广州去年仅30家赢利，空置率高达40％

　　数字危言

　　广州有1318家登记在册的房地产公司，2001年有1288家亏损，仅30家赢利广州房地产业2001年完成开发投资387.02亿元，但全行业实现利润仅8.82亿元，整体赢利水平不足2.3％ ，远远低于社会全行业的平均利润率2002年中报显示，到2002年8月底，已公布中报的22家房地产上市公司的平均每股收益为0.064元，大大低于深沪两市已公布中报的600家上市公司的平均每股收益0.107元广州的商品房空置率在2001年就已高达40％。

　　有关空置率

　　空置率在5％-10％之间为合理区。商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展。

　　空置率在10％-20％之间为空置危险区，已进入红灯区。要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行。

　　空置率在20％以上为商品房严重积压区。国家必须采取一系列措施，甚至是强制措施，以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间，否则将给国民经济，特别是房地产业的发展，带来一系列的严重问题。

　　泡沫是怎样吹成的？

　　每次泡沫都有三个阶段。在第一阶段，每个人都尖叫“便宜”；在接下来的阶段：投资者在下单之前咬着指甲自言自语“不贵”；在最后阶段，错过了早期上涨阶段的人们会嘟哝着“不便宜，但还有上涨空间”而带着他们有限资金匆忙杀入。

　　“房地产市场价格在经过一段异常膨胀后，开始下跌、破灭；由于房地产价格陡降，造成有房地产金融业务的银行出现呆、坏账，银行体系运转失灵；最后，汇率机制被破坏，整个国民经济陷入困境。在这个过程中前一时期过量的房地产投资(投机)给以后的金融危机埋下了定时炸弹。”摩根士丹利有限公司董事总经理谢国忠这样形象地描述：“这是亚洲金融危机时的真实写照。”

　　“热开发”遭遇“冷购买”

　　广州商品房预售价已连续五年一路阴跌

　　朱镕基总理在参加柬埔寨召开的东盟自由贸易区会议上，谈到中国经济增长速度时认为，今年国内房地产发展速度过快，房地产市场存在泡沫现象。这一观点引起业内人士普遍关注。

　　有业内人士惊呼，近年的房地产发展过热，是否会导致1993年的“泡沫悲剧”重演，最终引致房地产业的“大地震”。

　　预售价一路阴跌

　　昨天，记者获得这样一串令人不安的数字：今年上半年，广东全省商品房竣工面积高出销售面积100万平方米，在建商品房面积已接近1亿平方米，高于去年全年销售面积的4倍，其中广州市在建商品房面积3616万平方米，是去年全年销售面积的6倍。广东省建行今年要清理的坏账接近800亿元，其中80％与房地产有关。

　　商品房的售价也绝非许多媒体所说的“稳中有升”，而是“节节败退”。今年上半年，广州的商品房预售均价为4439／平方米，比上年同期下降6.57％，已连续五年一路阴跌。

　　空置率与房价下滑导致房地产企业业绩大滑坡。记者从一地产论坛上获悉，广州市有1318家登记在册的房地产公司，2001年就有1288家亏损，仅30家盈利，盈利面只有2.2％。有业内人士惊呼，房地产业的“寒冬”已经来临。

　　房地产业“寒冬”来临？

　　中国房地产协会会长杨慎认为，在表面繁荣的背后，中国房地产实际上已出现局部地区过热的现象。按国际经验，当空置率达到10％的时候就应当对房地产业发出红灯警告，而目前广东省空置率远远不止这个数。

　　据统计，目前广东省空置房面积达2000万平方米，占全国空置房总量的20％。

　　其中，广州商品房空置率2001年为40％，今年上半年又新增598.67万平方米，同比增长6.97％，商品房严重供大于求。

　　另外，一些地方的房地产业发展的规模与速度，已经超过了当地居民可支配收入平均水平及平均增长速度，区域性的房地产泡沫已经出现。现在购房者普遍反映城市房价太高了，如北京房价同收入之比达22-23?1，远远高出国际上4-6?1的标准；上海房价也高于年均收入十几倍。在上海，去年40万元一亩的地价，今年转手卖到80万元；4000元以下的楼盘越来越少，8000元以上的楼盘越来越多。

　　开发热下的局部泡沫

　　有专家认为，这次房地产“泡沫”与1993年我国房地产泡沫不同，当时是由经济过热造成金融热，再传递到房地产。这次房地产热则是：2000年底我国住房制度改革加快，停止福利分房，一直被压抑下来的个人对商品房的需求一下被释放出来，在经济没有出现过热、没有出现泡沫的情况下导致的。广州某房地产开发商认为，广东目前房地产的泡沫情况还不算很严重，只是开发热下的局部泡沫。

　　如何限制部分地区过热现象，杨慎提出三点建议，一是通过土地公开招投标方式，从土地源头控制开发规模；二是国家银行贷款要适度从紧；三是强化市场管理，提高开发质量水平。

　　据了解，政府部门对地产泡沫已经有了充分认识。近日，央行已经出台新的房地产开发贷款文件，规定对自有资金不足、行为不规范的房地产企业新开工的项目禁发贷款。

　　一个排队买房的真实故事

　　目前楼市到底算不算“过热”，是媒体最近谈论的热点之一。经常听到上海某处房产排队抢购的消息，似乎“过了这村就没这店”。《人民日报》华东新闻记者最近“隐身”于排队购房者的“长龙”之中……

　　时间：10月27日至11月2日

　　地点：上海某售楼现场

　　购房者：已排队7天6夜的人们

　　11月2日上午10时，上海黄浦区一新楼开盘现场，排队买房的队伍从售楼处蜿蜒至几十米外。焦急、兴奋、无奈……买房人脸上的表情应有尽有，但掩饰不住他们的疲惫样子，有人为了买房竟然已经连续排了7天6夜的队了，恐怕也算破纪录了。

　　据了解，此处房产临近黄浦江边，房子还未开建就为买房者所看好。10月28日上午9时，售楼处发售了VIP卡，2万元一张，有卡者才有资格买房。

　　为了能买到VIP卡，不少人27日一大早就开始排队了，到28日上午发售时，最多时有两三百人。最终，房产商总共发售了150多张VIP卡。

　　开盘当日，排上队买到房的人也并不轻松。原来，根据房产商的规定，排队进入售楼处的买房者每人只有3分钟的选房时间，超过时间就失去优先挑房的权利。许多买房人在排队的时候就抓紧时间研究房源，还要时刻注意自己相中的房子是否被前面的人挑走。结果，至中午无人排队时，还剩下20多套“鸡头鸡脚”的房源。

　　据记者观察，此次房产商推出的2幢26层楼房，共有200套左右，仅公开发售106套，而近100套楼层好朝向佳的房源已经没有了。看来，房源短缺这一说法并不能成立，房产商故意减少房源才是根本。而一次卖房要让购房者排两次队，之间相隔6天，甚至要购房者在3分钟内作出买房重大抉择，这实在有点不近情理。不知这是不是房产商有意为之，反正7天6夜的长队，确实提高了房产商的知名度。