昔日遭遇“滑铁卢”的香港资本再度大举进入内地地产市场

　　林文俏

　　日前，由境外40余家地产开发及建筑企业组成的世界房地产联合会“中国房地产业投资考察访问团”到北京寻求合作商机。据有关部门的统计，单香港知名地产商目前在内地的 土地储备总量超过4100万平方米。除广东外，在北京、上海等地的房地产开发中，港资亦是一支生力军。二十世纪九十年代初，港资地产商首次北上，曾在广东刮起了一股强劲的“香港风”，为内地房地产市场发展带来全新的开发理念。但九十年代中期，由于市场环境的变化，广州的港资地产商集体遭遇“滑铁卢”。如今，港资为何卷土重来，重新青睐内地房地产业？

　　首先，是中国经济的快速发展使港资看好内地房地产业前景。去年以来，由于新经济泡沫的破灭、股市的暴跌和“9·11事件”的影响，以美国为首的世界经济陷入全面衰退。去年，美国经济增长只有0.3%，日本为负1.9%，欧盟为负0.2%，今年经济增长亦不乐观。而唯独中国经济一枝独秀，今年经济增长一季度7.6%，二季度8.0%，三季度8.1%，头三季度经济增长达到7.9%。从1989—2001年，中国经济增长幅度年平均高达9.3%，高出世界平均增长幅度6.1个百分点。今年底，中国GDP总量有望达到10万亿元人民币。在今后几年，加入世贸、北京奥运会、西部大开发等将有力支持中国经济维持持续快速增长，有国外专家认为，几年后，中国将取代美国成为世界经济的引擎。房地产业是国民经济的“晴雨产业”，在各行业中与国民经济的关系最密切，国民经济的发展前景决定了房地产业的发展前景。从长远看，中国经济的快速发展是港资卷土重来的最基本原因。

　　其次，是近年内地房地产业的繁荣吸引了港资。中国的房地产业自二十世纪九十年代初泡沫破灭后，开始了长达6年的大调整和低迷。从1999年起，新一轮房地产发展周期开始启动，这一轮房地产发展周期和二十世纪九十年代初的“圈地热”不同，是由私人购房热启动的。一是福利住房制度的终止；二是百姓收入的显著提高对居住环境的要求越来越高；三是对外开放扩大带来外籍居民的大量增加；四是我国进行户籍制度改革，城市化进程加快，人口的迁移和自由流动成为可能；五是交通工具日益多元化、便捷化，异地置业越来越成为时尚；六是银行利率一再下调，股票、期货市场风云莫测，从而使房地产投资成为大量民间资本的稳定流向；七是城市建设的大发展。七个因素导致了对住房和其它房地产的巨大需求，造成了近年内地房地产业的繁荣。目前内地房地产投资利润率平均在10%以上，经济发达地区达15%以上，而国际水准只有3%。内地房地产业的繁荣带来房地产业的高利润，与香港房地产市场的低迷形成强烈反差，从而吸引了大量港资。

　　第三，港资积累了在内地开发房地产的丰富经验。对于港资在二十世纪九十年代初投资内地房地产失利的原因，业内人士概括为“水土不服”。经过十余年成功与失败的磨练，使港商逐渐摸准内地楼市的脉搏，选择了“本地化”道路，有效利用了本地化人力资源，启用了本地精英。香港上市公司合生创展，近年通过和广州本土企业“联姻”，短短的几年在广州开发了10来个大楼盘，并取得不错的市场业绩，就是典型例子。另外，从广州几大港资楼盘各自的不同定位可以看出，一些港资在广州房地产市场摸爬滚打十几年后，对内地的房地产市场的了解已今非昔比，他们对内地房地产市场的市场细分、产品定位越来越清晰，开发的产品也越来越贴近内地市场。

　　目前，大量进入内地房地产业的境外资金仍以港资为主，大批欧美资金因为对中国房地产市场不熟悉、畏惧风险而在门外徘徊。美国房协官员明确表示，进入中国房地产市场风险太大。随着中国房地产市场逐步彻底对国际投资者开放，潜力巨大的国内市场无疑将会对境外资金形成更强的吸引力。

　　(作者为广东商学院教授)