本报记者陈雪根

　　北京的商住楼在骂声中长大成人，但作为主要当事人的潘石屹一直没有公开做过正面辩护，在不久前《地产观察》主办的“场所精神与特色商务楼论坛”上，潘石屹首次开口说话，同时，即将在CBD推出商住项目的“新华远”任志强也不避嫌疑，同潘站在一起，为商住项目激情辩护。

　　都是金融政策惹的祸？

　　“新华远”任志强认为，写字楼是租还是卖与金融政策有两方面的关系：一方面，如果建筑商盖楼用于出租，现行的金融政策是把建筑物按照三种方式进行评估以后形成一个价格，以此为基础打七折或者五折向银行抵押贷款，这种方式让任何一个发展商失去贷款积极性。而国外企业是用现金流的方式来进行抵押贷款的，如果签了一个大的客户或者不可撤销的15年租约的话，发展商可从银行得到1∶5或者1∶2的钱，这样不仅楼可以保留下来，而且还可以开发新的物业。

　　同时，国外的会计没有折旧一说，而我们按二三十年折旧。西方会计收入直接算利润，只要这个楼在，投资就永远在。中国的财务制度也好，金融资本也好，出发点是折旧完了这个楼可以拆了重建，国外的制度基础是建筑的永久性。这就是金融体制、会计制度和其它制度不配套造成发展商无法留下写字楼用于出租的原因。

　　国家目前鼓励个人消费贷款，而不鼓励生产投资贷款。认为中国目前的居住问题更大，所以以低息按揭的方式鼓励老百姓先解决住房问题。不鼓励投资，不鼓励做办公楼，做办公楼就只给三成四成五成按揭，住宅就可以八成。如果小企业买房按流动资金贷款，就不能享受按揭的优惠。这样开发商就只能说其项目不是办公楼，批的是住宅，消费者花多一点的钱有70年的使用权当然比花同样的钱只用50年好，所以商住一定比办公楼卖得好；其次，凡是商住允许“住”的，银行就给你按揭；按办公楼算的，就不给你七成按揭。中国的金融政策也好，土地政策也好，法规政策也好，逼着你不得不想一些办法，让购买者获得最大的实惠而获得最终租金。

　　很多条件决定了可能会有更多的小企业不愿意租而愿意买房屋，但企业不会长期或者永久在一个地方生存，或者财务制度允许租但是不能买，在很多国家是有限制的，比如说保险公司规定固定资产投资不能超过50%，而国内没有这样的问题，所以小公司更多的用20%的按揭买房，节省更多租金来正常经营。所有付的按揭都等于是租金，但内部运营过程中没有租金，而最后得到了固定资产。

　　房地产开发商要有三个突破

　　SOH O中国的潘石屹认为，北京目前商住楼流行是有历史渊源的。1990年5月份国务院出台了55号令，即《中华人民共和国国有城镇土地出让转让的暂行规定》，这才有了房地产。1992年10月份，北京市政府下文贯彻执行国务院55号令，从这时起北京才有了房地产。可是到了1993年的6月份，沿海开放城市房地产有泡沫了，北京的房地产刚从娘肚子里边出来，就与沿海城市一起享受了同样的宏观调控待遇。首先限制的

　　就是商场、写字楼的建设。以国贸一期写字楼的租金为例，因为宏观调控，没有别的供应了，所以从40美金，最后上升到120美金。从那时直到现在，商业写字楼基本上还是在宏观调控的范围之内，开发贷款、税费、按揭贷款限制等各方面的政策没有任何改变，这就造成北京的写字楼市场租金非常高。

　　没有写字楼怎么办？就跑到住宅里面去。任何一个房地产市场都需要和资本市场金融市场结合，但结合的方式是不一样的。中国最大的结合方式是按揭贷款。可是对写字楼的按揭贷款，在目前为止基本上是不可能的，所以就出现了商住这样不合理的局面。

　　像北京这样的经济热点区域，只做住宅，不做写字楼，区域经济是非常危险的。因为住宅可能会带来消费，但大量的税收是没有的。如果积极鼓励发展写字楼，像CBD这样的区域，会产生大量的税收，可能一间房子里面签一份合同，整个的营业税、所得税量就会非常大。区域能不能很好地发展，有没有足够的税源是一个非常大的关键问题。

　　最大的一个问题是我们今天在做产品的过程中，能不能解放思想，突破现在的规划范围、突破现在的法律、突破现在中央银行的货币政策，能不能由我们房地产发展商代表市场要求，向他们提出一套更合理的东西。以后界限模糊化了，你根本不知道什么是仓库，什么是工厂，甚至可能不知道什么是商场，可能商场就在仓库里面。在社会大变迁面前，房地产发展商适应这样的变迁去做。同样，我们落后的规定、金融政策、法律也要跟着调整。房地产发展商建的房子也许不知道5年以后应该怎么做，唯一的可能就是把灵活性和可能性留给明天。