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房地产业凸现“三外”现象 异常现象发出预警

http://finance.sina.com.cn 2003年01月05日 13:39 新华网

  新华网北京1月5日电(新华社“新华视点”记者陈芳 沈虹冰 李自良)一直被各界认为是利润率较高的房地产业,去年以来成为各种资金涌入的焦点,出现了外行搞房地产、外来人搞房地产、外来资金搞房地产的“三外”现象。众多业务和房地产业毫不相干的上市公司也加入这股潮流中,有的公司甚至将主要业务方向调整为房地产业。

  然而,房地产业的现实并未契合人们的良好预期,市场上一面是新开工楼盘大幅增长
,另一面是房屋空置率不断上升,投资的风险日益增大。

  三路大军“蜂拥”房产业

  自2001年以来,众多的外地房地产企业开始跨区域行动,出现了“粤商北上,沪商浙商西进,京商辽商南下”的现象。

  福建金源集团开发世纪城,深圳万科开发万科星园,珠江房地产开发珠江骏景,上海金马集团开发清芷园,湖南电广传媒获得西红门经济适用房项目,一个个外地企业做的房产项目在北京大展风采。在上海市中心地段,当地房地产商一般不敢轻举妄动的黄金楼盘,大部分被苏浙等外地房产商拿下,且动辄就是大手笔。杭州中凯置业投资10多亿元,围出10万平方米土地,甚至不惜挖万米人工湖以打造精品楼盘。

  与此相应,业外的众多龙头企业也纷纷进入。被称为国内饲料大王的新希望集团,进入房地产市场后,预计今年房地产的盈利可超出主业的盈利。与此同时,海尔、TCL、美的、三九、联想集团等一大批“挟”强势品牌而来的企业也纷纷逐鹿地产。

  值得关注的是,上市公司中转型搞房地产的已经达到300余家。这些企业的传统主业有医药、IT、家电、机械制造、纺织服装、农业等。种种迹象表明,业外企业对房地产开发热情空前增长,大有超过传统房地产企业之势。

  随着我国加入世贸组织,外来资金也逐步向房地产业渗透。上海市工商局统计,在今年上半年新注册的外资企业中,注册资金超过1000万美元的有59家,其中21家具备了房地产开发资质。东南亚最大的上市房地产公司新加坡嘉德置地集团,在中国投资额达50亿元人民币,其中七成投在上海。香港四大地产商之一的新世界发展集团也宣布,在未来3年内其下属新世界中国地产有限公司将对上海累计投资达80多亿元人民币。

  “相对其它行业,房地产业有较高的投资回报率。国家经济持续增长,市场需求不断扩大,土地市场日趋活跃,加上加入世贸组织、申奥、申博成功等诸多利好消息,无疑刺激了几路大军纷纷涉足房地产业。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授如是说。

  异常现象发出预警

  如同三股不同的潮流,“三外”开发商席卷大江南北,房地产开发规模迅速膨胀,市场竞争更加激化。

  然而,在房地产业投资急剧增长的同时,一些异常现象已向介入房地产的业外企业不断发出预警:

  楼建得多而卖得少。国家统计局统计显示,2002年上半年,房地产投资增幅达32.9%,远远高出销售增幅,其中十余个省份高出20%以上。这导致了商品房空置率继续上升。截至去年7月,我国商品房空置总量已达1.2亿平方米。按一套100平方米换算,这意味着大约有1000万套的房子闲置,其中有一半的房空置了一年,占压资金超过2500亿元人民币。

  高价位的房子多,中低价位的房子少。以北京为例,每平方米7000元以上的房产已经出现了供大于求的现象,不少高档项目的销售陷入停滞状况,中低价位住宅缺位,成为楼市产品供应不均衡的一个突出表现。清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授认为,当前房地产市场的供过于求并非真正意义上的供过于求,问题的关键是结构失调,这些楼盘锁定的目标客户群大多属白领或富人。普通市民,特别是中低收入者买房相当困难,市民的住房消费启动不起来,房地产就很难实现良性循环。

  银行资金占用多,社会资金投入少。一项调查显示,目前大部分房地产开发商自有资金不足,大部分靠银行贷款周转,融资渠道单一。房地产企业平均资产负债率是72%,最高达94%。与此同时,个人购房也大多依赖按揭贷款。专家分析,一旦房市发生较大波动,资金链出现问题,就会十分危险。

  开发商数量多,但真正有资质、有信用的少。中海发展(上海)有限公司副董事长、总经理杨小平说,目前全国房地产开发企业大大小小超过3万家,但实力强的企业并不多。比如广东、深圳的房地产业就已经开始“洗牌”,除少数成熟的大地产商盈利,大部分中小房地产企业面临亏损甚至被“挤垮”的境地。中小开发商不要被当前“火热”的市场行情迷惑,如不谨慎投资或及时转型,很快会被市场无情淘汰。

  谨防投资变投机

  随着房地产业即将面临的“洗牌”,专家提出,一切事物在激烈竞争的时候,都有可能失去规则,变得不择手段。在“三外”过多涌入的情形下,要谨防投资变投机。

  在许多大中城市,相当部分中小投资者将目光由股市转向了不动产,业主买房不是为了自住,而是一种投资途径。2002年1至9月,上海楼市每平方米7000元以上的高价位房中,有近一半是境外和外省市人员购买。一位温州商人在杭州一口气买下30余套房子后,仅一年多就赚了600多万元,像这样的炒楼一族已不在少数,既抬高了房价,也制造了房地产交易的假象,使得楼市越来越远离市场需求。

  业内人士认为,房地产业要出现泡沫,首先就出在土地上,有些地方的圈地已经失去理智。原来圈一块地不过几百平方米,后来划到几千、几万甚至数十万平方米。杭州近郊地块已经从几年前的每亩5万元拍到了如今的300万元一亩。众多开发商高价吸储大量土地,房地产投资开始变成了圈地投机。一些地方土地价格飞涨,带来了开发商的高投资,高投资就同时带来了高风险。

  中国人民银行发布的2002年第三季度货币政策执行报告明确提到,房地产价格上涨、空置面积增加的潜在风险值得关注。中国工商银行江西省分行住房信贷处处长罗小媛认为,现在房地产开发商60%以上的资金来自银行贷款,极易导致金融机构对单一产业发展的贷款集中度过大的风险,要防止银行贷款被用作投机。

  上海社科院房地产业研究中心张泓铭教授说,房地产业一旦在某些城市形成过热,就有可能掀起类似日本上个世纪90年代初地产泡沫崩溃前全民投资房地产的热潮,一旦进入这种轨道,其损失将是极为惨重的。他提醒想要介入房地产业“淘金”的业外人士,切忌盲目跟风,“摊子”过大,否则吃亏的必将是开发商自己。(完)




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