土地收益流失达上百亿元 “圈地潮”圈出黑市

　　当前少数政府部门控制土地、圈占耕地的愿望强烈，往往动用行政手段甚至用暴力圈占耕地，然后“暗箱操作”，进行权钱交易。据不完全统计，全国每年国有土地收益流失达上百亿元。

　　新华社记者陈芳 沈虹冰 李自良

　　占地从几千亩到上万亩，投资动辄几亿甚至数十亿元，设计规模都是连片开发……近两年来我国房地产业出现了一股声势浩大的“圈地潮”。

　　大面积屯地大规模开发

　　无论是沿海的都市，还是中西部的小县城，一浪高过一浪的“圈地潮”，使土地正在变成最紧俏的商品。

　　2002年上半年，土地交易大幅上升，全国累计收取土地出让金6000亿元。一些市、县、区的土地出让金收入占到财政收入的35%左右，有的甚至高达60%。各地相继出现令人咋舌的“天价地”。中部某省去年1至9月，招标拍卖的土地就比上年全年增长41%，土地面积供应扩大400多公顷，因土地收入增加21亿元。

　　伴随着高校改革出现的大学城、重新升温的开发区、新兴的高科技城等，超大类型用地不断增加，用地量到了惊人的地步。有相当一部分名为建设用地，实为开发房地产，是一种新形式的扩张用地。西部某城市高新技术开发区原规划面积4平方公里，现已达到30多平方公里，最近又规划增加到60多平方公里。

　　旧城改造、小城镇建设风起云涌。由一家民营企业投资12亿元承建的湖南省中方县新县城，占地面积达到5000亩。号称杭州第一大盘的天都城，占地6579亩。万通和立丰两家房地产商计划在西安合力打造一个占地9000亩的新型城镇，准备容纳几十万人居住。

　　专家评价，这一轮圈地从上个世纪流行的楼盘滚动开发已经变为地块的滚动开发，房地产开发进入了所谓的“大盘时代”。

　　谁在代表国家批地

　　按照国家法律规定，征地是政府行为，土地管理部门是惟一可代表政府实施征地行为的职能部门。然而，一些地方政府错误地认为“经营城市就是经营土地，经营土地就是搞房地产，城市竞争就是地价竞争”，片面追求“以地生财”，随意“出让”、“批租”国有土地，有的甚至做起了买卖土地的“官倒爷”，低价征地，高价出让，大发横财，而被征用土地的农民却得不到足够的补偿。

　　记者调查发现，当前大部分国有土地仍然是通过协议出让形式转让的。一些地方未批先占、少批多占、越权批地、擅自改变土地用途的违规用地现象仍大量存在，侵害的往往是农民的“饭碗田”、“保命田”。个别地方领导为了“招商引资”，甚至不惜“一元钱一亩”贱卖土地，引发地价恶性竞争。浙江安吉县近几年出台土政策，擅自给当地经济开发区批地，甚至颁发国有土地使用证，使一个占地原本只有4.5平方公里的开发区，一下子翻了十几倍，膨胀成占地65平方公里，很多占用的良田是以“沙滩地”、“荒地”、“废耕地”等名义上报，导致当地近两万农民的利益受损。

　　随着土地的日益紧缺，一些开发商不顾实际开发能力，狂“吸”土地。西安市近期拍卖的一宗80亩土地，竟有开发商出价2.3亿元，每平方米地价近4000元。当地熟悉内情的人士说，按照竞拍时建设规划限定的容积率，这家房地产开发商无论如何是不可能盈利的。据了解，在竞买了这宗土地后，开发商已无力支付地款。青岛等一些城市少数大开发商四处圈地，然后再转手给众多没有开发资质的小开发商，坐收渔利。这种层层转包、层层剥皮的现象，大大增加了房地产业的泡沫风险。

　　值得警惕的是，当前少数政府部门控制土地、圈占耕地的愿望强烈，往往动用行政手段甚至用暴力圈占耕地，然后“暗箱操作”，形成土地“黑市”和权钱交易。据不完全统计，全国每年国有土地收益流失达上百亿元。

　　非理性圈地隐患有多大

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，对于房地产开发商来说，要实现利润最大化，最大的障碍和最大的利润就是土地。如果放任市场运作，必将出现房地产商的非理性“圈地潮”。必须关注目前土地市场已经暴露的隐患。

　　由于开发商的盲目投资，超能力圈地、超容量建房，一些开发商已背上了沉重的小区“公建”包袱，开发经营受到严重影响。广州有关部门提供的一组统计数据显示，2001年1300多家房地产公司中只有100多家盈利，投资回报率仅2.3%。随着不断有新盘推出，一些开发商被套得很深，有的连解套和喘息机会都没有了。

　　非理性的“圈地潮”不可避免地将银行拖下水，开发贷款和住房贷款总量同时扩大。一旦房地产商的融资能力有限，政府对市场的判断出现偏差，或是房市发生波动，银行背负的风险就会相当大。

　　专家强调，任由“圈地潮”发展很可能会导致房地产业畸形膨胀，影响土地市场的健康运行，甚至危及整个经济的发展。国家必须加强对土地市场的宏观调控，控制土地炒作，规范土地交易，切实保障房地产业健康发展，实现国民经济的良性循环。