特约记者顾扬发自上海

　　空置面积骤减

　　记者从上海房地产交易中心和上海市统计局获得了两组数据：

　　2002年前三季度商品房批准预售面积比去年同期增加80.4%，而商品房预售与去年同期比较，增加了45.1%。预售增长虽有放缓，但商品房批准预售面积和实际预售面积之比仍达到1∶1.009。

　　据上海市房地产交易中心负责人称。上海房地产市场处于“求略大于供，供求基本平衡”的状态；房价自1999年末上海房价回暖以来，连续第9个季度上涨。说明上海房产市场正处于较繁荣的阶段。

　　另据基强联行投资管理(中国)有限公司的总经理陈基强介绍，到2002年上半年末，上海空置商品房已经由1999年的最高峰1297.41万平方米降到869.51万平方米，比高峰时减少了427.9万平方米；其中，住宅空置面积482.03万平方米，同比减少了15.6%，应该说情况还是比较乐观的。

　　稳定增长事出有因

　　上海市政府发展研究中心的陈群民博士称，北京、广州商品房的供给远远大于需求。由于北京市单位集团购房的情况较为普遍，居民住房情况一直良好，本身需求潜力不大；加上去年北京“奥运”概念的刺激使得大量资金涌入房产市场，造成商品房供应过剩。

　　谈到上海房产市场能保持稳定增长的原因，陈群民指出，上海连续几年GDP增长超过10%，宏观经济的利好是支撑消费者信心和购买力的主要因素；从房地产需求来看，上海人口基数大，而居民居住状况一直不理想，本市居民改善居住环境的需求较其他城市更为强烈。这几年港澳台地区人士及浙江、江苏等地的省外人士，纷纷来沪投资置业。再从市场成熟度来看，目前上海的房产商投资开发更趋于理性化，房产项目的定位更趋多元化。

　　新情况值得关注

　　但是，陈群民还指出，上海房地产市场虽长期整体向好，但短期内有合理调整的需求，新出现的几个情况应得到各界的关注。

　　陈群民说道，上海房地产价格从1999年底已经止跌回升，目前持续增长近3年，根据变动周期，1-2年后房地产价格有可能出现周期性的回调。另外，目前上海的房价与家庭收入比已达到了8.9，虽低于北京、广州的11，但已经高于世界银行合理房价的标准：3-6。而且，整个房产市场中存在着风险性因素，如房地产投资增长高于GDP和居民收入的增长水平；供给结构不合理，高价房所占比例过多；外地人士购房比例偏高，投资性购房比例偏大等。

　　业内专家普遍认为，在北京、广州等城市房产市场开始走向不景气的情况下，上海的房产市场应该说，虽将有小小波澜，但属合理范围之内，不会对长期良好健康的发展造成不良影响。

　　国家统计局最新测算的全国房地产开发业景气指数结果表明：9月份，“国房景气指数”为104.97，与去年同期相比减少0.88点，比今年8月份增加0.51点，为今年以来的最高值。尽管如此，有关商品房空置面积的分类指数却让人捏把汗。

　　9月份，商品房空置面积分类指数为92.90点，比去年同期上升4.32点，比8月份下降1.19点。1-9月份，全国商品房空置面积同比增长10.6%，比去年同期增加9.7个百分点，也高于一季度增长4.7%和上半年增长9.2%的水平。

　　另外，国家统计局公布的“8月份国房指数”显示，前8个月全国商品房空置增长14.1%，占压资金2500亿元，居各行业不良资产之首。

　　央行第三季度货币政策执行报告中也对房地产价格上涨和空置面积增加的潜在风险表示出了相当的关注。

　　近日，北京、广州楼市又报出惊人数字：北京、广州商品房空置率分别已达20%，40%，远高于国际公认的3%-10%的合理水平。

　　万科董事长王石日前在华盛顿接受媒体采访时说，与美、日等发达国家的房地产业相比，中国房地产业还不太成熟，生产方式的落后、房地产企业超负荷运转。

　　如何解决商品房空置面积问题，高空置率会不会影响产业发展，已成为业界关注的焦点。而上海、广州、北京的楼市是焦点中的焦点，解读这三地商品房高空置率无疑将对促进全国房地产业稳定发展大有裨益。