针对当前“房地产泡沫大破灭正在逼近”的灰色预言，有关专家认为当前的房地产泡沫不是整个房地产业过热，而是房地产投资结构出了问题，属于总量不足条件下的结构性泡沫——

　　记者朱菲娜北京报道 针对当前“房地产泡沫大破灭正在逼近”的灰色预言，国家计委宏观经济研究院副院长刘福垣日前认为，当前的房地产泡沫是在总量不足条件下的结构性 泡沫，因而不必过分担心它的发展速度太快。但房地产业结构失衡在相当长一段时期内仍将导致泡沫不断，要根治这个顽固的“偏头痛”，必须重新理顺分配流通体制。

　　统计资料表明，2001年，我国房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，加上间接贡献率可达到1.9—2.5个百分点，相当于占到GDP增长率的26%-34%。而今年，全国商品房空置占压资金超过2500亿元，一跃成为各行业不良资产之首。为此，不少业界人士预言房地产泡沫大破灭正在逼近。

　　与此同时，我国城市60%的普通居民人均住宅面积还在10平方米左右，9亿农民中至少还有8亿要转移到城市。可见，即使在未来几十年，房地产业以两位数的速度发展，也摆脱不了总量不足的被动局面。对此，刘福垣认为，当前的房地产泡沫不是整个房地产业过热，而是房地产投资结构出了问题，是商品房中的高档品种严重供大于求，属于总量不足条件下的结构性泡沫。因而不必过分担心它对GDP贡献率过大的问题。

　　但是，房地产业结构失衡，很可能导致在今后相当长一段时期内泡沫不断出现，将严重阻碍国民经济健康的发展，住宅问题将成为城市化的门槛、甚至是门闩。

　　刘福垣分析，产生这种“偏头痛”的根源在于我国现行的房地产流通体制与国民经济发展阶段、主要矛盾转化态势、产权结构三者严重背离。他认为，要根治房地产结构失衡的痼疾，必须重新理顺分配流通体制，这样才能确保房地产业的健康发展。

　　首先必须明确房地产的产权主体。现行商品房让购买者一次性购买的土地、公共品和商品房，分属于三个产权主体。土地属于全民财产；公共品(目前房价中的税和配套费)的产权是政府的；商品房的产权可以是私人的，也可以是政府的，还可以是全民的。产权主体不同而一次性出售，租、价、税合流，价格自然很高。

　　刘福垣说，目前，我国还用“批租”这个介于租、售之间的概念混淆了土地的产权和使用权的买卖。几十年的批租用时间偷换了空间。使用权的租期是所有权的折扣，租期愈长，所有权的一束棒就被抽去的愈多。土地开发商可以获得土地产权证，可以用“批租”来的土地向银行抵押贷款，这在实质上出卖了产权即大部分所有权，其后果是开发商把地价即几十年批租的地租一次性地计入房价，使房价畸高，严重背离我国目前经济发展阶段居民的收入水平。世界银行研究表明，一套住宅的价格与家庭年收入之比为3：1至6：1时比较合理。按我国的经济水平，比例应该在3到4倍之间比较合适，而实际上全国平均是7.8倍。

　　其次，住宅商品化除了推行销售一种方式外，还要提供政府廉租房，这才符合我国国民经济发展阶段的客观实际。而目前，政府廉租房大多未实施，这是我国城市居民消费结构升级卡在“住”的阶段的根本原因。

　　那么，如何理顺已经混乱了的住宅等房地产的分配流通关系？刘福垣建议，在既成事实的条件下制定一套新的政策。

　　第一，停止批租，明确任何全民土地的占用者都必须向国有资产经营部门缴纳地租。各个城市可暂时按当前50年批租的价格确定地价，按地价的1/50确定地租率。合同规定每年交一次租金。每隔5年参考城市扩容面积占原面积的比率适当提高地租率，或参考城市人均收入5年平均增长率适当提高地租率。原有的土地占用税或占用费停止缴纳。政府可以向国有资产经营部门收土地资产税。

　　第二，把目前与房地产有关的税费再做一次清理，剔除一切不合理的费和税，把合理的费全部纳入税的范畴，形成一个房地产税收总额，也采取每年向房产业主收1/50的做法，并且把这个税率作为全部建成区房产的统一资产税标准。不管新房旧房都应该按资产现值以此税率缴纳资产税。

　　第三，在新政策实施之后，租、税、费、价合一的旧商品房即使保本销售，恐怕大都卖不动。这是政府政策变化给开发商带来的问题，政府应该在合理的范围内帮他们解套，但必须按市场经济自愿原则。

　　第四，租售并举、以租为主。政府要有一个明确的预期，在工资制度上要为此创造条件。如住宅补贴、住宅公积金制度是以卖为主方针的产物，改革后应该废除。在制定最低工资标准的时候，应把最低房租含量考虑进去。这个最低房租含量要能租得起政府廉租房。在我国目前城市居民中有10%左右的人口应该租住政府廉租房。

　　刘福垣说，政府只要理顺了流通分配关系，确保政府廉租房的供应，房租、房价、工资都让市场去调节，一切都会走上正轨。目前的混乱困境是市场和政府两股力量碰撞的结果。一旦政府冷静下来，到位而不越位，就可以纲举目张，以四两拨千斤的宏观调控措施使房地产业快速健康发展。