2002行业变迁--“泡沫”考验中国房产业

　　记者程涛发自北京

　　中国的房地产业在“泡沫论”、“崩盘论”等众多怀疑中走过了2002年，一轮周期性低迷调整后的房地产业又将面临新的考验。

　　“2002年房地产行业景气状态有三个特点：总体景气冲高回落，地区冷热不匀，真实 的房地产泡沫已经出现。”2002年12月，由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的《中国行业景气分析报告》指出。

　　“泡沫综合症”

　　房地产业是否存在“泡沫”，是2002年业内外争论的焦点。但开发投资过热与空置率的攀高，成为了2002年行业发展的“挠头”问题。

　　投资过热已引起来自政府和监管部门的警惕。国务院总理朱镕基11月份曾指出，“某些城市的房地产已出现过热现象，中央会严防出现房地产泡沫经济。”此后，央行提醒各商业银行，“要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现”，并要求对2001年6月以来商业银行房地产信贷业务办理情况进行检查。

　　投资的增长，并没有给市场注入多少活力。业内人士认为，广州楼市在持续走低了3年后已然步入了调整期；北京市场一改往年的“高姿态”沉寂了许多；只有上海楼市借申博成功带来的利好，一路高歌成为2002年最具活力的市场。

　　国家统计局的数据显示，前11个月开发总投资达6228亿元，同比增长28.2%，而全国商品房空置面积同比也增长了12.6%，增幅比上年提高了10%。居高不下的空置率已成为埋藏在过热投资中的“定时炸弹”。

　　“现阶段的商品房市场销售率有所降低，造成了积压及空置率上升。”中国房地产协会负责人指出，目前全国空置面积已达到1.25亿平方米，空置率为19%，已远远超过了国际公认的“警戒线”。

　　“宏观调控力度应继续加强”

　　政府对行业的宏观调控，是2002年房地产业发展的另一主题。而政府部门加大对市场整顿和规范的力度，是宏观调控的重要内容。

　　针对房地产市场日益凸现的投资增幅过大、土地供应过量等问题，建设部联合国家计委等六部委提出了9条具体意见，“要确定与当地经济发展、市场需求相适应的房地产开发建设规模和各类商品房的供应比例，实现房地产市场供给与需求的平衡。要加强房地产市场信息系统建设，完善市场信息披露制度”。

　　日前，全国整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室负责人也表示，在2002年整顿和规范市场秩序的基础上，2003年将集中整治房地产市场。

　　“虽然2002年有众多的调控措施出台，但房价和空置率还是继续上升，这说明国家在宏观调控的力度仍有待加强。”专家向记者指出。

　　2003年1月1日起施行的《经济适用住房价格管理办法》，将有利于调整目前经济适用房偏少的状况。《办法》明确提出，经济适用住房价格实行政府指导价，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应。另外，北京市计委还完善了一系列土地开发管理办法，有利于稳定土地市场的价格，同时也有利于控制北京市场房地产价格的持续高涨。

　　外资盼入民资发力

　　民间资本成为了2002年房地产开发资金的主要来源，首次突破七成的比例。前三个季度，国内贷款占资金来源的22.7%，较同期回落了4.5%；而自筹资金1827.3亿元，占30.3%；其他资金2731.6亿元，占45.2%。

　　“央行再次将公积金贷款和商业性贷款的利率下调，也有效地促进了民间资金的释放。”业内人士认为，民间资本进入的趋势将继续增强。

　　外资进入产业的政策仍没有松动，但出现了可喜的迹象，产业基金正在探索外资进入市场的新方式。继首创与荷兰国际合资组建的首只合资产业基金———“中国房地产基金”问世之后，第一只外资房地产基金“精瑞基金”也成功亮相于国内。

　　港台资本也在2002年掀起了进入内地市场的新高潮。香港和黄、新世界等诸多房地产业巨子，已经开始纷纷抢摊京沪市场，发展高档的物业。而上海房价今年以来的持续上涨，也离不开台资的炒作。

　　中国房地产企业迈向国际市场在今年走出了关键性的一步。虽然上市禁令的解冻，令众多的房地产企业喜出望外，但目前中国证券市场的低迷仍然限制了融资的渠道。北京首创集团、上海复地和SOHO中国等企业，开始拓展海外资本市场，也使得中国的房地产企业融资增添了一个新的砝码。

　　但商品房价格的持续上涨，以及空置率不断地增加，致使产业显出了疲态，房地产业能否“涉险过关”？《中国行业景气分析报告》认为，“一季度末和二季度初可能是一个转折点，持续繁荣了近5年的房地产业将进入中期调整。”

　　“2003房价将小幅回落，2004年降幅将更大。”国家计委经济研究所王小广认为，2003年房地产景气将继续回落，理想的情况是“软着陆”。“即逐步降温，房地产投资增长最好明年回落到15%的水平，后年再回落到增长10%左右；如果降幅过大，将会对明年的宏观经济增长造成一定的短期压力，而宏观经济增长压力增大又会对房地产发展产生更大的压力。”

　　《国际金融报》(2002年12月31日第二版)