上海楼市：还能火多久？

　　文/本刊记者 袁宏明

　　对于已经进入上海滩的房地产投资商来说，最近的上海申博成功以及前不久启动的浦江两岸开发，是支撑他们继续“将投资下去”的重大利好。而不论是已经或准备踏入上海地产深水的投资商来说，他们内心经常叩问自己的是，上海地产“形势一片大好不是小好”的局面究竟还能持续多久？

　　涨，涨，涨

　　来上海旅游的台湾人，通常都会戴上安全帽，跑到建筑工地去参观一圈。当他们走出来的时候，“售罄”的牌子已挂了出来。

　　“去上海投资，到上海发展，在上海安家”，已经成为台湾的一种风尚。台湾人对上海的喜爱，是一种沉浸在对故老上海滩的回忆、张爱玲的小说中的喜爱。据统计，目前常住上海市区的人口中，外地、外籍人士已达30%，其中台湾省人不下20万。

　　戴德梁行泛城(中国)执行董事吴少聪笑称，自己每次去台湾，很多人都询问关于上海房地产市场的事情。

　　最近的一个引人注目的变化是，过去购房者主要是在上海投资的台湾商人，现在，有购买力者的重心下沉，越来越多的在大陆工作的台湾企业中层管理人员，金融、财务及法律方面的专业人士，开始选择在上海买房子。

　　上海长宁区、徐汇区和普陀区的一些高层公寓，已成为台湾中层经理人最集中的地区。

　　“上海的土地特征与香港非常相似。”吴少聪的老板——香港戴德梁行全球主席梁振英分析说，上海土地资源比香港多，但与西方国家的大城市相比还是较少。相对而言，上海土地供应迟早会像香港一样紧缺。

　　不过，梁振英也“特别提醒”香港地产商，即使短期内房地产市场出现价格波动，也不要灰心，振荡只是暂时的。

　　据上海市统计局城调队统计，2002年第三季度，上海商品房住宅售价再次刷新历史纪录，同比上涨9.4%，是自1998年以来涨幅最大的季度。

　　统计显示，2001年上海房价比上年同期已经上涨了差不多10%。而与2001年同期价格水平相比，2002年三季度上海房屋销售价格又上涨7.9%，房地产土地交易价格上涨10%，只有租赁价格下降了2.8%。其中，商品住宅出现了各种类型房价普涨的行情。普通住宅中的多层住宅价格水平上涨10.8%，高层住宅上涨9%；高标准住宅中的别墅上涨12.1%，高档公寓则上涨4.8%。非住宅类销售价格水平也比2001年同期上涨2.1%。

　　最近一位来北京出差的上海朋友告诉记者，上海的房价每周都在涨，当天去订酒店根本住不上，“涨得好吓人的。”

　　2002年9月13日，南方某报刊登了一篇名为《上海地产泡沫若隐若现》的文章，文中借用上海物价局、央行上海分行、中国银行等机构的报告，发出“泡沫警告”。一时间，有关上海房地产是否存在泡沫的争论沸沸扬扬。

　　有专家认为，房地产“泡沫”，主要就是指“房价比较高，空置率比较高”，房价高得远离市场和个人需求，空置率高得远离经济和社会支撑。上海社会科学院房地产业研究中心副研究员顾建发先生告诉《今日东方》，目前上海房地产的问题是，“如何把可持续发展的黄金周期拉长。冲刺之后必然有一个喘息的机会，跑得慢一点，就会坚持得长一点。”至于上海房价还有多大的上涨空间或者说还能挺多久，顾先生没有回答。

　　高档住宅供过于求

　　2002年，是上海的别墅年。从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅，样式齐全。2002年4月，“上海之春”住宅精品交易会上，闵行一幢别墅标出了3500万元的高价，拥有上千平米的大花园，每户都有资深的欧美庄园管家来伺候。而佘山的一栋宣称已被订出的别墅，则以1.15亿元的天价成为迄今上海也是全中国最贵的房子。

　　有一点毋容置疑，上海别墅价格涨幅惊人，近两年每年平均涨幅近12%，远高于全市住宅平均价格的涨幅，2002年上半年开盘的别墅就不下30个。

　　从1998年的外销花园，1999—2000年的排屋、联体别墅，直至2001年的独立宅院，4年内上海别墅类物业销售面积已占住宅开发总面积的近三分之一。据粗略计算，近2—3年内上海别墅市场的供应量达940万平方米，要消化这些别墅，意味着平均每年要卖掉一万套以上。

　　顾建发先生认为，上海别墅供应过大，但需求有限。别墅市场已由几年前的供就不应求，快速进入了供过于求的格局，同质现象也趋于严重。

　　上海的别墅大体分两类：一类为生活居住型，以联体别墅为主，购房对象以上海本地人为主。另一类是休闲度假型，以独立式别墅为主，购房对象是海外华人和全国及本地的实力人士。还是一类，是“稀有”的高档住宅——那些建造于1920—1930年代的老洋房。作为上海滩昔日身份和地位象征的老式别墅洋房，每平方米均价已被炒到两万元，一些“极品”老洋房则高达每平方米4万—5万元，比2001年上涨了20%—25%。

　　房地产业内投资者清楚，房价越高，利润相对越大。但追求高额回报的投资商们自己也不清楚，这个高档市场究竟有多大？谁将是那最后的被套者？

　　普通百姓如何安居？

　　一边是高档住宅的过剩，另一边是普通上海市民需要的中低价住宅断档缺位。这已成为上海房地产发展亟待解决的一个难题。

　　目前，在静安、黄浦、卢湾、徐汇等区，4000元以下的预售新房基本断档。即便是房价较低的闸北、普陀、杨浦等区，均价3000元到4000元的楼盘也日趋减少，30万元在闸北、普陀已很难买到一套像样的房子。而浦东、闵行等一些较为偏远的区域，每平方米3000元上下的楼盘一经上市，即遭争先恐后预订。

　　许多动迁市民和低收入者不得已到二手房市场寻觅房源，二手房价也迅速上蹿。

　　2002年9月，上海现代统计产业发展中心的一项调查结果显示，八成以上的上海居民认为目前房价相对其购买力而言仍然偏高。

　　房价与收入之比(这里说的收入是指中、低收入者的户均年收入，而房价则是指一般中低档商品房)，这一指标是国际上通行的用于考察房价水平是否合理的重要标志，也是考察我国房地产业是否偏离主要消费群体的重要标志。

　　2002年9月，上海市府决策咨询专家、上海经济管理干部学院朱林兴先生的一份报告说：按照国际标准房价与收入之比应为6：1，两年前上海是8：1，现在估计为10：1。这就是说，房价与收入之比本来就呈不合理的态势，而现在这个态势不但没有改善，且有扩大趋势。这说明，近两年来上海居民收入有了一定提高，但提高的幅度远低于房价上扬的幅度。

　　这份报告进一步指出，造成目前房价偏高的原因有三点：

　　第一、产品供给结构不合理，中低档房供给不足，是导致房价偏高的重要原因。由于房地产的利润大小往往与产品档次成正比，加上某些政府官员出于政绩的追求以及对GDP和税收的期望，两者互动强化了以利润最大化为追求目标的决策倾向，房地产商重高档产品而轻中低档产品，以致中低档商品房供应偏紧而引起房价大幅度上扬。

　　第二、某些潜在需求因素集中提前兑现，也是导致房价偏高的一个重要原因。这些因素，诸如，房改政策提前消化而诱发的赶“福利房末班车”现象(至今未终止)，如部分机关、企事业单位提前进入住房分配货币化而导致“房改”利好部分提前消化；再如一些青年更新居住消费观念，通过贷款用未来收入大踏步迈入住宅消费行列(据统计占个人消费者的6成以上)等等。

　　第三、投机因素。根据经济学原理，投机行为根植于利润丰厚的行业，房地产领域属于这类行业，它最易滋生投机现象。一个时期来，一些房地产商、房地产代理商以及个人或机构投资者，利用直接或间接影响房地产市场供求的各种因素，诸如，外资进入情况、土地资源配置方式和住房制度改革、重要国际会议或其它活动的举行等等因素，拉上部分媒体，进行“狂轰滥炸”的炒作，人为制造供不应求的紧张关系，加上一些居民缺乏健康的消费心理，以至有点“人来疯”，于是使市场出现“房价跌时无人买，房价涨时抢着要”的怪现象，房价被炒得热火朝天的，一个劲地往上冒。

　　2002年10月，上海市房屋土地资源管理局局长蔡育天在一次讲话中提到，上海市区人均居住面积由1991年的6.7㎡提高到2001年的12.5㎡，预计至2002年底将达到13㎡。但放在全国比，上海市的人均居住面积仍属于中游。

　　上海市民改善居住条件的愿望的相当迫切的，潜力空间也很实在。但基于目前房地产业不可能一下子解决的种种结构性问题，他们还需要更多的耐心。

　　房地产不能死？

　　对上海市来讲，房地产的地位举足轻重。上海市房屋土地资源管理局提供的一份资料显示：2001年，上海房地产开发投资规模达630亿元；预计2002年将超过700亿，占固定资产投资的比重约1/3；房地产开发投资成为拉动上海市整个投资增长的中坚力量。房地产增加值占上海市GDP的比重，2001年已上升到6.4%，预计2002年将接近7%。

　　据2002年的一份统计报告，上海中高档以上的商品房的购房人群，外地及外藉人士占50%以上。人们担心的是，这部分人群中现在想买房的都差不多买了，如果新的需求没有跟上，供应量却在持续增加，上海房地产的供求链条中最重要的这一环是否会由此面临断裂的危险？

　　上海市房屋土地资源管理局一位不愿透露姓名的人士说，政府不希望房价向下走，理由是：上海市约有280万户市民通过市场，或者通过房改的渠道购买了住房，市民自有住房率已达60%以上，如果房价下跌，将使很大一部分市民的资产缩水。还有另外一个他没有明说的原因，另一位政府官员替他说了出来：无论是举办世博会还是推动浦江两岸开发(预计总投资超过2000亿元)，房价和地价大跌都是政府绝不允许的。

　　于是乎，政府和开发商都在豪赌：2010年以前，打一个提前量，至少2008年以前，上海房地产不会也不能大跌。问题是，市场有没有这个容量和需求量？如果没有，不断放大的供应量就是一个大泡沫。而缘起房地产的泡沫一旦破灭，对雄心勃勃的上海金融和经济将是一个致命的打击。