记者/刘因

　　需求9500 万平方米

　　据社科院房地产研究中心做的《上海居住现状、人口增长与住宅建设适度规模研究》透露，“十五”期间，上海住宅的适度建设需求量在9500 万平方米左右。　

　　　由社科院张泓铭、顾建发、陈则明三位著名专家所做的分析显示：90年代后5年新住宅市场需求(出售＋出租)的增长率为1年减、4年增。其中，后两年增长率开始减速。未来，这一趋势将保持下去，即需求的绝对值还在增长，但是增长速度开始下降，甚至加速下降。理由是，以2000 年的需求1505 万平方米来讲，仅仅是指商品住宅，如果加上农村居民自建住宅，实际需求已经达到1700 多万平方米，2000 年全市包含非商品住宅的住宅竣工面积为1724 万平方米(肯定大于17万套)。如果以2000 年的“五普”人口1641 万人口计算，已经超过发达国家高峰时期的每千人10套实绩，住宅发展的速度和规模已经相当大了。可见，1999 年和2000 年商品住宅需求增长速度下降不是偶然的。因此，上海市的住宅发展大体上可以维持在发达国家的高峰水平，绝对量还会增长，但增长速度会下降。

　　根据以上分析，以稳健原则设定“十五”各年的商品住宅需求增长速度，每年以50％的比例均匀连续下降。计算结果为2001-2005 年，商品住宅需求已达9660 万平方米，从模型法得出的需求量也基本吻合。

　　这个需求量，是指对新建商品住宅的需求，要得出住宅建设的适度规模，还要考虑必要的空置因素。

　　上海新商品住宅的空置量经历了“少、多、少”三个阶段，目前处于较少的阶段(没有空置量是不可能的)，空置率大约为4％(新房空置面积约800万平方米/全部存量住房22200 万平方米)。如加上旧房(含二手房)空置量，估计全部住宅空置率为5％稍多，可能是较为理想的。既如此，将目前的空置量作为一个定量固定下来，“十五”上海住宅建设的适度规模就是预测的需求量，即9500 万平方米。

　　土地供给充裕

　　据资料分析，“十五”期间，上海房地产市场上的土地供给较为充裕。2001 年上海新增营业性项目土地出让面积达到了1050 万平方米，可建建筑面积1636 万平方米，而去年完成土地开发面积仅247万平方米。这就是说，2001 年出让土地中的绝大部分将在今后的2-3年中完成其开发任务。

　　2001 年上海完成旧房拆迁面积达到了536万平方米，拆迁腾出的土地也将进入市场成为开发对象。另外，“一城九镇”的开发，其新区规划用地面积就达到了几十平方公里，其中，纯居住用地的开发面积预计约为8平方公里。尽管以上的数据在统计中会有重复，但从总体讲，未来2-3年的土地供给将较充裕。

　　住宅更具品味

　　“十五”期间，随着住宅数量增多，住宅品质也不断升级。所谓社区品位，指的是除建筑环境本身以外，发展商为业主努力营造的一种生活方式，一种文化个性。它区别于有形的硬件，而是通过精心的规划与安排，无形地弥漫于日常生活方式之中，让人心领神会，充分享受美好建筑带来的精神愉悦。

　　这种将建筑延伸为生活软环境的高水平住宅建设理念，直接依赖于发展商自身的开发经验与文化涵养，皇都花园以其“精加细”的前瞻性的居住文化，引领上海高质素住宅消费人群迈向新生活。又如奥林匹克花园，以营造健康天堂著称，抓住了市民的运动时尚。

　　近日，以“无限可能的空间”吸引购房者的皇都花园，又热心赞助国际高尔夫大赛，赛事的最大特征就是奖项价值巨大，以一杆进洞赢得价值100万元的豪华公寓一套，吸引了无数球迷与购房者前来参与。同时，为提高社区品质，避免由于保安人员高频率出现而干扰业主休闲视线的情况，皇都花园要求保安采取内紧外松的工作节奏，点点滴滴营造轻松度假的生活氛围。