近期，广东房地产一些数字引起了人们的不安：如广州市今年上半年新增商品房空置面积596.67万平方米，较去年同比增长了6.97%。于是就有人惊呼“广州房地产大厦将倾”，“楼市泡沫将破”。对此，广州房地产界人士基本持否定态度，而一些经济学家则认为房地产业主要还是“结构失衡”。

　　---建楼热：预售房增加成交量下降

　　开发商以30%的投资增长率在攻城略地，而消费者的购买量却比去年下降了18%，今年广州的楼市就在“难卖”与“迅猛开发”中走过了前三个季度。

　　记者从市国土房管局了解到，今年1～9月，广州市共批准预售商品房面积为651万平方米，房屋成交面积为634万平方米，较去年同期分别上涨了38.51%和6.02%；原8区的商品房成交面积仅为394万平方米，较去年同比下降了2.96%，而这8区批准预售房面积却比去年增加了42.05%，达到了402万平方米。

　　今年以来，广州楼市就没有大热过，即使是在“五一”、“十一”这样的黄金周，除了个别楼盘外，绝大多数楼盘的销售不太理想。即使是这样，据市国土房管局的数据显示，前三季度，广州市共批准预售商品房项目331个；考虑到“十一”黄金周的可能出现的购房热潮，市房管局仅9月份就批准的预售商品房项目达63个，可销售面积132万平方米。

　　因此有业内人士指出，广州房地产投资额与实际销售之间的差距进一步拉大，将迫使市场作出相应的调整。

　　---空置多：单凭数量不能说明有泡沫

　　据广州市建委的有关统计数据显示，去年广州市商品房空置率就已达40%，今年1～6月份又新增空置面积596.67万平方米，较去年同比增长了6.97%。其中空置住宅351.27万平方米，同比增长1.07%；空置商业用房124.56万平方米，比上年同期增长5.56%。

　　广州楼市的空置率的确在逐年升高，已远高于国际公认10%的警戒线。但广州楼市的价格在下降中还基本保持了平稳。由于供大于求，今年上半年广州房价比去年同期下降了2.5%。到第三季度，房价同比下降1.1%，房地产租赁价格同比下降0.6%，但多层住宅、高层住宅和商铺的房价较上半年还有所回升。因此目前谈房地产泡沫还“名不副实”，因为广州并未出现房价飞涨，地价哄高的现象，房价还能反映市场的真实需求。

　　有专家认为，商品房空置时间在一年以内，可视为合理空置，空置超过一年才有积淀为不良资产的隐患。按照广州楼市的销售规律，年底将是售楼和交楼的高峰期。有数据表明，从“十一”黄金周到明年春节前，广州市将有70多个楼盘，2万多套的新楼交付使用，加上现楼销售和二手房，广州年底将接近有3万房屋收楼入住。

　　一位从事房屋中介工作的业内人士指出，房屋的空置量并不能说明房地产有“泡沫”。该人士表示，房屋的空置要从一段时间去看，去年空置的也许今年就卖出去了，今年空置的如果能在未来一段时间内被市场吸收，就不能说这是“泡沫”。广州目前虽然有不少空置房，但广州发展房地产这么多年，难免会积累下一些空置房，这也是正常的，现在这个问题突出来了，就要开发商在销售上作出合理的调整。

　　---解决方案：让中等收入家庭买得起

　　其实，房地产开发的持续高温和空置房的增多，并不表示广州的房屋需求已经达到了饱和，或者已经孕育了“泡沫”。广州房地产商目前要做的就是开拓和扩大买方市场。调整产品的供应，从满足消费者的需求入手。有专家认为，如今的房地产市场不再是开发商建什么楼，市民就买什么楼，而是要由消费者需求来决定生产，由销售来拉动生产。空置房的增加，售房压力的加大，使得买方市场突出。

　　面对目前广州房地产开发商普遍采取的低价策略，以及“一口价送装修”等各种优惠和让利，一位从外地来广州打工的李先生说，他准备买楼已经两年了，但他直觉得“只要稍微好一点的地段，房价就高，如果能降一点早就买了”。

　　在市统计局最近公布的一项调查结果中，广州1万户被调查的家庭中有692户计划买房，而这692户家庭中有80%以上考虑购买4500元每平方米的中低档房屋。这也就表明中低价位的房屋将是未来需求的主流。广州房地产行业如果要保持现在的发展热度，就要调整产品供应结构，让中等收入家庭买得起房子。(来源：信息时报 作者：杨升华)