慧丰

　　中国人民银行货币政策分析小组近日发表《2002年第三季度货币政策执行报告》称，中国房地产业快速发展，但房地产价格上涨、空置面积增加的潜在风险值得关注。商业银行在支持房地产业发展的同时，要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现。

　　房地产泡沫的标志之一就是大量商品房空置面积的出现。据统计，1—8月全国商品房空置面积同比增长14.1%，增幅比去年同期增加13.2个百分点。其中，空置一年以上商品房面积为4397万平方米，同比增长11.5%。而房产价格也日益升高，在去年房屋销售价格同比上涨2.2%的基础上，今年上半年又同比上涨3.6%。

　　基于这个原因，甚至有人认为要防止1992年房地产过热情况的再现，在出现泡沫时采取严控措施是必然之举。但是笔者认为更重要的任务应是认真反思，为什么中国会再次出现房地产泡沫，或者是泡沫苗头？

　　中国的房地产市场，并不只是房地产开发商个人或者市场的事情，由于房地产业产业关联度高，在支撑一个地方经济增长方面具有重要作用，因此，房地产业在很大程度上还是一种政府行为。而各级政府也确实都把房地产业看作一项发展本地经济的重要举措，尤其是在消费增长相对迟缓的情况下。

　　以广东为例，“九五”期间，广东全省城镇完成住宅投资2776亿元，占全省固定资产投资总额20.5%。这样大的投资自然拉动了地方经济增长。同时，使地方政府大受其益。据悉，仅广州市国土房管部门一年便上缴达50亿元！

　　地方政府的支持固然推动了房地产事业的繁荣，但房地产要真正发展，最重要的因素还是资金。有人说，中国的房地产商百分之百地靠银行的资金在运作或许有点夸大其辞，但一个房地产开发商如果没有银行资金的支持肯定将停止运转恐怕就所言非虚。

　　从历次整顿房地产市场秩序来看，银行资金一直是房地产开发的主要资金来源，而据有关专家的测算看，截止到目前，中国金融机构用于房地产开发和个人住房的贷款余额，估计已占全部金融机构贷款的10%左右，而且增长势头并不稍减。

　　房地产开发商从银行取得资金并不能引起任何非议，但是如果这种贷款支持失去了严格的审控而“过热”，从而使资金链面临断裂危险时就不能不引起人们的重视。在其它行业贷款前景并不明朗的情况下，房地产业几乎就成了金融业的“黄金稻草”。有银行不断推出各种创新的房地产贷款品种，以争得更多的市场份额。如有银行推出个人住房加按揭业务，实行二次抵押贷款。更有甚者，假按揭在有些地方日益盛行，银行也是对此“睁一只眼闭一只眼”。

　　如果房地产业总是良性循环，那么就是“皆大欢喜”，但如果一旦出现商品房销售呆滞，空置率过高，那么银行、房地产甚至整个经济就要受到很大冲击。而事实上，在一些省市城区确实已经出现了这种苗头。

　　在房地产开发中，最主要的力量就是房地产开发商。驱使他们产生高昂开发热情的就是该行业的高额利润率。有资料认为，国外的房地产商的行业利润尚不到5%，可中国的房地产商利润，他们自己公开承认的是15%，但有业内人士说绝对超过30%！其实，看看各种媒体铺天盖地的房产广告也大致略见一斑。

　　对于这种高利润的行业，自然吸引了众多的公司“争而食之”，一批业外企业纷纷抢滩房地产。饲料大王四川希望集团、联想集团都是大手笔，均宣布斥30亿元巨资投向房地产。大批上市公司也竞相向房地产业进军，甚至有上市公司干脆将整体业务转向房地产。

　　房地产业内企业的增多虽然加剧了房地产开发楼盘的增多，但这还不足以形成中国房地产市场的过热或泡沫。各房地产开发商大都“贪大求洋”，重视豪宅建设，因而形成中国的房地产市场泡沫很大程度上是“结构”泡沫，有意愿买房的家庭和个人不在少数，偏重豪华高档造成房地产市场的不平衡发展，从而造成一方面新开工楼盘大幅增长，房屋空置率上升，但另一方面随着城市化程度的提高，市场需求也在不断增长。

　　从中国经济发展来看，房地产业无疑仍然要成为重要的产业，但关键的问题是如何使操作更加市场化，资金来源更加规范化，产品结构更加多样化。