(一)整体房地产价格仍有上涨空间

　　南京房地产市场又经过一年的打拼，城东月牙湖板块、河西新区板块、江宁板块，随着城市扩容力度的不断加大及整个南京市夹江发展规划的确定，新近出现的宁南板块和江北板块也已逐渐升温，2002年的火爆楼市将这几大板块也带动得一片繁荣，住宅商品房价格一路上扬：城东月牙湖板块的住宅已由4000元/平方米的均价一跃而出，直逼5000元/平方米， 甚至已有部分高档商品房的价格达到7000元/平方米左右；河西板块的住宅也已开始突破4000元/平方米的均价，而“万科金色家园”以超过5000元/平方米的价格推出的6栋小高层，在开盘不到一个月的时间，即被抢购一空；江宁的TOWNHOUSE小镇一个个推出，也已使江宁前两年1800元/平方米的均价翻了一番，普通公寓的售价也已突破2000元/平方米的均价；新近推出的宁南板块和江北板块更是以不可阻挡之势，直接以2000元/平方米的均价威胁着江宁板块……相比较而言，南京主城中心的住宅价格却并不高，如新街口的金鹰国际花园售价仅在5500元/平方米左右；地处南京CLD湖南路的天福园，总建筑面积11万平方米，是鼓楼、湖南路地区为数不多的一个大型高尚社区，整个社区配套成熟、物业服务有序完善，地段、学区优势更是不言自明，而售价仅在5000元/平方米左右。这与周边发达城市相比，显得不太协调：浙江杭州主城中心的住宅价格早已飙升至每平方米万元左右，上海更是寸土寸金，不要说浦西老城区，就连浦东新区中心的住宅也已高达万元每平方米。

　　(二)与其他大城市相比，南京房地产价格结构还可拉档次

　　南京的主城区是一个高密度空间，主城的建设与发展已到了一个瓶颈，可开发利用的土地越来越少，可做住宅开发的待征土地更是少之甚少，再者，市政府对于老城改造规划已明确给出了“增加城市绿地和市政、服务性公建”意见及相关政策，因此可以判定，后期南京城市中心的住宅会如同稀世之珍般价值倍增。同时，南京将要发展成为国际化大都市，现有城区已完全不能满足南京自身发展的需求，城区的扩展，已被市政府提到了一个绝对高度，并且力度也在逐渐加大，“郊居化”即在新区、郊区形成大片居住社区是城区扩容的第一步，现在，南京几个新区、几个板块的住宅价格开始大幅度升温，若城市中心住宅价格不上涨，购房者仍就停留在主城区，那么城区扩容的第一步实现难度则加大了，因此，不论从市场自然发展看，还是从市政府宏观调控上讲，城市中心住宅价格上涨已是必然。

　　中国注册房地产估价师李志勇