□金贻国

　　作为中国房地产起步最早、市场化程度最高的城市，广州房地产近5年来的变化可谓突飞猛进，更为重要的是经过市场经济的洗礼，出现了一系列深层次的变化，涌现了一些值得借鉴的新思路、新现象，对华南甚至中国房地产发展都有深远的影响。

　　“山水城市”凸显“绿色”

　　经过5年的发展，广州房地产从宏观面上看两大特点最为突出：一是在城市经济中的支柱作用日益凸现；另一方面就是“山水城市”下的楼盘风格向“生态绿色小区”转变，房地产与广州整个城市环境日益融洽，成为广州对外另一张鲜亮的“名片”。

　　对一个城市来说，房地产与整个经济可谓休戚相关。房地产是“经济发展的晴雨表”，同时又反过来影响制约着一个城市的经济发展。从1998到2001年，广州房地产投资在整个固定资产投资中占30%以上的比例，就是一个很好的说明。尤其是近5年来，广州房地产投资、销售保持着一种稳步上升的发展势头，使房地产的支柱作用进一步得到巩固。

　　从房地产发展的区域特点看，每个城市都有着自己的个性与特色。随着广州居住条件的改善，加上广州独特的“山水城市”定位，一种可喜的趋势正在出现———那就是“绿色生态小区”。从追求“有房住”到“住得好”；从追求“小区环境”到人与自然的和谐共处，广州房地产整个档次、意识都比原来大为提高。如广州保利花园、山水庭苑等一批房地产项目，在园林、生态、绿化、环保方面都居于国内领先水平。

　　这5年也是广州房产界各种观念、理论大碰撞的5年。从“郊区化”到“新都市主义”，从“一江两岸”的江景楼盘到“绿色白云”的山景概念，加上各开发商引发的“运动牌”、“教育牌”、“服务牌”等各种各样的概念炒作，为广州房地产逐步走向成熟在理论上很好地补了一课。一度浮躁的广州楼市，如今正逐步变得理智与成熟，过去风靡一时的“欧风美雨”、“澳洲风情”等一些“舶来品”已慢慢退出历史舞台，代之而起的是一批真正有地方特色、舒适实用的自有品牌。

　　地产巨头浮出水面

　　近5年来，广州房地产在竞争格局上最大的特色就是“优胜劣汰”加剧，地产“寡头”引领“大盘时代”。1997年广州房地产开发企业有1600多家，到目前剩下不到一半，这就是“优胜劣汰”的结果。而在“优胜劣汰”的背后，则是一批大的地产巨头开始浮出水面。

　　这几年市场竞争可谓相当残酷，随着行业“门槛”的抬高(开发性贷款审批谨慎、预售监证要求提高、土地的公开招标拍卖等)，一些实力不济的小公司已难以为继。对于剩下的大公司，为了保持实力赢得市场，唯一的变化就是“做大做强”。近年来，不少大型开发商看中广州南部番禺的发展机遇，争相恐后大肆买地，光面积上千亩的大盘一下子就上了十几个，这种势头随后从番禺一直波及到广州其他周边地区，形成新一轮的“圈地运动”。

　　与90年代初的“圈地运动”相比，最大的不同就是这些开发商大都是广州有实力的大企业，“圈地”的目的并非炒作而是出于企业的长远发展与竞争需要。由此出现的格局便是“寡头”引领下的“大盘时代”，形成广州房地产的一个新特征。大面积小区的开发，也使开发商可以通过规模化开发取得比较优势，在日趋激烈的市场竞争中保持自己的主动地位。今年“五一”黄金周，碧桂园凤凰城引发的“抢购热潮”就是一个很好的说明。

　　在大盘开发的同时，也使不少地产商无形中起到了“城市运营商”的角色，担当了不少政府应该行使的功能。如番禺祈福新村一个小区占地6000亩、业主两万多户，许多城市基础配套包括污水处理厂都由开发商自己承建，形成了一个真正意义上的广州“卫星城”。从“城市运营商”的角色看，可谓“启市长之下，承开发商之上”，对一个城市的待开发地区先期进入有着一定的积极作用，如广州城建对广州天河新区的开发效果就不错。但这种模式值得注意的一点，就是政府必须超前规划、及时“补位”。

　　与此同时，广州一批地产企业纷纷“北上”、“西进”，进军省外市场。一方面，广州房地产发展到今天，不少大型企业已开始走上品牌扩张期，通过全国布点抢占未来市场，如广州富力、合生创展、奥林匹克花园等已成功进入北京、上海等外地市场；另一方面，一些实力较弱的小公司避开风头，向广西、贵州、四川等西部地区进军，据统计，目前单广东在南宁的房地产项目就有50多个，其中广州占绝大多数，并且发展都不错。

　　外商投资再掀高潮

　　在广州地产商纷纷圈地的同时，境外资本尤其是香港的一些大企业加快了进入广州的步伐，成为广州房地产市场的一个新“亮点”。新世界、恒基地产、和黄等一批香港地产巨头近年不约而同地加大对广州房地产的投资额，光新世界地产目前在广州的大型项目就有5个，并且每个斥资都在数亿元以上，形成外资进入广州的“第二次浪潮”。

　　与20世纪90年代初香港资本进入广州地产相比，炒作投机的成分少了许多，大部分都是把广州作为一个长远的战略性投资区，因为广州多年持续上千万平方米的年销售量，实在是一个诱人的大“蛋糕”。而香港企业经过早几年的尝试，也从过去的“水土不服”变得驾轻就熟。最好的一个例子就是香港上市公司合生创展，近年通过和广州本土企业“联姻”，短短几年时间在广州开发了10来个大盘，并取得了相当不错的市场业绩。

　　随着粤港澳经济的一体化，加上广州经济的快速发展，蓬勃兴旺的广州楼市将对香港资本产生越来越大的吸引力，就连过去一直没在广州投资地产项目的李嘉诚，近年其旗下企业和黄也开始落户广州。应该说，对香港地产企业来说，这还仅仅只是一个开始，新的高潮还在后面。而香港地产资本的“第二次浪潮”，也将使广州地产变得更加充满活力，同时也将使广州地产格局变得更加多样。

　　《市场报》(2002年10月21日第二版)