孟坚

　　“小康不小康，关键看住房。”在未来进入全面小康社会时，人们的居住状况应是一项十分重要的指标。有人预测，在本世纪的前10年里，我国城市居民奔小康体现在住房上主要是居住面积的增加，而在后10年中则体现在居住品质的提高。

　　1991年，国家统计局会同其它12个部委，共同制定了小康社会的16项基本经济生活指标，其中人均住房使用面积为12平方米。这一指标在上世纪末已经达到并超过。到2000年底，我国城镇居民人均住房建筑面积，大致为20平方米，折合使用面积约15平方米左右。因此，到2020年的小康显然是一个更高层次的概念。

　　经济学家厉以宁认为，小康的概念是发展的，经济学从来不对小康下准确的定义。比如，今天家庭有一套两居室或三居室，有彩电、冰箱叫小康，5年以后，家里有汽车叫小康，再过5年，有第二套住宅才叫小康。

　　中国建筑学会理事长宋春华(曾任建设部副部长)，将未来的城市居民住房状态称为后小康居住模式。这一居住模式的特点表现为，前10年是居住面积的增长，后10年是居住品质的提高。其大致进程是这样：到2005年，我国城市核心家庭如以平均3.16人计算，人均拥有建筑面积达22平方米，每户建筑面积大约为70平方米(69.5平方米)。到2010年，城市人均住房面积为25平方米，户均面积大致是80平方米。在达到这一住房指标后，新建住房增幅有可能放缓，住宅产业将由增量型的发展转向存量型的发展。

　　在经济比较发达的德国，从增量发展开始转向存量发展大约在1987年，其标志是首次出现用于住宅维修、改造的资金投入要大于新建住宅的资金投入。从另外一些发达国家的住房状况看，住宅面积平均超过了100平方米，但到了110-120平方米后户均面积就不再上升，相反还倒退回来，退回到80-100平方米。由此推测，在80到100平方米的这个区间，是比较经济、合理、适用的套型。

　　世界银行的统计资料表明，当一个国家人均GDP达到1500美元以上，其住宅建设也将达到峰值。那么，到了2010年我国人均GDP按翻一番测算，也将达到1500-1600美元这一区间，因此，在今后将近10年的时间内，我国住宅建设增长还会比较猛。

　　那么，当住房达到一定面积后的小康住宅是什么样呢？国家建设部曾制定公布过小康住宅的十大标准，其定位的宗旨是“科技先导，适度超前”。具体地说，小康住宅应具有以下特征：

　　一、住宅套型面积稍大，配置合理。有较大的起居、炊事、卫生、贮存空间。二、平面布局设计合理，体现食寝分离、居寝分离的原则，并为住房留有装修改造的余地。三、房间采光充足，通风良好，隔音效果和照明水平在现有国内基础标准上提高1-2个等级。四、合理配置成套厨房设备，改善排烟、排油条件，冰箱入厨。五、合理分隔卫生空间，减少便溺、洗浴、化妆、洗脸的相互干扰。六、管道集中，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、闭路电视、空调专用线路。七、设置斗门，方便更衣换鞋；展宽阳台，提供室外休息场所；合理设计过渡空间。八、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪音综合治理，道路交通组织合理，社区服务设施配套。九、垃圾处理袋装化，自行车就近入库，预留汽车停车位。十、社区内绿化好，景色宜人，体现出节能、节地特点，有利于保护生态环境。

　　后小康时期住房除了有以上比较具象的特征外，它的运行机制将更多地贴近市场，住房买卖不仅是消费行为，还是一种经营性投资行为。

　　此外，在提升住房品质的同时还要加强住房的保障性，进一步完善廉租住房的供应体系，帮助社会弱势群体解决人居问题。