业也挤进来，欲分点“奶酪”。浙江省房地产业协会理事长唐世定说，去年底全省房地产企业已达1764家，但年竣工面积仅1613万平方米，平均每家9134平方米，规模普遍偏小、抗风险能力差。 调查显示，浙江大部分房地产开发商自有资金不足，银行贷款占30%以上，有的甚至高达70%。一位房产公司总经理承认，近几年房地产发展“靠的是银行信贷资金”。一旦房屋滞销，房地产企业将资不抵债，大量银行贷款可能成为坏账。 浙江大学房地产研究所主任贾生华教授说，住房市场与金融系统血肉相连，楼市动荡会直接殃及金融机构，届时银行就是最大的“买单者”和“房东”。这在国内外都有前车之鉴。 不久前，央行发布《2002年第三季度货币政策执行报告》，提醒各商业银行严格审查住房贷款，警惕地产泡沫。银行界与地产界已经风声鹤唳。“以前银行业务员最喜欢跑房产公司，现在请都不来。”绍兴市区某房产公司孙总感叹：“银行贷款审批手续严格多了，我们正发动中层干部和财务人员想方设法弄贷款。”今年11月初，这家房产公司拍得一地块，去银行贷款时却发现，银行已经拧紧了房贷“水龙头”。 浦发银行绍兴支行今年以来各项贷款余额早已超7亿元，但为房地产业提供的贷款只有700万元。副行长董兢江说：“对不符合条件、楼盘销售前景不明朗的房地产公司，我们审贷时严格控制。毕竟一笔业务就有几千万元甚至数亿元。如果把关不严，银行很容易被拖下水。我们放贷宁缺毋滥。” 金融调控将使房地产业重新洗牌。浙江中浙房地产公司有关负责人认为：“银行这样做是想提高客户纯度，银行门槛提高有利规范市场，出局的只是实力较弱、楼盘开发销售不良的小房地产公司。” 泡沫与理性———防止地价虚高 市场的“无形之手”可以决定一个楼盘的销售业绩，但城市的土地出让、功能分区的布局以及具体建设规划，都要靠政府的“有形之手”调控。 浙江省城调队对全省11个城市的住房消费调查结果显示，大多数普通居民认为商品房价格较高，影响其住宅消费。这也是部分居民决定未来5年内不考虑买房的主要原因。房价快速上涨也影响了投资环境。近期杭州市的一项调查显示，房价上涨，将外地投资购房者推向房价升值空间较大的周边地区。这些地区出现的浙江购房团现象，折射出高房价对投资环境不利的影响。 如果对房地产问题放任自流或举措不当，它将成为经济发展的“悬河”，时间越长，坝垒得越高，危险也就越大。浙江大学房地产研究所金元欢博士认为，应对房地产市场一些隐患和不正常现象严加防范，否则可能引发多米诺骨牌效应，伤及整个经济和社会秩序。 地价、房价猛涨已引起浙江省政府重视。省有关领导说：这两年，浙江一些中心城市房地产价格上涨快，总体上是由供需情况决定的，说明这些地方经济繁荣，房地产需求旺盛。但上涨过快也会带来一些问题，不仅会造成投资转移、房地产市场萎缩，还会伤及工业、农业、商业等实体经济的发展。当前要采取措施完善对土地一级市场的调控，加强对土地二级市场的管理，坚决制止各种形式的圈地和借贷银行资金进行房地产炒作，认真清除附着在土地以及房产价格上的乱收费，把房地产价格控制在有利于促进经济发展的范围内。 (新华社供本报专稿)
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