中国房地产存在区域性泡沫

　　对于目前中国房地产市场有无泡沫问题，社会上存在较大的分歧。学者们倾向性地认为已出现明显的泡沫现象，但不少房地产商、房地产业内专家则认为，当前不存在房地产泡沫，而政府主管部门的看法是总体上还不能说已经有泡沫，但局部地区因新城区扩张而出现了过热或泡沫的苗头；还有一种观点认为，目前我国房地产业发展才刚刚进入牛市，离房地产泡沫还有相当大的距离。

　　我们认为，近两年来的房地产持续高速增长有重要的体制和政策基础，但过快的增长已显示存在较大的泡沫，对此要高度警惕，不能听任一些人所鼓吹的仅是长期牛市的开始期，继续盲目炒作，否则后患无穷。当前我国经济中内生性增长还比较弱，不能人为地制造繁荣，吹大房地产泡沫，到头来，不仅扩大不了内需，反而使购买力过度消耗。日本20世纪90年代的长期萧条，与80年代房地产泡沫及破灭的影响有极大的关联性。还有人分析认为，亚洲金融危机的真正根源也是因为房地产泡沫。反过来说，哪里房地产泡沫少，哪里经济就比较“实”，世界性或区域性的经济危机时恢复起来也快，韩国就是一例。要牢记“欲速则不达”的格言。

　　当前我国房地产泡沫体现在三个方面：

　　(1)近年来房地产炒作的意味太浓，这主要体现在大炒地皮上。经过1996年以来的8次降息，1998年后国家出台了一系列扩大内需政策的支持，金融部门不断加大对房地产消费信贷的投放，以及2001年4月国家宣布取消了47项房地产收费等政策的刺激下，房地产开发进入到一个新的高涨期。全国兴起大盘热，各地房地产商大搞“圈地运动”，动辄圈地几千亩。据著名房地产商王石介绍，有一房地产商一次圈地便达15000亩，即相当于10平方公里。而且绝大部分开发项目都是追求豪华、气派，人为增大成本和售价。尤其是2002年7月1日起国家实行商业、旅游、住宅等经营怀用地的拍卖制度，许多地方开发商为了搭末班车，提前倾其能、尽其力圈地、占地。北京市区的住户拆迁，政府给的拆迁费高达每平方米5000-6000元，低的也有3000-4000元，这实际上就是市区地皮的价格。不少地方土地公开拍卖价格高得惊人，炒楼现象也比较普遍。这是房地产过热的明显征兆，一种真实的房地产泡沫。

　　(2)短期内房价持续暴涨是房地产泡沫的直接表现。地价的高涨必然导致房价的高企，目前多数沿海城市市区的商品房价格均达到或超过4000-5000元。

　　(3)住房消费增长明显赶不上住房投资和施工面积的增长。2001年我国商品房施工面积达7.72135亿平方米，其中住宅施工面积为5.97661亿平方米，商品房的竣工面积为2.73032亿平方米，而销售面积仅为2.07792亿平方米。施工面积与销售面积的差距及竣工面积与销售面积的缺口越来越大，房地产投资的高增长已明显缺乏消费持续快速增长的支撑。2002年1-8月份，全国商品房销售额同比增长25.3%，其中商品住宅销售额同比增长25.1%，分别比投资增长率低4.7个和9.1个百分点。

　　综上所述，我们对于“房地产市场有无泡沫”得出的结论是：在中国，目前已出现了房地产泡沫，但这种房地产泡沫是区域性的，难以演化为全国性泡沫。如果是后者，那将是一种真正的灾难。但不能掉以轻心的是，局部的大泡沫却是带有全国性影响的，特别其往往是非市场力量所为，其危害性很大。

　　(本文系国家发展计划委员会经济研究所与北京新华在线信息技术有限公司联合开发的《中国行业景气分析报告》部分节录)