《经济适用房价格管理办法》明年1月1日起正式实施，对此，中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜接受本报记者专访时认为——

　　时报专访-本报记者唐福勇

　　《经济适用房价格管理办法》已制定完毕，并将于明年1月1日起正式实施，这无疑会 对已经走过了5年的经济适用房建设的未来发展起到积极的促进作用。但一些人士也提出了经济适用房建设中的一些思考。诸如：经济适用房是否还有下降空间？经济适用房有多大比重花落“经济适用”人士？经济适用房的扩大建设会不会造成房地产空置率的上升？经济适用房的需求究竟有多大？每年建设多大规模的经济住房比较合适？针对这些问题，记者专访了从事房地产研究的中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜。

　　记者：您如何看待经济适用房建设走过的5年时间？

　　汪利娜：经济适用房建设是从1998年开始的，当时出台经济适用房政策，是国家为了在商品住房中保证中低收入的人群进入住宅市场。当时考虑到商家是要追求利润的，于是政府提出通过提供一些土地、减免一些税费来保证有一部分房地产开发商来专门开发这种带微利的经济适用房。

　　刚开始搞经济适用房建设时也出现了一些问题。北京的房地产商拿了土地，但并不全都进行经济适用房的开发。所以当时经济适用房的价格是非常高的，据我们从开发商处了解到，最初建的大多是120平方米左右的户型，而且他们有一种担心，怕卖不出去，但实际上1998年商品化之后，经济适用房被抢得一干二净。现在来看，我觉得虽然每一个平方米的价格已经接近经济适用房水平，但是总体的房价仍非常高。比如说，你一套房子如果是3000元／平方米，三口之家七八十平方米也就够了，但北京最大的经济适用房面积达到300平方米。就是说整体已经不像是经济适用房了，因为虽然单位平米的价格是下降了，但上百个平方米甚至200个平方米那也得要五六十万呀。总体房价的趋高让老百姓觉得还是买不起。

　　记者：统计局的数据表明，北京这几年经济适用房的均价在3040元／平方米，您觉得北京的老百姓需要什么样价位的经济房？

　　汪利娜：我认为北京经济适用房的单元价格控制在25--30万元比较接近普通百姓的购买能力。

　　而且这是个档次结构问题，比如现在老年人家庭越来越多，两个老人有一个六七十平米就可以了，但是对于三口之家，你可能要涉及到80或90平米。所以这个经济房在结构上必须60、80、100平方米的都有。经济适用房最多不要超过100平米，因为经济适用房面对的群体不一样，你是面对中低收入阶层的。

　　记者：据说现在很多经济房并非中低收入的人在买，而是中高收入者在买？

　　汪利娜：的确是这样。很多开发商都跟我说：“我们是经济适用房的价，有钱人住的豪宅。”

　　实际上这几年北京大量拆迁的老百姓还是买不到真正的比较经济的房子。因为老百姓买房子并不是按平方米去买，而是按套去买。但一套房子120平方米甚至更大面积，一下子就要拿出三四十万，许多百姓还是买不起。这次政府出台《经济适用住房价格管理办法》从几个方面规定基准房价，实际上就是在把总体价格压下来，这个动机是很好的。

　　现在整个经济适用房占北京房地产开发的比重只有6%，最多时达到9%。经济适用房建设对拉低整个房地产价格的作用是很明显的，但是这个比例如果还包括中高收入群体的话，那对中低收入人群的实际倾斜就太少了。

　　记者：那您认为经济适用房面积现在有没有越建越大的可能和趋势？

　　汪利娜：现在我们也有这个思考，从开发商的角度来说，如果都建成七八十平方米，然后一套一套地卖，那么会影响他的融资率。因为有限的土地之内，建的楼层越低、套数越小，而每套面积越大的话，那么资金的回笼就越快。所以现在很多开发商考虑的住房对象并不是针对那些旧城改造搬迁的或者真正的低收入者，针对的仍是消费升级的这一群人。房子的建设也多在120-150平方米左右。

　　记者：那么政府如何来调控这种建房面积扩大的趋势呢？

　　汪利娜：关键还得从源头上抓。一要保证供给，目前北京市每年两百万平方米的旧城改造拆迁，迁出户需要保证；二是从住房面积上着手。比如将面积限制在100平方米以内，那么中高层收入者是不会选择这类房的，因为他们需要的是120-160平方米甚至更大面积的；三是在税收上可以启动房地产税，国外有这种调控。比如你建高档别墅，可以征收你的房地产税。这样就可以在某种程度上控制住宅面积的扩大，还可以调节房地产开发和风险投资。同时政府在不同档次的房产建设上要有区别；四要加强信用制度建设，从各个方面形成一个更好更完善的制度体系来保证经济适用房落到最需要的人群手中。

　　记者：许多业内人士认为经济房价格还可以下降，您怎么看？

　　汪利娜：对，还可以下降。从北京来看，建房成本是全国最高的，在1700元每平米左右。加上各种配套建设工程等也就在2000元左右，但是你开发商非要30%的利润，那就没办法了。可经济适用房的利润要求只有3%呀，事实上现在经济适用房的开发利润绝对不止3%。

　　记者：那么政府有没有一些法规或条例来规范呢？

　　汪利娜：政府的条款都是一些大而宽的东西，所以开发商就有了投机的余地。比如商用土地，开发商会说是用来做住宅的。很简单，如果你说是用来做商住商用，土地使用权是五十年，而住宅则是七十年。但这次在管理办法中对开发成本有确定规则，应该可以起到一定作用。

　　记者：中国房地产协会有关人士认为，我国房地产的空置率为19%，已超过国际警戒线，而今年北京将开发300万平方米的经济适用房，这种有扩大建设趋势的经济房建设会不会影响房地产中商品住宅房的空置率？

　　汪利娜：肯定会有一些，从开发商来说，他肯定不愿意政府这么搞。因为如果拿了政府的土地，做的却是和其他开发商没有区别的建设，当然会冲击房地产。从政府来讲，我觉得政府也没有必要刻意加大面积，还是要由市场来定，政府做的应该是制定规则，利用税收、信贷、土地、利率等规范调节这个市场。

　　现在一些经济发达地区已经提出不建经济适用房了。因为经济适用房中有一个土地划拨的问题。开发商认为这是个很不公平的东西。大家在一个平台上，那么获得土地的方式也应该是同等的。政府只要在源头上把好关，那么你开发商如果做经济适用房，政府就给你减免一些税收、提供低息贷款等，这样也会有开发商进入这个领域。而且会根据市场需要去开发建设。今年6月北京经济适用房与商品房土地使用权进行首次公开招标就是鼓励公平、公开地通过竞争来开发市场。