魏雅华(西安)

　　令人不安的数字

　　2002年8月27日，经济学家樊纲做客中央电视台《中国财经报道》，在回答主持人提出的“你如何看待中国房地产泡沫？”的问题时，出言谨慎。他说，“我只注意两件事，房价 和商品房空置率。”笔者曾向金花企业集团老总吴一坚问及?“您认为中国房地产业危机情况如何？”。回答是：非常严重。

　　2002年8月28日，国家建设部宣布：要对房地产开发实施“宏观调控”。

　　先让我们来看下面的数字：广州有1318家登记在册的房地产公司，2001年有1288家亏损，仅30家赢利。赢利面仅为全行业的2.2%，亏损企业为全行业的97.8%。亏到这个份儿上，几乎可以说是全行业亏损了，可您别忘了，房地产业被称为《中国最后的暴利孤岛》。这是暴利导致的亏损，这就叫《暴利的报复》，人人都追求暴利的结果就是人人都得不到利润。

　　　广州房地产业2001年完成开发投资387.02亿元，但全行业实现利润仅8.82亿元，整体赢利水平不足2 .3%，远远低于社会全行业的平均利润率。暴利并没能给中国房地产业丰厚的利润。也许你会说，这只是一个个案。那就让我们来看看房地产业上市公司的业绩，它们大多都是中国房地产业中规模最大、实力最雄厚、盈利能力最强的部分。2002年中报显示，到2002年8月底，已公布中报的22家房地产上市公司的平均每股收益为0.064元，大大低于深沪两市已公布中报的600家上市公司的平均每股收益0.107元。而这22家房地产公司的净资产收益率仅为2 .27%，也明显低于其它600家上市公司3.73%的平均水平。最好最强的公司尚且如此，其它公司就可想而知了。

　　罪魁祸首：供大于求

　　那么，问题出在哪里?出在了商品房空置率不断升高上(见资料链接)。而我们从媒体上看到的“权威统计”，在报道珠海的房地产业情况时，所使用的竟是这样的标题：《珠海商品房销售畅旺空置率仍在40%左右》，真让我们啼笑皆非。对空置率的数量界定，国际上一般为：4%～5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置。那么，我们不禁要问：40%的空置率还能叫“销售畅旺”吗？

　　关于空置率，我想也许需要普及一下相关的知识：

　　1、空置率在5%-10%之间为合理区。商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展。

　　2、空置率在10%-20%之间为空置危险区，已进入红灯区。要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行。

　　3、空置率在20%以上为商品房严重积压区。国家必须采取一系列措施，甚至是强制措施，以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间，否则将给国民经济，特别是房地产业的发展，带来一系列的严重问题。

　　上述一系列数字是不是表明了《中国房地产业正在步入牛市》？让人惊诧不已的是，面对如此危局，居然还有人在说，中国房地产业在未来的10年中将一路走强。也许，房地产商们喜欢听这样的话，这些话是专门向房地产商们邀宠的。因为许多媒体的房地产专版，眼睛都是盯着房地产商的钱包在说话，是吃了灶糖的灶王爷，被灶糖粘住了嘴。于是，“上天报吉祥，下地言好事”。能说房地商不爱听的话吗?

　　可我们能不问一声：这真是爱护中国的房地产业吗?我们能不质疑媒体的公正吗?孩子去上学，出门时我们总是反复叮咛说：过马路一定要注意过往的车辆，要走行人横道线，要看红绿灯，行人横道线的绿灯亮了，才能通过。实话实说，这才是拳拳爱子心。

　　银行小心遭“连坐”

　　也许你会说，广州、北京的房价下跌不具有代表性，那么还是让我们继续研究作为强势企业的那22家上市公司的中报吧。应当说，这个数字是比较可靠的，因为在这个数字上作假?是要坐牢的。这22家房地产业中报显示，上半年累计实现主营业务收入58亿元，同比增长12.42%，净利润4.52亿元，同比却下降了26.6%，这又说明了什么呢?收入增加而利润下降，原因只能有两种，一种是成本上升，二是房价在一路下跌。但前者的解释力是不够的，因为过去的经济形势不会导致这一点的发生。因此，原因只能是后者。我们来看看上海另一房地产新锐——新黄浦，其2002年上半年销售收入同比增长72%，真可谓形势喜人，可同比利润不仅没有上升，还下降了42%。

　　最后我还要说一句的是：银行可千万要当心，别让房地产业把亏损转嫁到你头上来。当心房地产业引燃中国金融业的森林大火。中国房地产业负债率普遍偏高，22家房地产业上市公司平均负债率高达55.9%。其中著名的企业如天宸、天创、浙江创业、金融街、北京城建6家企业的负债率都超过了70%，其中“浙江创业”的负债率更是高达85.98%。广州市房地产业全行业平均负债率为80%。

　　房地产业为资金密集型行业，其行业投资占中国总投资额度高达1／10，所以行业情况对国民经济的影响非常之大，房地产业投资的增长，至少拉动了2001年国民经济增长1个百分点。可与此同时，如果房地产业危机凸现?给国民经济所带来的灾难也是可怕的。

　　胜利大逃亡不是坏事

　　1989年中国房地产业的泡沫破灭，给中国经济带来了三年的大衰退和大萧条，至令仍让我们记忆犹新。可1989年到现在，又是13年了，实际的情况是，中国房地产业的拐点已经出现。房地产业大溃退已从海南、北海，扩大到广州、珠海、福州、昆明、武汉、重庆，从南到北，全线展开。

　　该收的账要趁早收，当心那些玩空手道的高手人间蒸发了，那您可就惨了。话说到这儿，我又想对房地产商们说句宽心的话儿，就是楼市里流行的：“只有卖不出去的房价，没有卖不出去的楼盘”。该降价就早降吧。广州刚刚新鲜出炉的新楼盘，不都半价卖吗？昆明市区内的新楼盘不都卖到999元／平方米吗?广州有50座新楼盘收不了工，成了烂尾楼，现已有超过40座被接收，进入了法定破产程序，已在法院的强制拍卖中。

　　别把希望寄托在300万的住房特困户、3000万的危房户及3亿将进城的农民身上，他们连经济实用房都买不起。哪里会理会你们的天价商品房。

　　记住俄国打败了拿破仑的名将库图佐夫的那句名言：一次胜利大逃亡的战果，不比一次胜利大进军的战果差。

　　我在敲响的是一面大铜锣，这叫“鸣金”。请记住，进军时敲的是鼓。

　　-资料链接

　　广州的商品房空置率在2001年就已高达40%，2002年上半年又新增598.67万平方米。同比增长6.97%。商品房严重供大于求，呈明显的买方市场。商品房的售价也绝非许多媒体所说的“稳中有升”，而是“节节败退”。广州的商品房今年1～6月预售均价为4439元／平方米，比上年同期下降6.57%，广州的平均楼价从1979年到1996年连续17个年头上扬，1997年成为拐点，到今年上半年，已连续5年一路阴跌。据统计?目前广东省空置房面积已达2000万平方米?占全国空置房总量的20%。上半年全省商品房竣工面积高出销售面积100万平方米?而在建的商品房面积已接近1亿平方米?广东省建行今年要清理的坏账接近800亿元?其中80%与房地产有关?仅广州市两家大型房地产公司所欠贷款已达10亿元以上。

　　让我们再看看陕西的情况。据陕西省地税局所提供的数字显示，截止2001年年底，陕西省共有房地产企业2150户，盈利企业750户，亏损面高达67%，销售收入183亿元，利润总额2.83亿元，全行业利润率仅为1.5%。亏损面似乎低于广州，但行业利润率却仍低于广州。陕西省房地产开发企业所得税实际负担率为18.86%，比全省各行业平均负担率24.3%低了5个百分点，作为“支柱产业”及占有总投资额1／10强的房地产业实际纳税额在11大纳税行业排名倒数第3，仅排在“农业”和“其它行业”之前。

　　北京的情况又如何？据北京市统计局公布的数字，全市商品房空置总量比上年有所增加，其中，空置时间在一年以内的占56.6%，主要是受年底商品房大规模竣工影响。全市商品房空置率为18.1%(上年为18.4%)，商品住宅空置率为19.2%(上年为20.5%)。