本报记者 曹盛洁 北京报道

　　从今年7月起，北京土地开始采用公开招标、拍卖的方式，房产市场走向规范。

　　和黄走上层路线、做政府公关的优势还能持续多久？尽管东方广场一直在赔，位于朝阳东坝的大盘也一直悬而未决，但所有这一切并未能阻挡长和系在京快速扩张的步伐，日前 ，李嘉诚在北京又有新的大动作。

　　10月30日，在第六届京港经济合作研讨洽谈会上，和记黄埔(HK 0013)旗下的和记黄埔地产(北京)宣布，将斥资30亿人民币投资北京朝阳区姚家园项目。

　　资金仍未到位

　　“姚家园项目总投资为30亿元，在这个项目中和黄将占大部分股权。”和黄地产(北京)副总经理陈敏在出席洽谈会签约仪式后说。陈敏还介绍，姚家园整个项目建筑面积为40万平方米，分3至4期发展，将兴建超过3000个住宅单位，计划在今年年底或明年年初动工。

　　此次和黄斥巨资开发的姚家园项目位于北京朝阳区平房乡姚家园村，介于东四环和五环之间。朝阳区建委一位不愿透露姓名的人士告诉记者，和黄地产在两三年之前就开始与朝阳建委和平房乡政府频繁接触，比东坝项目谈得还要早，其实在半年前这件事就已经基本敲定了。

　　今年6月，和黄中国事务总经理谭健旭接受香港媒体采访印证了这一说法。谭表示，明年将是和黄在内地的售楼高峰期，初步估算将推售的单位总数达4?000至5?000个。预计明年将推出的住宅或商住项目分布于七个城市，其中包括北京的姚家园项目。可见，此项目早已被和黄视为“囊中之物”。

　　据平房乡政府一位乡领导介绍，这个项目的具体名称为姚家园小区，一期工程为经济适用房，目前已经开始建设，建成后每平方米售价在3800-4000元左右。二期将建成低密度的中档住宅，售价定在每平米5000-8000元之间。一级土地开发由平房乡自己的开发公司负责，和黄将从二期工程介入。而且，姚家园除了该小区之外已经没有其他的大块土地。

　　尽管已经签下协议，但一向低调的和黄地产对姚家园项目还是三缄其口。不过，记者从其他可靠的渠道得知，和黄盘下姚家园40万平方米的土地用了7亿人民币左右。

　　“和黄和我们的合作没有产权，政策目前就是这么规定的，所以和黄一直处于矛盾当中，迟迟下不了决心。现在虽然签了合同，但是资金还没有到位。”平房乡政府的领导无奈地说，“这成了我们合作中最大的难题，事情的进展关键还要看和黄那方面怎么做。”当记者追问资金何时才能到位时，这位乡领导表示：“还得等着，目前还不好说。”

　　这位乡领导甚至认为，和黄在此次合作过程中状态并不好。“那边资金周转有些困难，导致姚家园项目的运作到现在也没有进入实质阶段。”

　　东坝项目仍在洽谈

　　和黄地产似乎对北京东四环、东五环这个称为“CBD后花园”的位置格外青睐。去年9月，和黄与朝阳区签署意向协议，准备斥100亿人民币巨资开发东坝5000亩的超大盘。借李嘉诚的“超常人气”，东坝几乎在一夜之间变得备受瞩目。不过，在此后一年多时间里，除了这一纸意向书之外，有关和黄进军东坝的一切仿佛石沉大海，杳无音讯。业内人士纷纷猜测，传言四起。甚至有业内人士认为因为在土地价格上难以达成一致，和黄早已出局，这块土地已经划拨给本土开发商天鸿集团。

　　“天鸿集团盘下的2000亩地是单独立项的，与和黄不存在你争我夺，这本来就是两码事。”东坝边缘集团副总经理杜连生告诉记者，“和黄并没有撤，还在与我们保持接触。目前东坝地区的委托设计方案刚出台，但是整体规划还没有批下来，估计还要三四个月的时间。”

　　“东坝项目仍在商谈中，和黄并没有最终放弃。”和黄地产副董事总经理徐建东此前在接受香港媒体采访时也做了同样的表示。

　　同投资位于黄金地段的东方广场不同，在京城一度陷入沉寂的和黄地产这次将目光转向了京郊的住宅市场。据华润置地董事郭钧分析，李嘉诚不再选择高档写字楼及商用楼而瞄准住宅市场，可能是出于对投资风险的把握，李在香港做得最成功的就是住宅项目。而且，长和系在北京直接投资的项目比较少，一般是通过代理公司来做。

　　1993年起开始建设、总投资达20亿美元的东方广场，虽然当时被称为长安街最大的违规建筑，最后不得不拦腰截断，变成了现在这样又矮又胖的样子，却并不妨碍其成为李嘉诚内地房产业务的标志。

　　这个用钱堆起来的广场效益不佳，一直处于亏损状态，这在业内早已不是什么秘密。郭钧认为，东方广场是90年代初泡沫经济背景下投资的产物，不过，对于拥有雄厚资金的长和系来说，20亿美元可能只是杯水车薪。

　　其实，和黄能够取得东方广场的项目在很大程度上依赖于与政府的良好关系。但是从今年7月起，北京土地开始采用公开招标、拍卖的方式，房产市场走向规范。“李嘉诚以前走上层路线、做政府公关的优势现在已经不是很明显了。目前在拿地方面，大家基本是站在同一个起跑线上。”一位业内人士对记者说。港资地产巨鳄京城失落？

　　近几年，受香港经济不景气的影响，港资地产巨头纷纷转战内地房地产市场，长和系、新世界中国、新鸿基地产、恒基中国等在内地楼市的新一轮“圈地热”已悄然兴起。

　　和黄地产作为“李超人”进军内地房地产市场的旗舰，在内地持有的土地储备超过了400万平方米，足够未来六到七年发展之用。而新世界中国、恒基中国及新鸿基地产三家加起来在内地持有土地储备已高达2200万平方米。

　　香港地产商纷纷在内地缜密地规划着自己的版图，仅雄心勃勃的和黄及它的兄弟长实集团就已在广州、深圳、珠海、重庆、上海、青岛、北京等八个城市安营扎寨，与当地地产商争夺市场份额。而新世界集团对内地地产的投资也毫不示弱，在未来3年，新世界中国将动用巨额资金投入到广州、上海等地的9个项目中，主要用于兴建高级酒店、公寓、涉外办公楼及外资内销房。

　　北京作为首都，是香港地产大亨投资的重镇。去年以来，京城楼市迎来了外资介入的第二次浪潮，与第一次浪潮不同的是，此番境外地产大鳄纷纷专注于京城住宅市场的开发，而更多的境外来客将寻求合作伙伴，以投资商的面目出现，这也是迅速实现本土化战略，从而规避风险的有效方法。据统计，目前港商在北京投资的房地产建设项目总数已达400余个。

　　陈敏在不久前的京港洽谈会上表示，由于看好北京房地产前景，和黄将加大在北京投资房地产的力度，除了姚家园项目以外，现有数个项目正在洽谈当中。

　　但是，很多北京本土的地产商对此都不以为然。一位知名的房产开发商告诉记者，新世界、恒基中国等集团的表现实在差强人意，他们投资的一些住宅、物业都在赔钱，如新东安市场等等。虽然他们的整体实力不是本土企业所能比的，但是在很多项目上国内资金的行动都比他们更大。这位人士甚至语出惊人：香港正逐渐走向衰落，也许在不久的将来，香港会成为“落伍”的代名词，所以在心理上内地地产企业更占据优势。

　　北京奥林匹克花园总经理张亚夫在接受媒体采访时也表示，和黄虽然在香港取得成功，但他们不了解北京市场，不熟悉北京人的生活习惯和居住观念。看看新世界等香港开发商在内地做的楼就可以知道，他们很可能水土不服。我们不怕李嘉诚，因为我们是先进入者。

　　虽然港商在投资每一个项目时都吸引了比本土开发商更多的“眼球”，但是他们做的一些项目规模并不大，此次和黄投资的北京姚家园小区就是一个例子。“和黄对姚家园的介入不会对该地区的房价有什么影响。”华润置地董事郭均分析，“这个项目会维持在一个合理的利润之内。天鸿集团在朝阳区东风乡建的东润枫景与和黄在姚家园的项目有很多的相似之处，目前，这种规模的项目有很多。”操作类似资金规模的企业并不鲜见，如华润、万科、万通等。

　　看样子，不管是“北伐”还是“东征”，港资地产巨头要想和在香港投资一样，取得丰厚的利润，还需要走很长的一段路。