□本报记者陈雪根

　　在日前举行的2002年中国写字楼开发策略与市场走势论坛上，潘石屹讲了一个故事，说他从深圳回家，孩子的外婆，一个七十五六岁的老人，跟他说的第一句话是房地产已经有泡沫了，过热了。潘石屹说，70多岁的老太太都非常坚决地说房地产已经有泡沫了，过热了，我们还有什么顾虑不敢说呢？事实上，关于房地产市场是过热还是已经形成泡沫已演变成 一场广泛的争论，开发商有不同意见，专家学者有不同意见，媒体有不同意见，连政府官员都有不同看法，但说来说去，连什么是泡沫、什么是过热都没有一个定论，有的只是大胆的结论。

　　什么叫过热？什么叫泡沫？

　　中国房地产及住宅研究会会长张元端给过热还是泡沫下了一个定义，据他所言，所谓“泡沫经济”，是指一种或一系列资产在经历一个连续的涨价过程后，其市场价格远远高于实际价值的经济现象。而“过热”是指房地产投资和开发量的过度扩张，大大超前于当地国民经济发展的水平和社会有效需求的能力。由于销售活跃旺盛而带动投资和开发量增长，并且这种增长是与市场有效需求相匹配的，是实实在在的“热”。而那种过度超前当地国民经济发展的总体水平以及由此决定的社会有效需求的能力，则是“过热”或“虚热”。

　　总之，“过热”与“泡沫”的特定含义是不同的。“泡沫”是价格恶性上涨；“过热”是投资和开发量过度扩张。

　　也有人把房地产泡沫细分为：地产价格泡沫(如1991年日本因地价暴跌导致泡沫破灭)、房屋空置泡沫、房地产投资泡沫(1997年东南亚金融危机中的泰国)、房价虚涨泡沫四大类，按照这种划分，过热到一定程度就会变成泡沫，两者不过是程度不同而已。

　　另一种说法认为，考量房地产是否过热的另一项重要指标是房价收入比。按照国际惯例房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。而在我国许多大城市，按照新房价格与居民家庭收入比高达十几倍，由此推断房地产市场存在严重泡沫。

　　历史会不会重演？

　　万科董事会秘书肖莉女士分析了过去10年房地产的发展历史，认为中国房地产市场不会回到1993年的状况，因为今天的市场跟10年前已大不相

　　同。1992年、1993年时，房地产的投资、开发建设和销售是完全不平衡的，投资上升幅度最高，开发建设远远落在它后面，销售又远远低于投资和开发。但到1997年时，投资基本上是一个负增长，负1%左右，到2001年，整个房地产的投资、建设和销售才开始进入一个良好的、平衡的状态。

　　1993年时，个人购房的比例只有不到50%。到了2001年，商品房的比例已经达到了67%，个人购房的比例已经达到了92%，市场消费的主体主要是以个人的居住为主，因此，从这个角度来看，市场是有需求支撑的，而需求状况是良好的。另外一个非常决定性的因素是商业贷款的支持，1993年是没有按揭贷款的，到了2001年，按揭贷款与1997年相比，增长了26倍，而且到目前为止，个人按揭贷款仍然是银行最好的资产，银行对于个人贷款的支持将会持续下去。同时，包括土地、金融、市场等各个环节的法律和市场环境在不断改善。因此，目前房地产市场依然处于一个良性的循环状态之中。

　　数据显示，1993年时，我国的经济增长速度为13.4%，而房地产的开发投资增速达到了124.9%。其间经过调整，房地产开发投资自1998年重新回升后，一直保持在25%左右的增长率。今年1-10月份，全国完成房地产投资5588亿元，同比增长29.8%，增幅比去年同期减少1.4个百分点。

　　1992年期间，大量资金未经严格审批和评估，从银行流出参与地产炒作，最终沉淀银行资金达4000亿元。而目前，各大银行在放贷方面的风险管理与控制能力明显提高。房地产开发的资金结构也有所变化，银行贷款的比重下降，订金及预收款成为房地产开发的主要资金来源。1999年对房地产公司上市问题的松动，也使得开发商多了条融资渠道。据有关专家测算，金融机构用于房地产开发和个人住房贷款的余额，仅占全部金融机构贷款的10%左右。

　　著名地产策划人王志纲也认为，现在没有1993年房地产泡沫的特征。首先，没有大范围“击鼓传花”式的炒作、炒地皮；其次，开发的是最终消费品———房子；第三，目前是过剩产品，而不是过程产品。这跟任何其他行业一样，市场最终会自我调节，当然这种调节要付出代价。

　　总体上不过热？

　　在深圳住交会的“住宅金融论坛”上，中国房地产协会会长杨慎提出：到2020年，我国的房地产业仍处于上升期，总体没有过热，但要谨防四大“炎症”：一是空置率上升。目前，全国空置房面积达到1.25亿平方米，空置率为19%，超过了国际“警戒线”(空置率10%至15%)。二是房地产信贷质量有所降低。目前房地产企业平均资产负债率是72%，最高达到94%。截至2002年10月，个人住房贷款的总规模为7500亿元，银行贷给开发商的开发贷款总额为2000亿元，加起来有一万亿元。如此庞大的资金，如果信贷质量降低将直接影响银行的资金安全。三是房价上涨有不正常的因素。从全国看，今年土地价格出现了猛涨的势头，在一定程度上带来房价的上升。四是居民开始投资房地产，如果房子租不出去，偿还银行的贷款就会成问题。

　　中房协副会长兼秘书长顾云昌也指出，房地产热不能简单等同泡沫。房地产泡沫主要体现在价格泡沫。一般说来，房地产价格与价值比没超过“2”，就不是泡沫。从目前情况看，各地房地产价格与价值比暂未超过这个界限。

　　中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜在公开场合表示，近几年房地产经济增长率确实较快，但还在可控制的范围之内。从房地产业投资结构来看，

　　这几年政府一直强调房地产业以住房为主，住房在房地产投资结构中的比例一直保持在66%左右，其中，普通住宅所占比重51%，别墅、经济适用房分别占到6%到9%左右，房地产的投资规模还是比较合理的。从全国来说，投资热点的区域性特征非常明显，热点主要集中在：珠三角、长江三角洲、环渤海地区。实际上，这几个热点地区房地产投资热跟整个宏观经济有一定联系，这三大地区也是我国经济增长速度最快的地方，它的热有其合理性。

　　判断一个投资的增长速度是不是合理，是不是符合当前经济发展的选择，还要看它的需求情况。1996年、1997年的商务用房包括写字楼、商厦一直处于低谷，但去年销售率达到75%，住宅销售率更高，2000年达到88.4%。从这个情况来看，最近几年房地产热是有消费需求做支撑的，所以是比较坚实和可靠的。

　　汪利娜的结论是：总体上没有过热，准确地说，销售率还在不断地上升。但地区差异非常大，局部可能有一些过热或积压的问题。

　　土地炒作泡沫最大？

　　潘石屹认为，中国房地产只要不出现大的泡沫和过热，就不会有太大的风险。北京的写字楼市场不仅没有泡沫，而且整个的需要量还是比较大的。住宅在未来一两年内也不会出现泡沫和过热。

　　在潘石屹看来，北京房地产最大的泡沫在土地上，土地的泡沫太可怕了。现在圈地已经完全失去理智，原来是几百平方米，后来划到几千平方米，现在已划到几万平方米，甚至几十万平方米。原来地价是50万元一亩，现在涨了20万元，原来划下的1000亩地就能挣两个亿。土地方面的过热，尤其在北京确实值得警惕。据潘石屹介绍，1998年的时候，CBD每平方米拆迁费是5000元到5500元之间，当时他拿的一块地是5500元，都觉得亏了，但从深圳来的一家开发商出7200多元拿走了，紧接着就有9000元成交的，最近在那儿谈的一笔交易地价大概是18000块钱。从政府的地价看，基本上从1998年到现在翻了一番。房地产泡沫不是房子的泡沫，而是土地的泡沫，而且这是一把双刃剑，1987年以来，从深圳、海南一直到北京，所有破产、倒闭流亡海外的房地产开发商，出问题都出在土地上。

　　投资客增多不是过热？

　　据报道，浙江目前一些楼盘一开盘就只有10%的差房可供选购，90%的房屋已进入二级市场，以更高的价格出售。房价上涨，将投资购房者推向了外地。在北京回龙观的某项目，温州人一下子就买了9套房，又劝朋友买了6套房，这种外地投资客在北京一些热点区域到处可见，目前很多项目，不光是写字楼、商住，甚至一般的住宅都有很多的投资客，同时还有不少项目不惜自己炒自己的房以吸引投资客、抬高房价。上海的房地产在市场平稳时，政府拼命给他们输氧，比如蓝印户口、退税等。刺激全国人民特别是江浙人去上海买楼。所以上海去年房产均价涨了10%。吸引了一批台湾人、浙江人主要是温州人在上海炒楼，结果就炒出了上海房产的泡沫。

　　潘石屹承认，如果是最终客户来购买房子，就不会形成泡沫；如果大家觉得这个行业的回报率很大，投资客比例占的非常大，就会与最终的实际需求脱节，实际上就套住了对方的钱，银行方面即使不放开发贷款，但是按揭没有贷给最终客户，而是贷给了投资客，这样也会形成过热的。但从目前的情况来看，不太可能形成，他的理由是：界定投资和自用非常非常难。