晨报深圳专电(特派记者莫春)房地产市场是否出现了过热，是近来引起广泛讨论和普遍关注的市场热点问题。昨天上午，在深圳住交会的“住宅金融论坛”上，中国房地产协会会长杨慎提出了最新观点：到2020年，我国的房地产业仍处于上升期，如果控制和管理得当，不会出现过热，但要谨防四大“炎症”导致房地产过热。

　　杨慎分析说，尽管我国房地产市场总体没有过热，但要谨防过热，应注意四个问题： 一是空置率上升。房地产的需求已经从跨越式过渡到持续发展阶段，也就是说，从几年前人们急需改善住房条件变成对住房有更高要求，导致需求的增速减缓。以前商品房的销售率能够达到80%左右，现在销售率有所降低，造成积压。目前，全国空置房面积达到1.25亿平方米，空置率为19%，超过了国际“警戒线”(空置率10%至15%)。

　　二是房地产信贷质量有所降低。房地产企业大部分资金是靠银行贷款周转，目前房地产企业平均资产负债率是72%，最高达到94%。截至2002年10月，个人住房贷款的总规模为7500亿元，银行贷给开发商的开发贷款总额为2000亿元，加起来有一万亿元。如此庞大的资金，如果信贷质量降低将直接影响银行的资金安全。

　　三是房价上涨有不正常的因素。从全国看，今年土地价格出现了猛涨的势头，在一定程度上带来房价的上升。一些企业盲目地高价买地，开发出来的产品超过了消费者的经济承受能力，房子卖不掉，势必造成积压。因此，要重视由于土地价格上涨过快带来的负面效应。

　　四是居民开始投资房地产。很多人现在开始买第二套住房用于出租，有关统计表明，目前我国有6.6%的人拥有第二套住房，但实际上这个数字可能要达到15%。买房后出租是一种投资行为，比如一套60平方米的房子，每月租金可达1500元，但偿还银行的按揭贷款只需1000元，很多人看好它的收益。这种投资行为本身无可非议，但是有一定的金融风险，如果房子租不出去，偿还银行的贷款就会成问题。